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文/乐居财经 徐酒眠
继华润万象生活（01209.HK）、招商积余（001914.SZ）之后，又一家上市央企物业在收并购狩猎场斩获了新标的。
6月17日，金茂服务（00816.HK）发布公告称，通过北交所的公开挂牌程序，其全资附属公司金茂物管以4.5亿元投得首创置业旗下首置物业服务有限公司（简称“首置物业”）100%股权。
上市99天，金茂服务首笔收购落成。公告披露当日，金茂服务已与首创置业就收购事项签订了产权交易合同，交易事项完成后，首置物业将成为金茂服务的间接全资附属公司。
“有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应”，对于收购的原因，金茂服务在公告中表示，首创置业土储面积可观，通过收购，金茂服务可以拓展与首创置业的合作，有利于进一步扩大集团的业务规模及在管物业组合。
除了方便扩大规模外，金茂服务也颇讲究门当户对。出售给金茂服务之前，首置物业背后的100%最终实益拥有人正是北京市人民政府。换而言之，与金茂服务一样，首置物业也是“国家队”物企中的一员。
收购公告披露后的首个交易日，金茂服务股价高涨，盘中涨幅一度高达7.22%。截至当日收盘，金茂服务报4.98港元/股，涨5.73%，市盈率(TTM)20.69，总市值45.03亿港元。
并购金用去9成
上市后首笔并购落成，金茂服务大手笔斥资，用去了近9成并购金。
公开信息显示，收购代价4.5亿元是首置物业的挂牌底价，金茂服务拟以现金支付方式收购代。其中，将利用IPO募集所得款项中分配给收购物业管理公司的部分3.15亿元，剩余部分将由金茂服务以自有资金拨付。
金茂服务今年3月IPO上市，募资净额为7.82亿港元。按照规划，所得款项净额约55%用于物色与从事物业管理、城市运营服务及/或公司的战略投资及收购机会，这部分资金约为4.30亿港元，折合人民币约3.68亿元。
据此来看，这笔收购实则将金茂服务IPO募资中划给收并购的预备金基本全部用完了。而截至2021年12月31日，金茂服务手中现金及现金等价物为5.54亿元。
公告披露，截至2021年 12月31日，首置物业的经审核总资产、经审核净资产分别约为2.07亿元、1.19亿元。
2020年度、2021年度，首置物业除税前经审核溢利分别为2074万元、3970万元；对应期内，除税后经审核溢利分别为1632万元、3273万元。
以最近的2021年度纯利润计算，金茂服务此笔交易的收购PE值约为13.75倍，远低于金茂服务现有市盈率20.69。
与行业收购情况比，这笔交易也较为划算。据乐居财经《物业K线》统计，华润万象生活最终对价24.85亿元收购中南服务，PE约为14.12倍；对价10.58亿元收购禹洲物业，PE约为13.9倍；招商积余对价5.26亿元收购新中物业67%股权，PE约为20.17倍。
不过，独立评估机构按照市场法对首置物业股东全部权益进行估值，截至2021年12月31日，首置物业估值为4.751亿元；与此同时，参考可比交易而厘定的交易市盈率约为14.52倍。
据悉，通过设立23家分公司，首置物业在包括北京、上海、南京、西安、成都、重庆等多地提供物业管理及相关服务，业务覆盖19个省份的22座城市，服务业态包括住宅、商业、写字楼、公建。
截至2021年12月31日，首置物业的合约建筑面积约为711万平方米，其中在管建筑面积约为280万平方米。
其中，商办类项目合约及锁定项目27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米，均为核心城市重点商圈的高端商办项目。
首创置业退市卖“未来”
“头两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行，就把未来给卖了。”万物云CEO朱保全曾把物业称作地产的“未来”。
去年7月9日，首创置业宣布退市，拟通过吸收合并私有化。正式退市一个月后，去年11月1日，首创置业迅速将旗下物业公司摆上了货架。
彼时，除了首置物业的100%股权，还有首万誉业（上海）物业服务有限公司（简称“首万誉业”）51%股权也被挂出来了。
去年11月29日，首置物业100%股权正式在北京产权交易所挂牌，转让底价4.5亿元，披露公告期截止2021年12月24日。
资料显示，成立于2012年5月的首置物业，注册资本1亿元，是首创置业旗下核心的物业品牌。2020年，首置物业提出了“百日青萍行动”，打响全国布局总体战。不过仅一年多，就正式易主了。
而与首置物业一同披露欲售的首万誉业，是首创置业与万科物业在6年多前一起合作的产物。首万誉业成立于2015年8月，分别由首创置业、深圳誉鹰物业持股51%、49%。其中，深圳誉鹰物业由万物云100%持有。
今年3月，首创置业挂牌转让首万誉业51%股权，转让底价约2.47亿元。根据挂牌信息，截至2022年1月31日，首万誉业资产总计约3.08亿元。
如今，首置物业接盘买家已定，首万誉业将花落谁家还需要时间给出答案。
而除了首置物业和首万誉业之外，首创置业旗下还有首经物业、首商物业、首奥物业三家物业公司，均成立于2020年7月，注册资本清一色为1000万元，目前均无对外投资企业。
上市99天迅速“圈地”
作为2022上市的第一家物企，金茂服务在收并购市场迅速出击拿下首置物业，除了业态协同契合，金茂服务稳健的财务状况与充足流动资金也是底气之一。
2021年财报显示，过去一年，金茂服务偿还了10.81亿元的债务，其中包括1.44亿元的即期计息借贷和9.37亿元非即期计息借贷。截至2021年12月31日，其已经没有未偿还的债务以及银行借贷了。
“管理层相信，集团的财务资源及未来收入将足以支持当前的营运资金需求及未来扩张。”无任何未偿还担保或其他重大或有负债、集团的资产概无用于抵押、无任何资本承担，余力便能全部留给业务扩张。
2021年，金茂服务经营活动所得现金流量净额由2020年度约1.362亿元增加至2021年度约3.474亿元。
金茂服务的营收板块包括物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务，2021年，三条业务线分别实现收入8.23亿元、5.39亿元和1.53亿元，同比分别增加45.1%、83.2%和85.9%。
其中，增速较快的非业主增值服务和社区增值服务贡献了较高的毛利率，分别为47.9%和40.3%。截至2021年底，金茂服务整体毛利率为31%，处于行业较高水平。
金茂服务侧重核心城市的高端物业。截至2021年底，其服务业态包含了住宅物业、商业物业以及公共物业等，在管包括113个住宅社区和62个非住宅物业，单个项目的平均产值约为866万元。
对比体量相近的物企，金茂服务的单项目产值处于较高水平。
以建发物业和金融街(000402)物业为例，建发物业总收入15.56亿元，在管面积3300万平方米，在管项目数量280个，单项目平均产值约为540万元；金融街物业收入13.2亿元，在管面积3350万平方米，在管项目213个，单项目平均产值约为620万元。
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