2021年二手房市场“前热后冷”，政策“维稳”贯穿全年
市场方面，15个代表城市1-11月二手房成交面积为11034万平方米，同比增长3.2%，成交量自4月高峰后连续下滑，11月结束连跌态势，环比小幅回升；1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%，上半年价格稳中趋涨，累计涨幅为2.56%，下半年月度环比涨幅持续收窄，四季度由涨转跌。
政策方面，前三季度中央及地方调控政策频发，围绕“限购、限售、限贷”等方面不断完善升级，多个热点城市建立了二手房成交参考价格机制，对市场降温效果明显。2021年房地产贷款集中度管理新规正式实施，同时各大城市也严查首付资金来源，谨防经营贷等资金违规流入房地产市场，二季度以来信贷环境逐渐收紧。在市场快速降温的形势下，9月末以来，政策“维稳”信号频繁释放，信贷环境边际改善，部分城市在公积金贷款、购房补贴、二手房交易税率等方面进行微调预调，短期政策底已现，改善预期逐步增强。
图：2021年二手房政策及市场表现小结
数据来源：各地方政府网站、中指研究院整理
市场：二手房市场整体呈“前热后冷”走势
（一）二手房成交量“先扬后抑”
2021年1-11月，15个代表城市二手住宅累计成交面积为11034万平方米，同比增长3.2%。从走势来看，整体呈现“先扬后抑”态势。上半年，代表城市延续2020年下半年以来的市场活跃度，二手房市场需求积极释放，成交量处于历史同期相对高位，1-6月代表城市二手住宅月均成交面积为1194万平方米，同比增长58.5%，较2019年同期增长55.2%。下半年，随着中央和地方调控政策不断加码以及信贷环境持续收紧，二手房市场活跃度快速回调，成交量持续回落，7-11月代表城市二手住宅月均成交面积为774万平方米，较上半年下降35.1%，同比下降37.3%，较2019年同期下降12.8%。9月底以来，中央多次释放积极信号，房地产调控政策风向边际转暖，多城市信贷环境有所改善。政策作用逐步传导至市场，11月代表城市二手房成交量环比小幅回升。
图：2019-2021年15个代表城市二手住宅月度成交面积走势
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（二）二手房价格涨幅“前高后低”，四季度价格由涨转跌
2021年1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%。上半年市场整体热度较高，价格累计上涨2.56%，各月环比涨幅均处相对高位；价格环比下跌城市数量相对较少，且呈下降趋势。下半年以来，受调控政策和信贷环境持续收紧等因素影响，二手房市场持续降温，百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。10月百城二手住宅均价由涨转跌，11月继续下跌，且跌幅呈扩大趋势。下半年价格环比下跌城市数量逐月增加，10月、11月均有一半以上的城市二手住宅价格环比下跌。
图：2020年6月至2021年11月百城二手住宅均价及环比变化
图：2020年6月至2021年11月百城二手住宅均价环比下跌城市数量变化
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（三）一线城市价格涨幅高位回落，二线和三四线代表城市平稳趋降
从各梯队二手住宅价格走势来看，2021年上半年各梯队城市价格环比涨幅均处年内高位，下半年以来涨幅呈收窄趋势，11月各梯队城市二手住宅价格均环比下跌。
图：2020年6月至2021年11月各梯队城市二手住宅均价环比变化
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一线城市二手房价格涨幅今年内从高位持续回落，前三季度分别上涨3.20%、2.70%、1.01%，10-11月下跌0.12%，市场“前高后低”走势较为明显。2月以来，一线城市相继出台二手房成交参考价政策，市场降温较为明显，各城市二手住宅价格环比涨幅均不断收窄或转跌。11月深圳、上海、广州均呈现下跌态势，北京环比涨幅也降至年内最低点。
