? 新博弈
文丨章冶游
2022年，贝壳的断臂求生仍在继续。
日前，贝壳再度传出裁员消息。贝壳找房内部人士爆料，此次新一轮裁员涉及产品、研发、运营、集团职能等岗位，几乎涉及所有部门，各部门裁员比例不等，最高比例达到七成。这已经是2021年以来，贝壳的第三次裁员了。
5月11日，贝壳找房登陆港交所，成为首家以“介绍方式”在港双重上市的回港中概股。一边成功解决了在美退市风险带来的危机，一边却仍在楼市的寒冬中挣扎，一喜一忧，喜是短期的，忧是长远的。
楼市的黄金时代正在远去，一大堆与房产相关的企业未来一段时间的日子都不会太好过，贝壳同样如此。2021年贝壳营收增速放缓、成交额出现负增长、多家投资方相继离场等，都与楼市大环境的变化有着直接关系。
重压之下，贝壳在力求自保，也在开辟第二增长曲线，但是，它所选中的互联网家装行业及长租行业，显然都不是那么容易就能站稳脚跟的赛道。
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业绩失速
业绩失速，是贝壳裁员的直接原因。
2017年至2019年，贝壳的净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.80亿元，2020年全年和2021年上半年，贝壳实现扭亏为盈，但到了2021年下半年，形势又急转直下。去年三季度，贝壳营收下降到180.96亿元，净亏损达17.66亿元，四季度，贝壳营收177.9亿元，净亏损9.33亿元。
2021年全年，贝壳净亏损达5.25亿元，同比下降118.9%。贝壳业绩失速的时间节点，与它启动裁员计划的节点基本重合。
2021年10月，贝壳在上海大面积裁员，当时贝壳的裁员对象主要为一线房产经纪人和平台职能部门的业务人员，这轮裁员优化了3万人，直接导致贝壳很多门店店长、店经理等职位出现严重缺人现象。当时，包含一名金融副总裁、两名总经理、多位高级总监在内的20多位管理层也放弃期权离开了贝壳。
2022年3月，贝壳开启第二轮裁员，裁员集中在二手房和新房交易服务事业群，比例大约为10%。前后不过两个月时间，贝壳再度开启第三轮裁员，从爆料来看，此次裁员比例和业务波及面比前两次更为广泛了。
贝壳董事长彭永东曾在2021年全年财务业绩电话上表示，2021年是前所未有的艰难之年，显然，2022年贝壳依然处于寒冬之中。如今，贝壳对2022年一季度的业绩预测也不乐观，给出的预计净收入总额在115亿元至125亿元之间，较2021年同期或下降约39.6%至44.4%。
与裁员同期进行的，是贝壳的战线收缩战略。从财报来看，2021年第四季度贝壳的门店数量较上一季度减少2908家，经纪人减少6.1万人。贝壳之所以断臂求生，不仅源于净利润重回亏损状态，也在于多项经营数据都不太乐观。
从财报和招股书数据看，贝壳的总营收增速和GTV（成交额）增速表现都不尽人意。
2018年，贝壳实现营收286.46亿元，同比增速为12.3%，2019年和2020年，贝壳迎来了一段高速增长期，营收增速分别达到60.6%和53.2%。但在2021年，贝壳的总营收增速只有14.6%，呈直线下跌曲线。
贝壳的GTV变化与总营收变化非常接近。2019年和2020年，贝壳的GTV增速分别为84.5%和64.5%，但在2021年，贝壳的GTV仅同比增长10.1%。2021年一季度，贝壳的GTV喜迎224.2%的增长，但二季度便下跌到了22.2%，2021年后两个季度，贝壳的GTV更是出现连续负增长。
2020年8月，贝壳在美国纽交所上市，此后股价一路上涨，最高市值达到1063.5亿美元，但如今，贝壳的市值已经缩水至149亿，相比最高点蒸发近85%。贝壳走上下坡路后，资本市场的态度也在变化。
2021年10月，融创中国发布公告称，自6月开始累计出售了总价值代价约5.54亿美元（约35亿人民币）的贝壳股票。此前贝壳于美股上市时，高瓴的持股比例为5%，但从今年2月高瓴披露的数据来看，它的持股比例已经降至3.3%。从贝壳最新披露的股权架构来看，腾讯的持股比例也从12.3%降至10.8%。
如果要说贝壳的经营问题，那助力贝壳在房产交易和服务市场站稳脚跟的ACN模式的成本支出一直未得到优化、盲目的扩张等都是关键所在。但直接将贝壳推入寒冬的，还是进入下行期的楼市。
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困于楼市
过去与当下，贝壳的命运都与国内房产行业的发展紧紧捆绑在一起。而对房产行业来说，最坏的时代似乎正在来临，房产行业各个链条上的企业如今都在经历着暴风雨。
国家统计局、智研咨询相关数据显示，2015年至2020年，房地产业增加值及占GDP比重的占比一直在提升，但在2021年上半年，这一数据却出现大幅下滑。与此同时，国内房地产开发投资额、商品房销售面积及销售额等均出现了不同程度的下滑。
在此背景下，贝壳的二手房交易、新房交易自然不乐观，而这两大业务又是贝壳的命脉。目前贝壳有三大主营业务，即二手房交易、新房交易、新兴服务和其他服务，2021年财报显示，三大业务占总营收的比重分别为39.6%、57.5%、2.9%，而前两者合计占比超过97%。
