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2021年二手房市场“前热后冷”，政策“维稳”贯穿全年
市场方面，15个代表城市1-11月二手房成交面积为11034万平方米，同比增长3.2%，成交量自4月高峰后连续下滑，11月结束连跌态势，环比小幅回升；1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%，上半年价格稳中趋涨，累计涨幅为2.56%，下半年月度环比涨幅持续收窄，四季度由涨转跌。
政策方面，前三季度中央及地方调控政策频发，围绕“限购、限售、限贷”等方面不断完善升级，多个热点城市建立了二手房成交参考价格机制，对市场降温效果明显。2021年房地产贷款集中度管理新规正式实施，同时各大城市也严查首付资金来源，谨防经营贷等资金违规流入房地产市场，二季度以来信贷环境逐渐收紧。在市场快速降温的形势下，9月末以来，政策“维稳”信号频繁释放，信贷环境边际改善，部分城市在公积金贷款、购房补贴、二手房交易税率等方面进行微调预调，短期政策底已现，改善预期逐步增强。
图：2021年二手房政策及市场表现小结
数据来源：各地方政府网站、中指研究院整理
市场：二手房市场整体呈“前热后冷”走势
（一）二手房成交量“先扬后抑”
2021年1-11月，15个代表城市二手住宅累计成交面积为11034万平方米，同比增长3.2%。从走势来看，整体呈现“先扬后抑”态势。上半年，代表城市延续2020年下半年以来的市场活跃度，二手房市场需求积极释放，成交量处于历史同期相对高位，1-6月代表城市二手住宅月均成交面积为1194万平方米，同比增长58.5%，较2019年同期增长55.2%。下半年，随着中央和地方调控政策不断加码以及信贷环境持续收紧，二手房市场活跃度快速回调，成交量持续回落，7-11月代表城市二手住宅月均成交面积为774万平方米，较上半年下降35.1%，同比下降37.3%，较2019年同期下降12.8%。9月底以来，中央多次释放积极信号，房地产调控政策风向边际转暖，多城市信贷环境有所改善。政策作用逐步传导至市场，11月代表城市二手房成交量环比小幅回升。
图：2019-2021年15个代表城市二手住宅月度成交面积走势
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
（二）二手房价格涨幅“前高后低”，四季度价格由涨转跌
2021年1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%。上半年市场整体热度较高，价格累计上涨2.56%，各月环比涨幅均处相对高位；价格环比下跌城市数量相对较少，且呈下降趋势。下半年以来，受调控政策和信贷环境持续收紧等因素影响，二手房市场持续降温，百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。10月百城二手住宅均价由涨转跌，11月继续下跌，且跌幅呈扩大趋势。下半年价格环比下跌城市数量逐月增加，10月、11月均有一半以上的城市二手住宅价格环比下跌。
图：2020年6月至2021年11月百城二手住宅均价及环比变化
图：2020年6月至2021年11月百城二手住宅均价环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
（三）一线城市价格涨幅高位回落，二线和三四线代表城市平稳趋降
从各梯队二手住宅价格走势来看，2021年上半年各梯队城市价格环比涨幅均处年内高位，下半年以来涨幅呈收窄趋势，11月各梯队城市二手住宅价格均环比下跌。
图：2020年6月至2021年11月各梯队城市二手住宅均价环比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
一线城市二手房价格涨幅今年内从高位持续回落，前三季度分别上涨3.20%、2.70%、1.01%，10-11月下跌0.12%，市场“前高后低”走势较为明显。2月以来，一线城市相继出台二手房成交参考价政策，市场降温较为明显，各城市二手住宅价格环比涨幅均不断收窄或转跌。11月深圳、上海、广州均呈现下跌态势，北京环比涨幅也降至年内最低点。
