作者： 孙梦凡
[ 经过四十年的发展，牡丹江的人口不仅在数量上面临“回到原地”的尴尬，还不得不面临着老龄化的结构性变化。官方统计显示，在牡丹江流出人口中的主力军中，“90后”和“00后”占比近三成。有本地居民直言，黑龙江人口流出严重，但内部流动一样强烈，比如村镇向地级市流动，地级市向哈尔滨流动。 ]
5万元买套房、三个月工资付全款……鹤岗已经成为低房价代名词，但鹤岗不是孤例，在人口流失严重的黑龙江，还有和鹤岗类似的城市。
牡丹江市，因黑龙江省松花江上最大支流之一的牡丹江横跨市区而得名，这里有令游客神往的冰瀑飘雪，每到冬天便如置身童话世界，2017年还曾当选“中国十佳冰雪旅游城市”。就是这样一个风景优美的城市，也出现了“白菜价”房源，50多平方米的“老破小”，每套仅售5万元。
据七普数据，牡丹江市常住人口数约220万，与2010年的279.87万人相比，减少近20%，差不多与40年前相当。过去几年，乘着全国房价上涨的东风，牡丹江市的楼市也经历过一波热闹行情，如今，这座北国城市的房地产市场已回到起点。
5万一套也难卖掉的二手房
市民张风最近在卖手上一套房，他感觉：“现在买房的人少了，新房有优惠活动，二手房老破小也基本是白菜价，整体掉价厉害，还是很难卖出去。”
这种直观感受在购房平台上看得更为真切。在某房产信息平台上，牡丹江市爱民区、阳明区等地，均出现售价在10万以下的房源。有近150套房源总价在10万元以下。最便宜的一套总价4万元，不过面积仅15平方米。再往上，一套面积55平方米的房子，总价也仅5.5万元。
据这套房的房产经纪人介绍，业主是退休干部，已经换了新房，现在着急用钱，想赶紧便宜卖掉老房。“这个小区离市中心比较远，又是顶楼，所以要价很便宜。疫情后，二手房普遍掉价，小区的装修、年限、地段也都会影响房子的价格。”
尽管已是“白菜价”，但这套房子自9月份挂牌以来，一直无人问津。5万一套的二手房，虽是市场为数不多的个案，却也是当地楼市低温最真实的反映。
从二手房看，牡丹江称得上是东北8个样本城市中最冷的一个。安居客统计数据显示，牡丹江11月二手房挂牌均价5238元/平方米，环比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；进入12月，挂牌均价继续跌至5215元/平方米。
其中，挂牌均价5912元/平方米的南江绿苑，12月价格环比大幅下跌5.84%；挂牌均价4944元/平方米的紫云二区，环比跌幅4.83%；汇智御江湾、龙江小区、依林园小区、鸿峰花园、水电小区、向阳四区等挂牌价环比跌幅均超3%。
在2019年的高点后，牡丹江二手房价格一直“跌跌不休”，2020年疫情后震荡下行，2021年以来更是直线下滑。
安居客平台在分析牡丹江楼市时称，该城市近三个月均价降幅较大，涨幅排名靠后，有下跌趋势，需要考虑风险。目前市场供需方面，属于“供大于求”的趋势。诸葛找房分析数据也显示，近期牡丹江二手房挂牌量呈上涨趋势，但挂牌价却在下跌。
在业内专家看来，牡丹江房价之所以走向下行，主要因城市对外来需求吸引力不强，需要靠本地的购买力支撑。没有外来需求的支撑，靠本地消化，房价很容易下跌。
也曾有过“抢房”时光
牡丹江的房价并不是一直低位运行，相反，在黑龙江省内，牡丹江的新房价格排进前三。
过去的2020年，牡丹江全年实现GDP约831.74亿元，排在哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、绥化之后，是鹤岗全年GDP的两倍多。不过在房价上，牡丹江约5125元/平方米的房价，仅次于哈尔滨和齐齐哈尔，高于GDP表现更佳的大庆和绥化。
“相对于经济发展状况来说，房价有点虚高。”这是牡丹江给当地居民的直观感受。