二线城市和三四线代表城市二手住宅价格环比走势相似。上半年，二线和三四线代表城市二手住宅价格整体平稳趋升；三季度以来价格涨幅均开始收窄，其中二线城市11月由涨转跌，梯队内近八成城市环比出现下跌；三四线代表城市10-11月环比连续下跌，其中唐山、南通等7个城市下半年以来持续下跌。
图：一线城市二手房参考价政策前后二手住宅均价环比变化
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（四）各主要城市群下半年价格涨幅持续收窄，长三角城市群年度累计涨幅居前
从各主要城市群二手住宅价格走势来看，珠三角价格月度涨幅从年初以来整体呈收窄趋势，市场持续降温，长三角、京津冀和山东半岛价格涨幅先升后降。下半年以来，各主要城市群二手住宅价格涨幅快速收窄，11月各主要城市群价格均出现下跌。
图：2020年6月至2021年11月主要城市群二手住宅均价环比变化
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从价格累计涨幅来看，2021年1-11月长三角累计上涨5.59%，居主要城市群首位，累计涨幅前20城市中长三角城市占11席，上海、昆山、马鞍山等城市涨幅居前列；京津冀内表现分化，北京累计涨幅居前列，但累计跌幅前20城市中京津冀城市群占5席，唐山、石家庄、张家口等城市跌幅居前列。
表 2021年1-11月百城二手住宅价格累计涨跌幅TOP20城市
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（五）二手房和新房市场同步降温，市场预期下行
随着越来越多城市的房地产市场进入存量时代，二手房市场的地位愈发重要，其走势对于房地产整体市场的影响也逐渐加强。在很多二手房市场规模占比较高的一二线城市，二手房市场与新房市场通过“卖旧买新”的链条形成较强的联动：二手房卖家通过置换现有住房获得资金，转而在新房市场实现住房改善。
今年下半年，二手房市场明显降温（10月百城二手住宅价格由涨转跌），随着二手房市场成交量的下滑（15个代表城市7-11月成交量同比下降37%），“卖旧买新”的链条受阻，叠加调控政策和信贷环境收紧等因素，新房市场成交量下行（50个代表城市7-11月成交量同比下降超20%），开发企业销售回款受到影响，资金压力加大。进而，开发商降价促销的意愿增强，新房价格涨幅收窄或下跌（11月百城新房价格由涨转跌）；开发商投资意愿下降，土地市场遇冷（第二批集中供地流拍撤牌率达32.4%）；同时叠加房企融资受限，部分房企偿债风险暴露。二手房市场和新房市场同步降温，市场预期一致下行，进一步强化市场降温循环。
图：2021年二手房与新房市场联动机制
数据来源：中指研究院整理
政策：“维稳”贯穿全年，年末政策改善预期增强
2021年，在坚持“房住不炒”定位、坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调下，中央及地方政府频繁出台“稳楼市”政策，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。在房地产市场“前热后冷”的背景下，调控政策导向也相应有所调整，前三季度政策不断加码，四季度以来政策改善预期明显增强。热点城市楼市调控政策预警功能及现行政策详情可申请产品查看及试用。
（一）前三季度调控政策持续加码，二手房参考价政策效果明显
前三季度，各热点城市围绕房地产市场整治、严防经营贷、限购限贷限售、增值税免征年限、学区房监管等方面持续发力，房地产市场调控政策不断升级。一季度，政策主要集中在严查经营贷等违规资金流入房地产市场及限购、限贷升级等方面；二季度，政策更多集中于加强市场整治等；三季度，多个城市跟进二手房参考价政策，同时限购限贷升级的城市数量也进一步增加；四季度以来“紧缩性”调控政策出台城市数量明显减少。
表：2021年各季度地方二手房调控收紧政策梳理
数据来源：中指研究院整理