二线城市和三四线代表城市二手住宅价格环比走势相似。上半年，二线和三四线代表城市二手住宅价格整体平稳趋升；三季度以来价格涨幅均开始收窄，其中二线城市11月由涨转跌，梯队内近八成城市环比出现下跌；三四线代表城市10-11月环比连续下跌，其中唐山、南通等7个城市下半年以来持续下跌。
图：一线城市二手房参考价政策前后二手住宅均价环比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
（四）各主要城市群下半年价格涨幅持续收窄，长三角城市群年度累计涨幅居前
从各主要城市群二手住宅价格走势来看，珠三角价格月度涨幅从年初以来整体呈收窄趋势，市场持续降温，长三角、京津冀和山东半岛价格涨幅先升后降。下半年以来，各主要城市群二手住宅价格涨幅快速收窄，11月各主要城市群价格均出现下跌。
图：2020年6月至2021年11月主要城市群二手住宅均价环比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
从价格累计涨幅来看，2021年1-11月长三角累计上涨5.59%，居主要城市群首位，累计涨幅前20城市中长三角城市占11席，上海、昆山、马鞍山等城市涨幅居前列；京津冀内表现分化，北京累计涨幅居前列，但累计跌幅前20城市中京津冀城市群占5席，唐山、石家庄、张家口等城市跌幅居前列。
表 2021年1-11月百城二手住宅价格累计涨跌幅TOP20城市
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
（五）二手房和新房市场同步降温，市场预期下行
随着越来越多城市的房地产市场进入存量时代，二手房市场的地位愈发重要，其走势对于房地产整体市场的影响也逐渐加强。在很多二手房市场规模占比较高的一二线城市，二手房市场与新房市场通过“卖旧买新”的链条形成较强的联动：二手房卖家通过置换现有住房获得资金，转而在新房市场实现住房改善。
今年下半年，二手房市场明显降温（10月百城二手住宅价格由涨转跌），随着二手房市场成交量的下滑（15个代表城市7-11月成交量同比下降37%），“卖旧买新”的链条受阻，叠加调控政策和信贷环境收紧等因素，新房市场成交量下行（50个代表城市7-11月成交量同比下降超20%），开发企业销售回款受到影响，资金压力加大。进而，开发商降价促销的意愿增强，新房价格涨幅收窄或下跌（11月百城新房价格由涨转跌）；开发商投资意愿下降，土地市场遇冷（第二批集中供地流拍撤牌率达32.4%）；同时叠加房企融资受限，部分房企偿债风险暴露。二手房市场和新房市场同步降温，市场预期一致下行，进一步强化市场降温循环。
图：2021年二手房与新房市场联动机制
数据来源：中指研究院整理
政策：“维稳”贯穿全年，年末政策改善预期增强
2021年，在坚持“房住不炒”定位、坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调下，中央及地方政府频繁出台“稳楼市”政策，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。在房地产市场“前热后冷”的背景下，调控政策导向也相应有所调整，前三季度政策不断加码，四季度以来政策改善预期明显增强。热点城市楼市调控政策预警功能及现行政策详情可申请中指·项目云产品查看及试用。
（一）前三季度调控政策持续加码，二手房参考价政策效果明显
前三季度，各热点城市围绕房地产市场整治、严防经营贷、限购限贷限售、增值税免征年限、学区房监管等方面持续发力，房地产市场调控政策不断升级。一季度，政策主要集中在严查经营贷等违规资金流入房地产市场及限购、限贷升级等方面；二季度，政策更多集中于加强市场整治等；三季度，多个城市跟进二手房参考价政策，同时限购限贷升级的城市数量也进一步增加；四季度以来“紧缩性”调控政策出台城市数量明显减少。
表：2021年各季度地方二手房调控收紧政策梳理
数据来源：中指研究院整理
