LPR再下调，房贷支出最多减少12%

来源：看懂经济微信号

题记：信达证券的测算显示，等额本息情况下，按揭利率平均下降100bp，月供支出可减少12%。

作者：陈述，看懂经济专栏作家

5月20日，在这个民间制造的“吾爱你”节日之际，人民银行以引导LPR下行的方式，向市场传递了暖意。5月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，其中1年期维持不变，5年期下降15个基点。

LPR下行，在市场预期之内，但略超出市场预期的幅度。本周在云南召开的稳增长稳市场主体保就业座谈会要求“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”。尽管本周MLF操作利率保持不变，但市场对LPR下调仍有一定期望。

此次LPR调整，锁短变长，体现了结构性操作的思路，5年期LPR一次下调15个基点，是2019年LPR改革以来5年期LPR调整的最大幅度，向市场传递了稳经济稳市场主体保就业的鲜明取向。

从政策调整意图看，LPR调整显然在于降低实体经济融资中枢，尤其是支持促进和稳定房地产消费，同时对于当下逐步发力的基建领域，长期利率的下行，一方面有利于降低总的建设成本，另一方面也有利提升基建项目的经济性。一些利率敏感性较强的行业和企业，亦将受益于此。

从市场接受度看，主体似乎对于房地产的恢复仍有忧虑，20日A股涨幅居前的反而是一些可选消费和能源行业，政策调整一定程度上开始改变市场预期。

近期多种政策持续发力，意在稳经济稳主体保就业。从货币信贷政策方面看，未来仍有一些政策调整的空间，常规政策方面，包括但不限于定向增加再贷款额度，降低再贷款利率，鼓励银行对部分行业、群体存量信贷进行缓息乃至重组等等；非常规政策方面，可探索对存量房贷在一定期限内（如两年）付息延本，降低短期内居民支出压力，进而促进消费。

LPR下行意在稳经济稳主体

此次LPR下行意图直接且明了，就是为了稳经济稳主体。国家统计局公布的数据显示，4月份经济边际下行趋势明显，工业、服务业、房地产投资、就业均面临很大压力。4月份，全国规模以上工业增加值同比下降2.9%，环比下降7.08%；服务业生产指数同比下降6.1%；社会消费品零售总额同比下降11.1%；31个大城市城镇调查失业率为6.7%，创有数据以来新高，甚至高于疫情最为严重的2020年初；1-4月，房地产开发投资下降2.7%，商品房销售面积同比下降20.9%，销售额下降29.5%。盛松成在清华五道口首席经济学家论坛上表示，二季度我国经济增速在1.7%至3.2%之间，其中可能性较大的是在2.1%左右，上半年GDP增速预计在3.5%左右，这一预测数字显著低于今年的经济发展目标。在这种情况下，亟需政策发力，

近期在云南召开的稳增长稳市场主体保就业座谈会要求，“要正视困难、应对冲击”“果断作为，加大宏观政策调节”“要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道”。本次LPR调整显然是政策“5月份能出尽出”的具体体现，而且一次下调15个BP的幅度，也是“能用尽用”的体现，以略超出市场预期的力度，助力扭转市场预期。

LPR下调，最直接的效果是降低了实体经济融资的整体重心。尤其是在房地产方面，4月份以来，各地逐步降低了购买住房的门槛，监管部门亦在引导房贷利率下行，5月15日，人民银行和银保监会联合发文，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。考虑到此次LPR降低，目前居民首套住房贷款利率最低可达4.25%，这一利率水平，至少是近10年以来，房贷政策利率的最低水平。

图：2008年以来个人住房贷款利率

房贷利率下降能够有效降低购房人负担，按照2022年1季度5.49%的加权平均利率看，未来房贷利率下行的空间约在100BP，而信达证券的测算显示，等额本息情况下，按揭利率平均下降100bp，月供支出可减少12%。

此外，LPR带动中长期利率下行，还可显著提升基建项目的经济性。一方面，可降低基建项目融资的成本，另一方面，长期利率下行可降低内部收益率，提高基建项目的现金流覆盖程度，对于一些处于盈亏边缘的项目来讲，一定程度上可使其具有更好的可持续性。

显著改善市场预期

LPR下行既具有经济性的意义，也具有预期性的意义，市场对此反应热烈。20日A股高开回落，午后稳步上行。

从行业看，LPR下行对于房地产行业反而形成了利好兑现后的下跌，20日房地产指数早盘震荡后，持续下行，累计跌幅1.22%。这一定程度表明，尽管LPR下行对于房地产销售从逻辑上会形成明显支撑，但市场预期改善并不明显。数据显示，在政策持续出台的5月份，截至18日的前三周数据显示，全国30个大中城市房地产销售仍然呈现没有显著改善，同比降幅仍在50%左右。

图：截至5月18日的前十周30个大中城市房地产销售面积同比变化

尽管房地产市场预期改善并不明显，但LPR下调稳固了市场信心，主体预期转强，一方面是利率敏感性的行业，如基建行业、航空行业反应强烈，相关行业指数涨幅居前；另一方面，LPR降低显著提振市场信心，市场主体对未来经济转降为升的预期有所增加，进而能源行业及消费上涨明显。截至20日收盘，煤炭、航空、酒类、餐饮旅游、工程机械等行业涨幅居前。

图：5月20日涨幅居前行业分布

未来还需保持政策力度

近期多项政策持续发力，意在稳经济稳主体保就业。从货币信贷政策方面看，尽管我国政策放松与外部政策收紧形成了政策错位，但在目前条件下，以我为主仍将是政策未来的主基调。未来仍有不小的政策调整的空间。

——定向增加再贷款额度，降低再贷款利率。这一政策能够有效增加特定领域的信贷投放并降低融资成本，如前期已经对民航、煤炭领域提供或增加再贷款额度，旨在确保这些行业信贷投放稳定。在LPR下调的背景下，如继续发挥货币政策的结构和总量功能，可考虑对部分受疫情冲击严重的地区、行业、小微企业继续增加基础货币投放，同时进一步降低再贷款利率。

——鼓励银行对部分行业、群体存量信贷进行缓息乃至重组。稳增长稳市场主体保就业座谈会明确要求，“引导金融机构对中小微企业和个体工商户贷款缓交利息”，预计这一政策将很快进入实施阶段。缓交利息应该是去年延期还本付息政策的延续，且具有更大的力度和纾困效应，能够起到类似于缓解社保、税费的效果。由于缓息事实上短期内会降低银行的收入，对银行经营形成一定压力，且利息支出在企业运营中占比较低，同时鉴于企业还本付息是一并进行，未来对特定行业和群体的缓息操作可采取部分还本、全额缓息的操作，变缓息为缓本，这样一方面可以使银行收入不受影响，另一方面更能减轻企业流动性压力。

——上述为常规政策，如未来经济下行压力持续，为鼓励和支持居民消费，可采取一些非常规政策方面。如笔者多次提出和强调的，可探索对存量房贷在一定期限内（如两年）还息不还本（类似上述企业缓息操作的升级版），降低短期内居民支出压力，进而促进消费，加快形成“生产—消费”的良性循环。

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