在2021年二手房市场相关的调控政策中，“二手房成交参考价”是全新的政策工具。今年2月，在二手房市场快速升温的背景下，深圳率先出台二手房参考价政策，旨在为市场降温，促进二手房市场平稳健康发展。随后多个城市跟进，目前共15个城市出台了二手房参考价政策。中指研究院曾发表《》的研究报告，剖析了二手房参考价政策的作用机制和影响效果。二手房参考价政策主要通过调趋势、控挂牌、限杠杆这三方面影响二手房市场，以稳定市场预期，稳定二手房价格走势。从各城市市场表现来看，二手房参考价政策出台之后，二手房价格环比涨幅均出现了不同幅度的收窄，市场逐渐降温，政策效果明显。
表：二手房成交参考价政策的作用机制
数据来源：中指研究院整理
表：部分已出台参考价政策城市二手住宅价格环比涨跌幅变化
注：“★”表示参考价政策出台的月份。
数据来源：
（二）前三季度信贷环境持续收紧
2021年房地产开发企业“三条红线”和银行业“两条红线”（房地产贷款集中度管理）正式施行，房地产行业信贷环境不断收紧，房地产贷款余额、个人住房贷款余额增速均持续回落。根据央行数据，2021年三季度，房地产贷款余额同比增长5.3%，较2020年底收窄6.4个百分点，较各项贷款余额增速低6.6个百分点，绝对规模占各项贷款余额的比重由2020年底的28.7%降至27.1%；个人住房贷款余额同比增长11.3%，较2020年底收窄3.3个百分点，低于各项贷款余额增速0.6个百分点，绝对规模占各项贷款余额的比重为19.7%，较2020年底下降0.2个百分点。
图：2014年以来我国各项贷款及房地产贷款、个人住房贷款余额走势
数据来源：中央人民银行，中指研究院整理
银行业“两条红线”中对个人住房贷款余额占比的限制，直接影响到二手房市场的需求释放。今年初，受“学区热”和“经营贷流入房地产市场”等影响，二手房市场整体热度较高，相对宽松的信贷环境也对市场起到支撑作用。二季度尤其是下半年以来，在信贷规模总量限制下，银行开始调整信贷投放节奏，部分城市出现额度紧张状况；由于银行在发放个人住房贷款时更偏好新房，二手房信贷额度紧张的情况更加严重，部分城市甚至出现二手房停贷等情形。
（三）四季度政策改善预期逐渐增强
面对下半年持续降温的市场走势，房地产调控政策导向也有所调整，政策改善预期增强。9月底，央行提出“两个维护”后，中央已多次就房地产行业积极定调或发声，房地产市场“维稳”导向较为明确。在央行指导下，商业银行也加大信贷投放力度，10月个人住房贷款新增3481亿元，较9月多增1013亿元，环比增长41%；11月个人住房贷款新增额环比再次增加，达到4013亿元。与此同时，各地政府也加快落实因城施策，“紧缩性”调控政策明显减少，“扶持性”政策明显增多，政策开启“双向”调节；部分城市为稳定市场预期，对房地产调控政策进行微调预调，涉及提升购房贷款额度、放宽人才落户、发放购房补贴、放宽限购等诸多方面。特别的，12月中央经济工作会议对房地产行业也有新的表述，强调加强预期引导，首提“探索新的发展模式”，关注行业“良性循环”。诸多迹象表明，未来房地产调控政策将逐渐改善。
表：2021年9月底以来中央针对房地产的相关表述
表：2021年9月以来部分城市出台的房地产“扶持”政策
数据来源：中指研究院整理
展望：短期政策底已现，但市场仍难复苏
展望2022年，政策方面，中央坚持“房住不炒”定位和实现“三稳”目标的政策主基调不变，“大放水”式宽松不会发生，但短期政策底已现，政策宽松预期加强。一是信贷环境改善预期继续增强，虽然在银行业“两条红线”的限制下，信贷端大幅放松的可能性较小，但对于刚需和改善性合理住房需求的信贷支持将更加充分。二是因城施策继续强化，政策“双向”调节趋势不变，部分市场降温过快的城市或将适度放宽政策以稳定市场预期。市场方面，虽然四季度以来政策改善预期不断增强，但政策效果和市场信心恢复存在滞后，当前二手房市场下行趋势已经形成，短期内市场或将继续调整。此外，2022年应当密切关注房地产税试点的执行情况，目前持续降温的市场环境并不太适合房地产税的推行，但如果房地产税试点城市真正落地，预计短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的冲击。