在2021年二手房市场相关的调控政策中，“二手房成交参考价”是全新的政策工具。今年2月，在二手房市场快速升温的背景下，深圳率先出台二手房参考价政策，旨在为市场降温，促进二手房市场平稳健康发展。随后多个城市跟进，目前共15个城市出台了二手房参考价政策。中指研究院曾发表《复盘15城“二手住房成交参考价”政策效果，市场未来何去何从？》的研究报告，剖析了二手房参考价政策的作用机制和影响效果。二手房参考价政策主要通过调趋势、控挂牌、限杠杆这三方面影响二手房市场，以稳定市场预期，稳定二手房价格走势。从各城市市场表现来看，二手房参考价政策出台之后，二手房价格环比涨幅均出现了不同幅度的收窄，市场逐渐降温，政策效果明显。
表：二手房成交参考价政策的作用机制
数据来源：中指研究院整理
表：部分已出台参考价政策城市二手住宅价格环比涨跌幅变化
注：“★”表示参考价政策出台的月份。
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
（二）前三季度信贷环境持续收紧
2021年房地产开发企业“三条红线”和银行业“两条红线”（房地产贷款集中度管理）正式施行，房地产行业信贷环境不断收紧，房地产贷款余额、个人住房贷款余额增速均持续回落。根据央行数据，2021年三季度，房地产贷款余额同比增长5.3%，较2020年底收窄6.4个百分点，较各项贷款余额增速低6.6个百分点，绝对规模占各项贷款余额的比重由2020年底的28.7%降至27.1%；个人住房贷款余额同比增长11.3%，较2020年底收窄3.3个百分点，低于各项贷款余额增速0.6个百分点，绝对规模占各项贷款余额的比重为19.7%，较2020年底下降0.2个百分点。
图：2014年以来我国各项贷款及房地产贷款、个人住房贷款余额走势
数据来源：中央人民银行，中指研究院整理
银行业“两条红线”中对个人住房贷款余额占比的限制，直接影响到二手房市场的需求释放。今年初，受“学区热”和“经营贷流入房地产市场”等影响，二手房市场整体热度较高，相对宽松的信贷环境也对市场起到支撑作用。二季度尤其是下半年以来，在信贷规模总量限制下，银行开始调整信贷投放节奏，部分城市出现额度紧张状况；由于银行在发放个人住房贷款时更偏好新房，二手房信贷额度紧张的情况更加严重，部分城市甚至出现二手房停贷等情形。
（三）四季度政策改善预期逐渐增强
面对下半年持续降温的市场走势，房地产调控政策导向也有所调整，政策改善预期增强。9月底，央行提出“两个维护”后，中央已多次就房地产行业积极定调或发声，房地产市场“维稳”导向较为明确。在央行指导下，商业银行也加大信贷投放力度，10月个人住房贷款新增3481亿元，较9月多增1013亿元，环比增长41%；11月个人住房贷款新增额环比再次增加，达到4013亿元。与此同时，各地政府也加快落实因城施策，“紧缩性”调控政策明显减少，“扶持性”政策明显增多，政策开启“双向”调节；部分城市为稳定市场预期，对房地产调控政策进行微调预调，涉及提升购房贷款额度、放宽人才落户、发放购房补贴、放宽限购等诸多方面。特别的，12月中央经济工作会议对房地产行业也有新的表述，强调加强预期引导，首提“探索新的发展模式”，关注行业“良性循环”。诸多迹象表明，未来房地产调控政策将逐渐改善。
表：2021年9月底以来中央针对房地产的相关表述
表：2021年9月以来部分城市出台的房地产“扶持”政策
数据来源：中指研究院整理
展望：短期政策底已现，但市场仍难复苏
展望2022年，政策方面，中央坚持“房住不炒”定位和实现“三稳”目标的政策主基调不变，“大放水”式宽松不会发生，但短期政策底已现，政策宽松预期加强。一是信贷环境改善预期继续增强，虽然在银行业“两条红线”的限制下，信贷端大幅放松的可能性较小，但对于刚需和改善性合理住房需求的信贷支持将更加充分。二是因城施策继续强化，政策“双向”调节趋势不变，部分市场降温过快的城市或将适度放宽政策以稳定市场预期。市场方面，虽然四季度以来政策改善预期不断增强，但政策效果和市场信心恢复存在滞后，当前二手房市场下行趋势已经形成，短期内市场或将继续调整。此外，2022年应当密切关注房地产税试点的执行情况，目前持续降温的市场环境并不太适合房地产税的推行，但如果房地产税试点城市真正落地，预计短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的冲击。
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