武汉杭州卖地收入创新高，三轮土拍有成交溢价达117%

来源：第一财经

随着政策“暖风”吹起，不仅地产股集体上涨，开发商在土地市场上又再度“支棱”起来了。

12月21日，卖地大户杭州进行了第三批次集中供地，今年以来杭州已经历爆火的第一轮供地和彻底冷清的第二轮供地，第三轮成为收官之战，决定着今年的土地出让金收入座次。结果最终有24宗地块的溢价率触顶，还需要次日摇号才能决出胜负，这说明杭州集中供地显著回温。

同日，卖地收入排全国前十的中部省会城市武汉，第三轮集中供地也拉开帷幕，33宗地全部成交，土地市场企稳，当天出现了高达117%的溢价率。

杭州七成地块溢价率封顶

第三轮供地中，杭州共推出35宗涉宅地（含1宗租赁用地），总出让面积176万平方米，总建面416万平方米，总起价713亿元，地块封顶溢价率不得超过10%。

经过21日一整天的鏖战，有24宗地块的溢价率触顶，需要在22日进行线下摇号，9宗地块底价成交，2宗地块溢价出让，总成交额已经提前锁定为760亿元。

根据wind数据，在第三批集中供地前，杭州今年所有用途土地出让金收入达到2021亿元，加上第三批次集中供地后，可达到2781亿元，土地出让收入排名有望升至第二位，仅次于上海。

这次集中供地，也成交了今年杭州总价第三高地块——成交价为88亿元的杭腾未来社区地块，由龙湖与浙江交投联合竞得。这块地正是第二批集中土拍中，杭州撤掉的一块地，出让面积为18.1万平方米，容积率3.27，建筑面积59.13万平方米，用途为住宅，起价88.24亿元，楼面起价14923元/平方米。

此外，杭州运河集团以54.38亿元竞得拱墅区运河新城地块，总价位居此次土拍第二。总体来说，央企、国企、头部民营房企是拿地的绝对主角，中铁建、杭州地铁集团、绿城、滨江、兴耀、中交城投等均有拿地。

回顾今年10月第二次集中供地期间，在正式开拍十几个小时前，杭州曾无奈发布撤销土地出让公告，除了10宗竞品质地块因报名不足而“全军覆没”，普通涉宅地块拍卖也大大缩水。

即便今年第一次集中供地局面非常火爆，但事后却发生了退地事件。宋都退地揭开了房企亏本抢地的内幕，宁愿痛失5000万保证金也要坚决退地，宋都甚至把与祥生、宝龙的纠纷吵到了台面上，事件反映出中小房企资金压力的紧张，以及杭州地价创新高背后的“无利可图”。滨江集团(002244)董事长戚兴金在第一次集中供地后公开指出：杭州项目的利润率仅为1%-2%。

因此每一轮集中供地，杭州实际上都在不断调试政策，目前似乎来到了一个地方政府和房企之间能达成平衡的状态。

“杭州的新房市场并不愁去化，第三轮集中供地大家之所以都愿意报名了，主要是因为利润空间回来了，一方面地价、溢价率有所下调，门槛降低；另一方面，部分区域的房价限价有了合理提升。因此，利润测算超过10%，盈利水平很大概率超过今年上半年和去年。”一位在杭州从事房地产的业内人士称。

此前第一财经了解到，杭州原有新房限价被打破，多个板块限价普涨，涨幅最高的板块每平方米涨了2000元。

港资瑞安165亿重仓武汉

就在同一天，武汉第三轮集中供地也开拍了，21日拍出了33宗土地，成交总金额约409亿元，另外还会有15宗土地安排在三天后开拍。

根据wind数据，截至目前，武汉土地出让金收入在全国城市中排名第七，为1430亿元，第三批集中供地完成后，今年卖地收入有望破2000亿元，创下新的历史纪录。去年尽管受疫情影响较严重，但武汉全年土地出让金创新高，达到1728亿元，今年已经超过这一数字。

一宗总起价只有701万元的停车场地块备受关注，因为受到了激烈争夺，最终溢价率高达117%，成交价1521万元。

此外，港资瑞安与武汉城建联手（各持股50%），以165亿元的大手笔，拿下武昌区武船搬迁改造的打包三地块，展现了瑞安对重仓武汉的信心。

该打包地块被视为武汉的“王炸地块”，早在去年瑞安便与武昌区签约“武昌湾”项目，因此地块或被瑞安打造为武汉的第三个新天地，性质为商住办混合。

瑞安以底价摘地，楼面价并不高，三宗地块平均楼面价在15000元/平方米上下，四年前周边楼面价即为14330元/平方米。瑞安早在2005年进入武汉，积累了“顶豪”的名号，其打造的武汉天地项目二手房价目前在武汉市场处于天花板位置。对于瑞安来说，新拿地块的利润有很大想象空间。

除此以外，民营房企在武汉土地市场依然保守，第三轮供地还是央企、国企充当主角，创维地产、联投&清能、庙山投资、武汉文投集团、卓尔、黄陂城建投资、葛洲坝(600068)集团、武汉经开投资、东西湖啤酒集团、青山国资等均有收获。

土拍一直被当做楼市风向标，土地是影响城市发展阈值的重要因素，土拍火热程度和价格走势，是判断楼市与板块发展的重要标准。在多个针对房地产的政策利好刺激之际，杭州、武汉两城的土拍明显回温，体现了房企信心回归。