红周刊 记者 | 苏华 秦佳丽
员工先出资“购房”、后续开发商再配合其办理更名转手给客户，若这些房子没有销售出去则会拿到富力地产的退款——近日，富力地产北京公司前员工向《红周刊》透露了富力地产旗下香河地区楼盘曾有这样的操作模式，同时指出富力地产没有履行未卖出可退款的承诺。
脚踩“三道红线”、去年首亏87.39亿元的富力地产，正遭遇员工索要内购房退款的风波。《红周刊》获悉，富力地产前员工爆料称，本应在3月就该退的款项，富力至今未退。
该退款来自富力地产之前的一种销售策略，即富力地产将房子销售给员工，再由员工自行出售，若在一定期限内没有销售出去，则富力将员工所付款项予以退回。
有业内人士就此向《红周刊》表示，迫于偿债压力，房企大多会选择这种“以价换量”的简单粗暴的方式。
富力北京前员工曝光：
拿不到“内购”退款 总金额在千万级
即便是房企内部人士，也奔波于“退款”维权之间。2019年，富力地产北京公司前员工卫斌（化名）一掷45万元，获得香河富力新城一套住宅的“更名权”。按照预期，如果在3年内找到“下家”，公司将配合他以一手房的名义过户出去，届时他有望赚得一笔差价；如果对应期限内没有找到客户，公司也给予可免违约金退款。
看似“不赔本”的买卖，在卫斌及其一批同事身上落了空。“近几年包括香河在内的北三县房价几乎腰斩，员工们就都拿着没动，去年7月已经陆续提交退款申请，到今年3月已满3年，但公司至今并没有退款。”卫斌向《红周刊》记者表示。
卫斌介绍，富力地产北京公司大概有几十名员工出资，按照每人支付四五十万元的价款估算，涉及的总金额至少一两千万元。
据了解，涉事楼盘香河富力新城，为富力地产北京公司旗下重量级项目，总占地面积3700亩，主打环京宜居住宅，自2012年起历经十年投资开发，新近销售的H13区项目已于2019年开盘，目前对外公示价格约7500元/平方米。
卫斌谈到，3年前，其出资时该楼盘的市价尚在1.13万元/平方米左右，一套住宅总价按面积区分约在90至100万元之间。彼时公司组织内部“团购”，员工可按照总房款50%的对价占据住一套房屋的更名权。“按照香河的限购政策，必须持有本地社保或3年纳税记录，我们当时没有购房资格，所以房子没有做相关的不动产权登记或者网签备案，相当于买了个权利。”卫斌表示，“当时我们和公司签署了补充协议，如果3年内没有行使更名权，公司会给予退款。”
富力地产旗下开展员工“内购”的或许不止北京公司一家。据卫斌透露，此前集团天津公司某别墅项目也开展过类似营销，不过持续3个月左右便已结束。
事实上，如此费尽周折的销售策略，与富力地产迫切回款的需求不无关系。卫斌表示，尽管房企爆雷集中于2020年之后，但此前资金链已然吃紧，“2019年我们为什么会有这种内购活动？公司需要完成集团下达的任务，我们承担的考核指标也比较重，诸如年终奖金的发放、职业经理人考核都受公司年度业绩完成情况影响。”
关于上述内部员工的“退款”诉求，《红周刊》曾多次致电富力地产方面寻求印证，截至发稿日暂未收到答复。
“开发商房子卖不掉，让员工自己买，后续可以办理更名，这种销售方式虽然隐蔽，但在业内并不罕见，一方面可以为开发商回款创造便利；另一方面让员工有机会赚钱。从表面上看没有违反相关法律法规。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《红周刊》，引发投诉的焦点在于后续公司层面没有及时退款。
事实上，除却香河富力新城楼盘卷入员工“内购退款”风波，富力旗下其他项目亦面临市场客户密集投诉。《红周刊》查询领导留言板发现，仅今年4月份，因退款退房遭拒、项目停工、逾期交付等问题，富力地产遭遇相关投诉已逾上百条，公司流动性压力可见一斑。
“利润换现金流”致毛利率创新低
超低价销售曾遭地方住建局通报批评
购房人“退房退款”艰难的背后，是富力地产对销售回款的重视。富力地产在近期业绩公告中表示，“致力于在短期内维持流动资金而非着眼于盈利能力”。
据富力地产近期发布的未经审核年度业绩公告，2021年公司录得上市17年以来业绩首亏，净亏损87.39亿元。与此同时，富力地产一改以往高毛利率水平，其销售毛利率由2020年的23.74%降至2021年的6.5%，创近20年新低。富力地产将录得净亏损的原因归结为入账均价售价较低、存货估值的一次性撇减，毛利率下跌及较高的营运开支；毛利率减少则是“由于对平均售价作出调整以加快销售的步伐”。