从历史可考的数据看，牡丹江楼市在2016年开始，开启了明显的上行通道。安居客统计数据显示，在2016年～2019年间，牡丹江的房价走势直线上扬，从2016年初4116元/平方米的均价，最高曾涨到均价5701元/平方米。
碧桂园的置业顾问李成经历了牡丹江曾经的楼市火热期。“我2015年开始做置业顾问，眼看着房价从3000多，涨到了4000多、五5000多。最热的2019年，市区很多盘卖6500元/平方米。”
回忆起曾经，他说：“那时候市场好，大家都抢房子，一开盘买不到房的人都哭。”
现在，置业顾问和站上高位的买房人，却都在为了降价而欲哭无泪。日前，国家统计局公布10月全国70城房价数据，牡丹江是8个东北地区样本城市中，新房、二手房同环比均下跌的城市，另一个是哈尔滨。
新房均价环比跌0.5%、同比跌1.3%、二手房均价环比跌0.8%、同比跌4.8%，这是牡丹江10月楼市的真实温度。疫情和持续的楼市调控，直接刺破了牡丹江的楼市泡沫。
“今年，市区几乎所有新房都在降价，表面是各种促销，实际上都在暗自调价格。”李成说。他所在的碧桂园·瑜山盛璟项目，也没能逃脱变相降价的命运。
据李成介绍，碧桂园·瑜山盛璟今年9月开盘，开盘价5800元左右，眼看市场行情不好，该项目也启动了降价促销策略。“目前项目均价在5300～6100元，不过有员工内购价，90平方米的房源均价不到5000元。如果全款，再给9.5折优惠。”
在他看来，现在人工成本、钢筋水泥都在涨价，均价4000多买小高层，已近乎开发商的成本价。“因为疫情，楼市行情都不好，碧桂园在哈尔滨也降价。”龙头房企带头降价，揭开了牡丹江楼市的残酷现实：购房者争相抢房的年代，已一去不复返。
回归基本面
新房和二手房的双双下行，并没有触动牡丹江姑娘刘薇“返乡置业”的念头。
大学毕业后，刘薇只身去往北京工作，每月收入勉强过万。以她现在的收入，要想靠自己在北京买房，几乎等于天方夜谭。但回牡丹江买房，对她也没太大吸引力。“回去首先面临的就是工作问题，没有合适的工作岗位，我回去干啥？”
牡丹江并非没有过辉煌时期。上世纪五十年代，受益于国家发展重工业的政策，牡丹江的橡胶、机械等产业快速发展，涌现出一批全国知名的工业厂家。2013年，牡丹江全年GDP超过1216亿元，2017年更是达到1404.7亿元高峰。
高峰过后，受国企转制、产业结构调整等影响，牡丹江的GDP增速逐渐放缓。数据显示，2020年，牡丹江全市地区生产总值831.7亿元，同比仅增0.4%。
农业方面，牡丹江地处北纬45度世界黄金玉米带、奶源带、黑土带，“菌菜牧林”等精品农业发展势头较好；该市还有较好的资源和工业基础，有34个工业行业、16个境内外园区，探明矿产43种、石墨储量居全国首位，林木蓄积量2.9亿立方米。
牡丹江还是我国唯一中俄地区友好合作示范城市，商贸物流辐射俄远东、吉林东部及周边地市。因冰雪环境得天独厚，牡丹江还提出“文旅富市”计划，出台了《全域旅游发展规划》《冰雪旅游专项规划》，以“冰雪胜境·避暑天堂”为总定位。
但数据显示，自2018年以来连续三年，牡丹江市的第三产业占比始终徘徊在55%左右，经济发展的质量并未得到明显提升。“北京的房子买不起，老家的房子看不上”，代表了很多牡丹江年轻人的心态。
本来人口总量就偏低的城市，在诸多本地人离开的身影中渐渐陷入楼市寒潮。人口普查数据显示，2020年牡丹江人口229.02万人，与2010年的279.87万人相比，减少50.85万人。而在上世纪八十年代，当地人口已超200万。
经过四十年的发展，牡丹江的人口不仅在数量上面临“回到原地”的尴尬，还不得不面临着老龄化的结构性变化。官方统计显示，在牡丹江流出人口中的主力军中，“90后”和“00后”占比近三成。有本地居民直言，黑龙江人口流出严重，但内部流动一样强烈，比如村镇向地级市流动，地级市向哈尔滨流动。
面临着人口数量和质量双重考验的牡丹江，要如何赋予这座雪城以新的活力，还需要城市运营者更充分地发挥创新能力和运营智慧。
