2022年1月1日可能会成为苏州许多新盘销售的一个节点。
自今年10月以来，苏州楼市的一个重要关键词莫过于“降价”，各种打折、低价、工抵房层出不穷……但一夜之间，全苏州的开发商好像约好了一样，折扣和优惠全部取消，价格回调，记者的朋友圈也被各种通告和海报刷屏。
12月16日起，包括华润、绿地香港在内的多家房企发出公告，自2022年1月1日起，所有在售项目全面回收折扣销售；12月18日，苏州高新(600736)区一项目发布调价通知，开始时间是2021年12月26日；更有楼盘上调价格，最高上涨10%。
不约而同取消折扣
具体调整的方式，归纳起来主要有两种：一是之前的优惠全部回收；二是价格上调，不同楼盘上调标准有差异。
以高新区中泱公园为例，原先该项目的特惠房源最低只要179万元，总价最高优惠53万元，12月26日起全面收回优惠；苏州樾府此前在天猫好房上线32套特价房，打98折，最高可减8.06万元，但如今也官宣回收折扣。这个月初才刚取证的纯新盘泊印澜庭，12月19日宣布2022年1月1日起优惠全部取消。
比起回收折扣，绿都苏和雅集更是霸气外露，12月20日起所有下叠全部涨价20万元一套。
不过，一位TOP20房企在苏州的营销负责人告诉记者，因为年底都在冲指标，以这个噱头把客户吸引过来。开发商不可能一直亏本，折扣肯定要收回来了，每个开发商都不一样，最多打75折。
事实上，房企发收回折扣通知可以看作是项目营销策略。每年一二月碰上春节，是传统的楼市淡季，收回折扣对房企的销售成绩影响并不大，所以基本每年都会出现折扣收回或者价格上调这波操作。
众所周知，12月房企是最重要的一个月，尤其到了12月中下旬更是业绩冲刺关键期，这个时候借收回折扣通知来吸引购房者，说到底，就是想提升购房者的购房紧迫感。
而这些收回折扣的楼盘有一个共同点，就是到本月月底优惠还在，“留给大家的时间不多了”。
不过，上述营销总告诉记者，苏州项目的平均利润率5-6个点，减去渠道基本在2个点左右，打95折才能盈亏平衡。
新拐点要来？
苏州市场从7月份开始下行，楼盘打折普遍从9月份开始，很多项目打了85折和9折，但近期市场热度明显有所提升。多个苏州楼盘的营销人员告诉记者，售楼处来访量明显增加。
比如，胥口纯新盘江上雅苑，刚拿证还没开盘，短时间之内预约已经超过350+组，售楼处接待量每天都有新突破；华侨城龙湖启元首开就创造了18亿元销售额，而且用了苏州第二工人文化宫整整2个场馆，短短一小时就卖完。
来自克而瑞的数据显示，截至12月19日，苏州市区商品住宅供应面积为45.95万平方米，环比增长33.54%；成交面积为34.07万平方米，环比减少12.37%，说明房企对市场的信心开始增长了，苏州楼市正在往好的方向走。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，苏州楼市现象和此前的房贷政策放松有直接关联性，尤其是二手房贷发放的加速，导致一些置换人群有了充裕资金可以入场。
克而瑞方面指出，目前，大部分银行首套首贷利率重回5字头，在5.6%-5.7%左右，且放款周期缩短，最快的1-2周即可放款。央行降准对于大多数房企来说，能够有效降低融资成本，接下来房企整体融资环境有望明显改善。对购房者来说，降准之后信贷放松的可能性应该会进一步增加，帮助购房者获得更好的资金支持。
不过苏州一些项目收回折扣，其中的确也存在一些房企完成销售业绩目标的情况。张波认为，就相当于有些房企在业绩完成之后，收回相应的折扣，对市场释放出一些积极调价的信息，这个信号可能会影响到其他项目。而一旦这个项目在调价之后，市场热度提升，也会造成周边的项目跟风炒作，这一点值得关注。
张波表示，从目前来看，苏州只是个例，全国大部分城市还处在楼市调控低谷，苏州可以看成是一个小复苏和小波动，预计到明年一季度末，市场才可能出现真正意义上所谓的复苏。
记者|吴若凡编辑|陈梦妤 何小桃 杜恒峰 王嘉琦
校对|孙志成
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