作者： 马一凡
[ 甚至连南京江北新区一个曾经的热门盘，在这个冬天，都推出了6.5折优惠。 ]
尽管已经有20多个城市出台楼市“限跌令”，但是临近年关，多数城市的商品房价格仍处于下跌通道。与房价下跌如影随形的是交易低迷。“全大区一个月能卖掉一套就喜大普奔了。”一位华东房企的营销人士称。
一方面，进入12月份绝大多数房企都背负巨大的业绩冲刺压力，因此或明或暗的打折促销现象很普遍；而另一方面，“房住不炒”的大原则未变，购房者依旧观望情绪浓厚。不过，有房企高管对记者表示，春节后情况或有变。
折扣遍地的同时，利好刚需族的政策也在出台。12月6日，央行宣布全面降准，释放长期资金约1.2万亿元。同日，中共中央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
“工抵房”名义下的暗暗促销
江苏苏州人李琳达从9月份就开始看房了，她想为父母买一套户型设计理念前沿、带有良好社区配套的新商品房用于养老，但是因为房价一路下跌，虽然已经有了属意的楼盘，却一直没敢下手，想等到最后的窗口期。
“这几天，跟我一起看房的朋友出手了，她老公是银行副行长，感觉到房贷信号的放松，认为现在适合刚需买房。等到房企融资起来以后，说不定打折房源就会消失了。”李琳达对记者表示。
从今年年中开始的楼盘降价潮，一直延续至今，且面积越来越广。从行业惯例来看，年末是房企冲刺业绩的最高潮，因而12月对于很多刚需购房者来说，是最需要关注的时间点。
虽然多地出台限跌令，不允许楼盘恶意降价，但进入12月后，仍有很多项目明里暗里打折。“朋友圈里的中介每天都在发工抵房房源，就没有一天消停过。”李琳达说。
根据克而瑞研究中心监测，自9月以来，市场上的“工抵房”数量激增，10月房地产市场持续降温，房企压力非常大。
由于部分城市发布了“限跌令”，明令禁止或者是约谈要求房企不得以打折、促销等方式来降价，房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。上至一线的广州，二线的南京、苏州、厦门，下至三四线的柳州、桂林、徐州等地，各个能级城市均出现了大量的工抵房，市场下行的城市工抵房数量往往较多。就数量而言，一般单盘的工抵房套数多数在10套以下，也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多工抵房房源，这属于房企在变相降价促销。
进入12月，山西省运城市吾悦华府、四川省达州市绿地城等项目，仍在以原价的7折、8折销售工抵房，当地主管部门未作过多干涉，回应称是市场行为。
各能级城市都在打折
第一财经记者发现，目前即便是在过往楼市较热的长三角、珠三角地区，降价促销、团购、工抵房等打折方式仍然普遍存在，愿意七成首付或全款的购房者，更是能拿到非常高的折扣。
楼市一向较为坚挺的浙江省会杭州，远郊新房开始打折，比如富阳有楼盘开启首付分期，首付低至5万元；大学城北某项目给出9.7折的优惠，中介对外称房源充足。不仅是远郊盘，一些热门板块也不热了，在临平新城，有楼盘喊出“月末9.7折”的优惠；在未来科技城，有项目甚至打出最多52万元的优惠。
江苏省也有类似情况，在南京都市圈县级市句容，新盘大幅打折入市，句容一大型房企的项目，以内部员工优惠价名义，开出4800元/平方米~5500元/平方米的价格，撇开精装修部分价格也“降了”超4000元/平方米，有购房者称房价重回2015年。这之后，南京不少楼盘推出了8折、7折、6.5折甚至5折的折扣，为了抢客，价格一家更比一家低。甚至连南京江北新区一个曾经的热门盘，在这个冬天，都推出了6.5折优惠。不过一位当地业内人士称，不少大的折扣，在一波促销后，正在陆续收回。
打折行为遍地开花背后，是惨淡的销售行情。一家知名房企的苏南片区，曾一直是全集团的销量担当，现在的情况则凉得超乎想象。“一个月能真正卖掉一套房子，我们就喜大普奔了。”该房企区域营销人士对第一财经表示。
不过，随着活下来的房企熬过最艰难时刻，明年的房地产市场或将迎来变局。“大家都想撑过最后一个月，到了明年年初，大概率会收回优惠政策，价格上调。”上述营销人士称。
华东一家房企的总裁也对记者表示：“从现在到春节期间，就是刚需购房者的窗口期。”
“一方面，开发商到下一个年度会重新制定销售计划和目标，优惠力度不会比年底大，所以明年即便房价不涨，也不会有现在的优惠了；另一方面，今年开发商拿地普遍保守，投资严重下滑，所以明年的新房供应较往年会减少。”一位房企中层营销人士指出。
近日，研究机构中指研究院发布《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告，预测2022年中国商品房销售面积或出现下滑，但销售均价将结构性小涨2%至3.5%。一二线城市商品房成交占比逐步提升，预计销售均价涨幅在2.0%至3.5%之间。
窗口期仍需警惕风险
对于还在苦撑的那些房企来说，流向房地产的“源头活水”正在变多，这是他们的动力和希望。
9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
12月3日，银保监会称，要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
一家TOP5房企的营销管培生对记者表示：“看到这些消息的时候，我真是激动地哭了出来。”她所在的项目定位高端，一直坚持不降价，而周边价格战打得火热，她和同事们有时候整月连一个单都没有。
12月6日，楼市继续迎来利好。中共中央政治局召开会议，首次提出针对房地产的“良性循环”说法，称要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“既然提及了支持，那么后续各类政策，包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策都应该给予支持。”严跃进认为，这轮放松，是针对“合理住房需求”的，可以理解为是刚需和改善型的购房需求。
“目前的价格和政策面，都是利好有合理购房需求的购房者的，但是在选择楼盘时，要注意甄别企业和项目，警惕部分恶意降价楼盘后续风险，包括烂尾或者质量过差等。”业内人士对记者表示。
