业内人士称，刚需客群买二手房，改善客群摇新房，这是当下杭州楼市的特征。图/IC photo
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“不是你想摇就能摇，不是你能摇就能中。”从2020年下半年开始，刘宇（化名）就坚持摇“红盘”，经历过“万人摇”的大场面，也摇过萧山的刚需小笋盘，可惜都做了“陪跑”。
“强二线”城市杭州的楼市在近三年来可谓是跌宕起伏，牵动着购房人的神经：新房市场从“万人打新”到“流摇”，转而进入“冷热分化”；二手房市场则是从“火热”到“熄火”，再到“回温”。
今年5月17日，杭州发布新政针对二手房交易放宽了购房条件。“5·17新政”出台一个多月，叠加新的利好政策，杭州楼市的真实状况如何？
拼运气、拼社保，杭州迎来年内“红盘潮”
报名超4000组、中签率5.4%、社保门槛“顶格”……今年6月底，杭州迎来了今年首个红盘潮。
6月27日，位于杭州江河汇板块的热门楼盘杭州国际金融中心公布登记摇号结果。据该项目的《意向登记入围名单公示》显示，该项目共有4300户入围，其中高层次人才家庭342户，无房家庭866户，普通家庭3092户，而该项目此次推出的房源共232套，总体中签率5.4%。
4300户入围家庭追逐232套房源，竞争十分激烈。根据杭州在去年8月出台的新房摇号规定，如购房意向人数与房源数比例等于或超过10:1，将按照人才类别和社保缴纳时间排序入围。那么，对于无房家庭、普通家庭来说，杭州国际金融中心入围最低社保月数为197月。
“16年又5个月，对于我这种‘社保幼子’来说，根本连想都不用想。这种就是‘拼老’，靠家里老人的社保年限才够格。”刘宇如是说。
杭州国际金融中心为什么如此火爆？据新京报记者了解，该项目位于杭州上城区钱塘江与京杭大运河交汇处，限价之下，该项目精装均价为69800元/平方米。而附近的万科大都会、中海御道二手房售价为10万元-12万元/平方米。
杭州本土房企从业人士林跃（化名）告诉记者：“杭州国际金融中心的火爆反映了杭州新房市场一直以来的特征，就是一、二手房倒挂，地段越好，倒挂得越严重，摇号越火爆，中签率越低。但是，在一些近郊板块，比如富阳、临安等，摇中新房并不难。”
除了杭州国际金融中心外，即将入市的改善楼盘新世界·江明月朗园、海潮望月城的情况也如出一辙，均是因为限价下的“利差”吸引了手握“房票”和钞票的高端改善人群。
“这一波红盘潮和2020年初的‘万人摇’是有区别的，这波红盘潮集中在个别楼盘。在钱江新城、未来科技城等板块，此类新盘出来就是秒清，但是在其他区域，比如富阳、临平、大江东等板块，新盘都是卖不完的。”林跃表示，杭州全民抢房的时代已经结束了，新房市场冷热分化进一步加剧。
据中指研究院统计数据显示，杭州新房成交还是处于降温态势。今年5月，杭州新建住宅成交4787套，同比下降85.9%；成交面积58.63万平方米，同比下降85.1%。
对此，中指研究院浙江分院常务副总高院生表示：“‘5·17新政’出台后，购房者参与摇号的积极性提高了，比如杭珹未来中心、龙湖天瑄城等项目在新政后的中签率均低于新政前。从这个角度来讲，此次新政对于新房市场的预期改善起到了一定的作用，但目前杭州整体新房市场仍然处于区域分化的局面。”
另据中国房地产指数系统的百城价格指数，今年1-5月，杭州新建住宅价格保持平稳运行，但同比涨幅呈现收窄趋势。其中，5月，杭州新建住宅价格为29149元/平方米，同比增长1.46%。
58安居客房产研究院张波认为，杭州一、二手房价倒挂现象值得关注，通过新房限价的方式的确有利于稳定房价，但也容易引发市场上抢房的行为，由于一、二手房明显价差无形之中也会激发市场投机炒作现象的产生，后续在政策调控上可以针对性优化，以满足更多人合理的购房需求。
二手房市场回温，“刚需”在跑量
“陪跑快两年，摇新房太累了，我最近已经在看二手房了。对于我这种只有四年社保的购房者来说，新房市场的热盘、好盘基本没什么机会。”刘宇感慨地说。
刘宇将目光投向二手房后发现，杭州二手房市场也发生了新的变化。今年5月17日，杭州发布的楼市新政针对二手房放宽了购房条件。其中，对落户杭州未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非杭州户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定，调整为“在购房之日前1年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。
“此次杭州新政力度很大，主要是针对二手房限购的松动，尤其是非户籍购房门槛降低到1年社保或个税，对于杭州这个近几年人口净流入量颇大的城市来说，此次二手房限购的放松会快速释放出一批潜在购买力，对于杭州楼市热度回升将起到重要作用。”张波说。
事实上，“5·17新政”有效刺激了杭州二手房市场。杭州官方主办的透明售房网统计显示，在“5·17新政”出台后的一个月，杭州主城八区二手住宅成交套数达到5143套，环比上涨112%。
对此，高院生向新京报记者表示：“从数据层面看，受网签滞后影响，杭州新政出台后两周内二手房成交量增长并不明显，等到第三周以后二手房周度成交基本维持在1500套左右，相比新政前的二手房周度成交基本处于500-900套，环比明显提升。但相较去年同时期水平，目前杭州二手房成交规模依然处于同比下滑的状态，预计后续杭州二手房市场可以维持目前的热度，但难以达到去年的水平，整体规模趋于稳定。”
从二手房挂牌情况来看，杭州二手房的挂牌量在“5·17新政”出台后开始明显回升，根据58安居客房产研究院统计数据显示，今年5月，二手房挂牌量环比增加43.44%，挂牌价格环比上涨0.81%。
值得一提的是，虽然“5·17新政”对二手房成交起到了立竿见影的效果，但是从成交结构上看，今年5月，杭州二手房成交总价低于300万元的占比超过六成，户型为90平方米以下的房源成交占比超过六成，这意味着刚需客群正在成为二手房成交的主力军。
“刚需客群买二手房，改善客群摇新房，这是当下杭州楼市的特征。对于曾经在高点入手二手房的房主，尤其是买了市区内热点板块的二手房，从心理上是不愿意降价的。每个房主都想高价卖，但是面临着‘一、二手房利差’，购房人又不愿意去当‘接盘侠’。”林跃称。
本版采写/新京报记者 徐倩