《红周刊》梳理发现，从销售业绩上看，2021年富力地产实现合约销售总额1201亿元，销售总建筑面积941万平方米，同比降幅分别为19.7%、23%。与此同时，公司交付进度亦不理想，2021年，公司交付的销售物业由2020年的916.7万平方米减少约9%至830.7万平方米。
在销售额下降的背后，富力地产对销售均价进行了下调，2021年其平均售价约12800元/平方米，同比下降4.48%。而这种价格压缩在2022年进一步加剧，据Wind数据，今年前3个月，富力地产销售均价为11251元/平方米，较去年同期13231元/平方米下降14.85%。
《红周刊》发现，即便是昔日热门的“网红盘”项目，后续也未能摆脱折价销售命运。譬如，位于广州的旧改项目富颐华庭、海南的商住型项目富力华府均在2021年1月份登上当地月度“销冠”，而据房天下等中介平台数据，今年4月，富颐华庭的公示均价已由去年同期的5.5万元/平方米下降9%至目前5万元/平方米；富力华府写字楼公示均价已由去年同期的3万元/平方米下降10%至目前的2.7万元/平方米。2021年下半年，“全款92折，按揭96折，具体优惠以案场洽谈为准”一度成为富力华府标榜的优惠口号。
卷入前述内购退款风波的香河富力新城，更是打了“骨折价”。据房天下数据，其目前在售的H13区住宅项目，公示均价由2019年的1.2万元/平方米多轮下调至2021年11月至今的7500元/平方米，两年内累计跌幅达37.5%。
然而，一味压缩利润空间未必是个良性方案，涉及超低价销售的香河富力新城已经历过一轮约谈。《红周刊》了解到，2021年4月香河住建局联合市场监督管理局组织召开关于加强房地产市场平稳健康发展集中约谈会，对富力新城项目涉嫌违规宣传销售进行通报批评，责令该项目的开发企业和销售公司立即停止违规宣传，立即恢复市场合理价格，消除挽回不良影响。据了解，此次约谈会议前恰逢香河富力新城针对部分难销户型推出一批特价房。
“稳房价、稳预期的调控目标是顶层设计层面的一盘大棋，而如果开发商自己的一盘小棋就要进入死局，就只好先低价出货。很多房企每天背着几十万乃至上百万的银行贷款利息，所以哪怕不赚钱甚至浮亏，也只能走量。”卢文曦表示，“以价换量”仍是一种简单粗暴的、帮助房企应对短期债务危机的有效方式。
资金缺口逾500亿元
面临债券集中兑付压力
其实，富力地产的窘境早有“铺垫”。在全国房企销售规模排行榜上由2008年的Top4滑落至2021年的Top34过程中，富力以酒店业务为代表的“多元化”布局令自身陷入债务困局。
2017年，富力地产斥资199亿元收购万达商业70余家酒店，一跃成为“世界最大高端酒店业主”。然而2018年至2021年，其酒店业务板块的净利润则表现为-8.55亿元、-1.83亿，-10.08亿、-14.27亿，亏损逐步扩大。在2021年中期业绩发布会上，富力地产管理层坦言此前多元化布局对业绩造成拖累，“富力地产当年接下万达很多商业物业，主要是酒店，后来疫情对酒店的业务产生了很大的影响。而且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”
截至目前，富力地产债务规模上千亿。《红周刊》梳理其业绩公告发现，截至2021年底，富力地产总借款为1327亿元，其中一年内到期借款约580亿元，占负债总额44%，短期负债压力仍然急迫。与之对应的，公司持有现金及现金等价物62.57亿元，距离覆盖前述580亿元短债仍有逾500亿元缺口。
在4月6日，富力地产承诺质押南宁和苏州两个项目，成功通过了规模19.5亿元的“16富力04”债券展期。
不过，据《红周刊》统计，截至4月21日，富力地产存续债券9只，存续规模146.65亿元，其中一年内到期债券规模113.15亿元，公司面临集中兑付压力。
同时，截至2021年底，富力地产净负债率为123.3%，剔除预收账款后的资产负债率74.6%，现金短债比0.36，仍属“三道红线”“红档”房企。
或许是基于当前的经营和债务情况，多家评级机构下调了富力地产展望。其中，标普全球评级将富力地产的长期主体信用评级从“CC”下调至“SD”（选择性违约），评级展望“负面”；惠誉确认富力地产及其香港子公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“CC”。
（本文已刊发于4月23日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
