“现在还在下行通道中。”地产营销人这样说。
“房价一直在稳中走低。”二手房经纪人这样说。
“我只希望能如期收房。”购房人这样说。
“利用3年时间，在全市范围内开展规范房地产市场秩序专项行动，打击房地产领域违法违规问题。”官方这样说。
2021年的天津楼市，“以价换量”几乎成为共识，尽管很多人不愿意承认。土拍市场上，房企们不再积极，但同时反手祭出了打折降价大招；二手房整体价格也在下降，很多从业者已经没有了幻想；那些经历了停工又复工的业主们，则只剩下顺利收房的期待。
房住不炒给市场带来的改变，除了理性，还有对未来的思考——什么才是平稳健康发展，我们到底需要什么样的房地产。
天津城区 每经记者 王佳飞 摄
以价换量
“我能感觉到，客户的信心受到了冲击”，曹晓闻在某头部房企营销条线从业多年，他告诉《每日经济新闻》记者，“其实和全国的情况类似，2021年天津房地产市场也经历了先扬后抑，现在还在下行通道中。”
12月22日，记者以购房人身份来到了天津西青区保利和光尘樾售楼处，该项目今年初一度高居贝壳天津新房销量榜首位。
据销售人员李洁介绍，项目于2020年12月首开，一期已经售罄，在售二期和三期，均价1.8万-2万元/平方米，毛坯交房。
“二期三期有没有降价？”
李洁坚称没有降价，只表示“现在二期有特价房，价格特别合适，但肯定是比一期高，我们不存在以价换量”。
“现在整体市场不是太好，但我们的销售情况还是挺好的。”
经过计算，这里一套89平方米的房源单价1.85万元/平方米，总价163.65万元。李洁说：“这个价钱现在真的很合适了，之前相同的房源我们总价都是卖到180万元左右的。”
这显然和稍早前李洁坚称的从未降价相悖。
曹晓闻告诉记者：“2021年6月前后市场还是挺好的，价格和成交还稍稍有些抬头，但随后市场就急转直下，天津市场上的房企基本都有降价行为，只能以价换量。”
根据国家统计局数据，其实2021年上半年天津市无论是新建商品房还是二手房，价格皆有所回温。6月，天津新房价格同比上涨4.2%，该数据指标成为天津市2017年9月以来的最高值。从2021年上半年来看，天津新房价格虽然同比涨幅依旧维持较温和水平，从2021年1月的同比上涨1.5%到6月的近年新高，但和2020年整体相比，回暖迹象明显。
但从7月开始，天津新建商品房环比价格开始走出下行曲线，环比增速从0.6%、0.3%、-0.1%、-0.5%至11月的-0.6%。
“10月很多房企都趁着国庆节假期提供了较大幅度优惠，拼杀得很厉害，导致价格有一定下滑。”曹晓闻介绍。
中指研究院也表示：“年底，天津多个项目营销力度加强，部分项目降价幅度较大。”
为此，市场一度传言，11月底天津官方约见了几家大开发商，出台了“限跌令”，要求“项目单次降价不允许超过15%、资金要进监管账户、全力保交付，有利于避免恶意降价、降标降本等现象发生”。
尽管该消息并没有得到官方证实，但多位受访者对此事均予以确认。曹晓闻表示：“11月底，相关部门约谈了天津几家重点房企，大意是不要过分降价致使市场混乱，否则将无法网签。”
“据我所知，天津各开发商都动态调整了年初定下的销售目标。”曹晓闻说。
据中指研究院统计，截至11月底，天津新房市场出清周期为20.51个月，连续第三个月延长，市场去化压力增大。
二手房情况也是类似。
赵范是天津一名房产中介，他告诉记者：“2021年，天津二手房市场延续稳中走低态势，不过这种情况已经持续了几年了。”
“现在如果不是真的急用钱，业主都不会轻易卖房，他们觉得现在房子价格有些低，将来或许能再涨涨。”赵范说。
国家统计局数据显示，天津二手房价格2021年以来价格环比变动未超过0.6%，10月和11月分别下降0.1%和0.3%。
“主要是土地出让收入下降较多”
2021年，天津首次尝试集中供地，但纵观全年，土地市场表现略显低迷。曹晓闻表示：“从房企的拿地态度就能看出现在的市场情况，大家都很谨慎。”
12月23日，天津第三批集中供地收官，11宗地块均以底价成交，总成交金额约76.74亿元，成交土地面积约83.03万平方米。
据中指研究院统计，天津此轮供地宗数较第二次减少50宗，规划建面较第二次下降77.40%，数量、规模远不及前两次。
事实上天津第二批集中供地便已经是“减配”版本了。
7月21日，天津第二批集中供地预计出让61宗地块，总起始价533.2亿元。最后的结果是，19宗停牌，2宗流拍，只有40宗地块成交，其中31宗底价成交，总成交金额329.673亿元。
天津某烂尾项目 每经记者 王佳飞 摄
首次集中供地的情况其实也类似。
天津在今年3月末确定了首批集中供地的相应地块，共挂牌58宗住宅用地、总面积约375.5万平方米，总起始金额563亿元。就在集中竞价前夜，即5月12日晚间，天津市规划和自然资源局表示，首批集中供地中的13宗地块因故停牌。最终，天津首批集中供地成功出让45宗地块，总成交金额约498.55亿元，其中底价成交16宗。
