楼市松绑,房价还要翻倍!?

最近,楼市并不太平。一面是保利、万科等房地产公司A股市场暴涨40%,另一面是部分开发商在港上市股票暂停交易。还有人传出深圳二手房指导价要上调3%-5%的消息。

加之全国许多城市出现楼市松绑传闻,包括放开限购限售,降低首套房贷款利率,甚至有些地方允许结清首套房贷款的人,购买第二套按照首套利率。

于是,许多读者在后台询问,楼市到底发生了什么?松绑后,是否会重演2016年的翻倍行情?刚需买房是否要尽快上车之类。

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对于当前的楼市,我的看法如下:

1、部分房企股票暂停交易是因为财报无法按期发布。近日,世茂集团、当代置业、佳兆业集团、中国奥园、奥园健康、融创中国、花样年控股、彩生活、阳光100中国在港交所发布停牌通告,股票暂停买卖。

融创中国给出的原因是“疫情”导致内地与香港之间的快递停运,无法及时完成财报审计,所以无法发布财报。

对于这一说法,我们不知真假。因为同为香港上市的碧桂园如期发布了财报,营收实现增长,利润下滑23%。

此前曾有媒体曝光,佳兆业、阳光100、融创中国都踩了三道红线,并面临资金暴雷风险。不知道,延期发布财报,是否与此有关。

2021年下半年开始,楼市严重低迷,销售十分惨淡。加之去杠杆要求,开发商都出现不同程度的经营困难。比如,龙头房企万科,2021年营收增长8%,净利润下滑46%。这是36年来,万科首次出现净利润下滑的情况。对此,万科总裁郁亮公开向投资者道歉,表示没有做好风险的防控。

从已发布财报的房企销售额来看,销售额增速都已经严重放缓,远远不及前些年。楼市遇冷,已经不是一句空话。

2、救市已经开始。房地产的背后是金融风险,必须守住这个风险。于是,上面提出了“要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案”。

同时,银保监会表示,积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。

据说,房地产REITs已经在研究,希望把房地产行业的债务打包成资产在股市和债市销售,从而帮助房地产行业获取资金,缓解压力。

同时,财政部表示,房地产税不具备征收条件。各大银行也开始降低贷款利率。各地放开限购政策的阻力也变得非常小。总之,一整套的救市方案正在出台,这也刺激了房地产企业股价的上涨。

3、房价是否还能够像2016年那样翻倍?全国房价收入比都已经偏高,意味着居民收入早就追不上当前的房价了。目前,全国上下销售最好的是豪宅,而刚需房反而难销。

市场出现了有钱人不缺房,没钱人买不起的两极分化现象。加之,经济因疫情、战争的原因存在较大不确定性,科技互联网公司大规模裁员,灵活就业者越来越多。

因此,购房能力正在缩水,而全国的房价并未见到大幅下降。同时,全国各地仍在大规模建设新楼盘。各地二手房挂牌量持续攀升,库存持续加大。同时,法拍房数量出现翻倍增长。

据部分中介表示,当前二手房成交十分困难。很多房子挂一年都很难交易出去。

一些年轻人告诉我,2021年购买的期房出现了停工,甚至烂尾。还有些人告诉我,因为疫情的封锁,已经失业,最后悔的是买房背上贷款,现在欲哭无泪。

此外,城镇化率已经到了60%以上。城市人口流入速度相比之下正在放缓。

2008年的大放水,2015年的放松限购,都制造了楼市的暴涨,这是有大的经济增速高、城镇化率偏低、人口增长等因素支撑的,同时收入水平也随着GDP增长而高速增长。

如今GDP名义增速已经降至5%,实际增速可能只有4%以下,相比此前的7%以上,衰减过半。而房价经过多次翻倍后,并未下跌多少,居民收入已经完全追不上了。

这个时候,如果还刻舟求剑的认为,房价还会翻倍,我觉得是不客观的。

对于购房者来说,我的建议是:

1、如果可以承受买房后,房价不涨或者下跌,资金充裕,可以购买。

2、购买新房,注意开发商资质,搞不好买到烂尾或停工。

3、仔细审视自己的收入水平,还贷能力,不要因买房而导致吃饭出问题,甚至出现断贷的悲剧。

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