2021年，房产行业的大环境变化，与一系列新政策的推出紧密相关。关于二手房，2021年2月，深圳最先建立二手房官方指导价发布机制，随后成都、上海、三亚等城市相继出台二手房指导价政策，成都发布二手房指导价后，贝壳上挂牌的近2万个小区的二手房均价全部“隐身”。
二手房限价最直观的影响就是成交量的锐减，因为大部分房东的售房意愿下跌，二手房房源数量也随之下滑。与此同时，限价配合信贷收紧甚至大面积停贷的组合拳，更是加剧了二手房成交量的疲软。
受二手房交易低迷产生的连带影响，以及各地对“炒房不住”打击力度加大的影响，2021年新房市场情况同样不容乐观。58安居客房产研究院数据显示，2021年全国55个城市9月新房成交量出现同比下滑，平均下滑幅度达到47%。这对贝壳的影响更为深重，毕竟从2020年开始，贝壳新房业务贡献的营收比重就反超了二手房业务。
除了房产市场宏观大环境的影响，贝壳如今面临的困境，还有中介这一传统业务竞争力的弱化。过去几年，贝壳一直是国内线上线下一体化住房中介服务企业中的领先者，但如今，它面临的竞争压力显然在不断增大。
2021年4月，易居企业控股有限公司发布公告，宣布收购阿里所持有的天猫好房公司85%的股份，交易完成后，阿里成为易居第二大股东，之后易居开始主导天猫好房的发展，阿里则提供技术支持，帮助易居打造房地产数字化营销和交易平台。如今，字节跳动投资的“幸福里”、58安居客、天猫好房、京东的线下门店“好房京选”等竞品，都在不断向贝壳施压。
此外，近两年碧桂园、万科、恒大及融创等龙头房企都在自建线上交易平台，这也在挤压贝壳的生存空间。可以说，未来贝壳在房产中介市场独占鳌头的风光之势，已经很难持续。
除了传统中介企业，官方中介平台的上线也在分食贝壳的市场。2021年9月，杭州市二手房交易监管服务平台上线个人自主挂牌房源功能，如果后续官方运营的二手房交易平台批量出现且持续发展壮大，对贝壳来说也是不小的冲击。
凛冬将至，贝壳只能在稳住基本盘的同时，转身寻找新的可能。
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前路渺渺
2021年年底，贝壳董事长彭永东正式宣布“一体两翼”战略升级，其中“一体”为房产交易赛道，“两翼”为家装家居赛道与普惠租房业务。2021年开始，专注房产交易中介服务的贝壳，开始在房产行业的价值链条上寻找新的增量。
切入新赛道后，贝壳的资本运作也在跟进。2021年7月，贝壳宣布与圣都家装达成协议，将收购圣都100%的股权，今年4月，贝壳完成了对圣都家装的收购，总对价为39.2亿元人民币现金及4431万股公司A类普通股股权，收购完成后，圣都成为贝壳的合并子公司。
此外，今年2月，贝壳租房与乐湾公寓合作签约仪式在上海举行，双方投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地，公寓占地近 4 万平方米，由老旧厂房改造而来，共有公寓2978套。
内外交困之际，贝壳仍耗费巨资围绕新业务展开布局，可见其不仅对第二增长曲线的需求迫切，对家装家居及长租公寓赛道也具备一定信心。但从贝壳2021年的财报来看，新兴服务和其他服务营收占比仅为2.9%，成效甚微，份额几乎可以忽略不计，能否在未来成为贝壳的新增长点，还是要打上一个问号。
从市场层面客观分析，想要将这“两翼”做起来都不容易，因为无论是哪一个赛道，都充满了竞争与不确定性。
如今，家装市场规模正在冲刺3万亿，显然是一个潜力巨大的蓝海市场，但有潜力的市场少不了强敌。近年来，国内参与数字化转型的家装企业比例稳步上升，从2017年的10.1%上升到了2021年一季度的19.2%，其中不仅有齐家网、好好住、酷家乐、土巴兔等互联网家装品牌，还有苏宁、国美、美团、腾讯、百度、字节跳动等一群互联网企业。
虽然当下家装市场集中度较低，尚未出现具有压制性规模优势的龙头企业，这些都是贝壳的机遇所在，但是，随着家装数字化时代的到来，行业对企业提出的要求也在提升，能否持续深耕并整合供应链、能否在市场下沉度上取得优势、技术支撑是否雄厚等都将成为未来衡量家装企业竞争力的标准，贝壳面临的压力并不小。
再看贝壳押注的长租市场。前瞻产业研究院数据显示，2025年中国长租公寓行业市场规模有望突破3万亿元，市场潜力同样巨大，但就目前来看，长租似乎并不是一门好生意。2020年开始，长租公寓频频暴雷，其中甚至包括自如、蛋壳公寓等行业龙头品牌，这些企业的暴雷原因也很相似，无外乎资金链断裂、疫情冲击等，但其中最核心的因素，还是长租公寓商业模式的问题。
做长租公寓的企业，大多数其实就是“二房东”，在这门生意中，赚大钱的并不是它们，而是掌握着房源的房东，这也导致长租企业利润普遍较为微薄，只能通过持续烧钱及“租金贷”这种业务来维持运转，并寄希望于做大规模来摊薄固定成本，实现盈利。但这种商业模式本质上非常脆弱，因为重资产模式下，长租公寓品牌几乎都在负重前行，一旦有外部因素影响，很容易走向暴雷。
走上重资产道路，对当下的贝壳来说，显然不是好的选择。
在寻找新的增长点这件事上，贝壳已经找到了方向，但是，无论哪条路，似乎都不轻松。
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