中指研究院对此的形容是：“第一批土拍，成交宗数、参拍企业数量、溢价宗数均为历次最高；第二批热度明显下降；第三批单从供地数量、规模方面就不及第二次，即使第三批次地块均成功出让，依然走不出衰竭的趋势。”
其实在2020年，天津市土拍市场便不甚景气。
根据《关于天津市2020年预算执行情况和2021年预算草案的报告》：“（2020年）政府性基金收入912亿元，完成预算50.2％，比上年下降36.3％，主要是土地出让收入下降较多。”
来源：天津市财政局官网
等待“如期交付”
今年以来，《每日经济新闻》记者也收到了天津多位购房者关于所购项目出现问题的线索。
司清是一名购买了启迪协信天津南开1911（下称南开1911）的业主，他告诉记者：“目前开发商已经延期交房，并且我没有得到任何交房承诺。”
据司清介绍，自己是2019年8月以4.4万元/平方米单价购买了南开1911洋房户型。早在2020年7月间，该项目便有传言已经“停工烂尾”。当年7月底，记者曾实地探访该项目，得到的回复是：“B区的确目前没有施工，预计下月复工；现阶段主要投入在A区，并且工地已在3月复工。”
“之后确实是复工了”，司清告诉记者，“不过据我们观察，南开1911在2021年6、7月间又几近停工，因为工地上就几个人，我们很难相信还能准时交房。”
“后来和开发商沟通，他们答复的理由是疫情和重污染天气导致工程进度慢。”
“经过我们一次次沟通，开发商承诺了一部分业主2022年1月30日交房，而对我们这些洋房业主则根本没有时间上的承诺。”说到此处，司清明显有些激动。
《每日经济新闻》记者通过南开1911现场航拍视频看到，该项目的确如司清所说，并没有大规模施工的痕迹。而销售人员则表示：“目前仅有大户型在售，2022年6月交房。”这与记者2020年采访时得到的回复一致。
司清所购的楼盘 每经记者 王佳飞 摄
在天津滨海新区滨海大道和津晋大道交汇处附近，记者也看到了两个停工楼盘，其中一个项目的售楼处已经关闭，配套的商业门面大大小小挂满了招牌，但有业主告诉记者：“都是开发商贴在那里的，其实一家商店也没有。我现在已经不想着能交房了，开发商真的破产后能把买房钱还我就行了。”
根据天津住建委官网消息，11月30日，天津市八部门联合制定3年行动计划整治规范房地产市场秩序，表示将利用3年时间，在全市范围内开展规范房地产市场秩序专项行动，打击房地产领域违法违规问题。该内容明确提出要解决“未按房屋买卖合同约定如期交付”相关问题。
这被很多业主理解成政策要解决“烂尾楼”问题，令他们看到了希望。司清就说：“我看到这个消息了，感觉又有解决的可能了。”
为了避免交房违约，很多房企已经为自己预留了尽可能多的交房时间，李洁就说：“我们三期是2024年底交房，疫情现在还不好说，我们也不敢做太早的承诺，真违约了我们是要赔违约金的。”
一个有意思的细节是，站在保利和光尘樾售楼处入口，便可听到一旁项目中嘈杂的施工声，安保人员笑着说：“这可是好声音，说明我们没有停工。”
天津一在建项目 每经记者 王佳飞 摄
“想回到高速增长估计是不可能了”
对于2022年，曹晓闻认为还是会维持现状：“我们行业内讨论过，大家还是持偏保守的态度。可能明年二季度好些，三四季度又下行，和2021年的表现类似，想要回到高速增长估计是不可能了。”
近期中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这被曹晓闻认为是一种积极信号，但也仅仅是不会继续下跌，“平稳嘛，就是不涨不跌”。
因而曹晓闻认为，真正有增长潜力的还是天津核心区域：“从企业拿地行为就能看出，以前在天津广泛看地、出手凶猛的房企，现在大都只看交通、教育、地段好的地块了。”
就像是天津首批集中供地中，虽然整体溢价率偏低，但南开区的津南保（挂）2021-010号“天拖二期”地块，由招商蛇口(001979)以总价29.9亿元、自持3000平方米租赁住房建筑面积的代价拿下，楼面价达到了30303元/平方米，溢价率达49%。
赵范却更加乐观，他认为明年的二手房市场应该会回暖，理由是自己公司的二手房成交系统中“上个月天津二手房成交量已经上涨了50%”，同时“现在房贷办理也更容易了，我昨天去替客户跑的房贷手续，今天就批下来了，近两个月房贷明显放松了，估计会持续一段时间”。
“那为何二手房价还是在跌呢？”
“市场总有一段消化期，等看明年的市场反应就知道了。”
（应受访者要求，文中人物均为化名）
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记者|王佳飞
编辑|孙志成陈梦妤易启江
校对|程鹏
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