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2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，各部委亦积极表态释放维稳信号，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大，如优化限购、降低首付比例、优化限售、发放购房补贴、降低房贷利率等，但部分地区疫情反复，政策调控效果并未明显显现，购房者置业情绪尚未得到实质修复，市场活跃度仍不足。
值得关注的是，在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下，宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开，部分热点城市市场出现企稳迹象，近期楼市正在发生一些积极变化！
变化一：楼市因城施策主线下，政策力度继续加大
从宏观环境上看，经济新的下行压力加剧，“稳增长”政策仍有进一步发力空间。
2022年一季度，我国GDP增长4.8%，宏观经济整体平稳运行，但受国际地缘政治变化、美联储加息通道开启、国内多地疫情反复等因素影响，内外部环境复杂多变，不稳定不确定性加大，我国经济下行压力进一步加剧。3月，社会消费品零售总额同比下降3.5%，房地产开发投资额同比下降2.4%，微观主体经营、居民就业等均面临较大压力。
在“稳增长”目标下，中央强调“政策举措要靠前发力、适时加力，已出台的要尽快落实到位，明确拟推出的尽量提前，同时研究准备新的预案”。4月15日，央行全面“降准”；18日，央行、外汇局发布金融纾困23条举措，加大对实体经济的支持力度，对冲不确定性因素带来的影响。短期来看，宏观政策仍有进一步发力空间。
房地产调控方面，“稳楼市”政策不断落地，因城施策主线下，各地优化调整政策的力度加大。
根据中指监测，今年截至4月24日，全国已有近90城（不含网传城市）出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。
表：2022年以来各地因城施策具体举措（部分）
数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云（点击试用）
4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点：
一是政策的落地节奏加快。4月截至24日，50余城（城市与一季度有重复）出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。
图：2022年以来各地优化调整房地产相关政策的频次（4月截至24日）
数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云（点击试用）
二是政策向限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大。3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，4月以来，多地跟进调整相关政策，截至24日，已有超30城政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地政策更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。
三是城市向热点一二线城市扩围。4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。
4月18日，央行释放个人住房商业贷款政策利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”，预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。
变化二：置业需求仍在，计划半年内购房的人群占比持续提升
2022年以来，房地产市场整体低温运行，根据中指调查数据，2月购房者置业意愿有所回升，3月受部分地区疫情反复影响，置业意愿出现小幅下滑，市场观望情绪依然较高，置业意愿处于底部波动状态。其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强。
图：2021年3月以来置业调查受访者计划购房时间分布
数据来源：中指调查，中指数据CREIS（点击试用）
从置业计划上看，2022年以来购房者置业计划逐步提前，2月计划半年内购房的占比提升至19%，3月继续增加至21%；而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势，由此可见，购房置业需求并未消失，随着信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，这部分需求有望逐步释放。
另外，从房价预期上看，2022年以来受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势，房价稳定预期逐步增强，2月受访者预期房价稳定占比为48%，环比提升5个百分点，3月占比继续增加至54%，房价预期呈现企稳态势，房价的逐渐企稳有利于市场情绪修复。
变化三：整体市场波动调整，预期仍弱，城市分化是必然，个别城市市场有所修复
图：2022年以来重点60城商品住宅周度成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
根据中指数据，2022年2月底、3月底，重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象，但受多地疫情反复、各地政策力度不及预期等因素影响，市场企稳态势未能延续，购房者置业情绪未得到实质性改善。同时，因疫情反复，部分地区经济承压，居民收入预期转弱，也对楼市预期造成一定影响。第16周重点城市交易面积环比虽有回升，但绝对规模仍处较低位，疫情的多点散发仍拖累购房需求释放。
分化会是未来市场的主旋律。从政策效果来看，部分地区虽然放松了限制性政策，但短期市场效果有限，与此同时，个别热点城市市场情绪有所修复，新房、二手房成交规模整体呈回升态势，房价稳中有涨。
图：2021年以来北京新建住宅成交面积、二手住宅成交套数周度走势线
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
如北京，3月以来，北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势，其中新房成交面积逐渐接近去年同期水平；二手住宅3月成交超1.6万套，为2021年下半年以来月度最高值。
图：2017年以来北京新建住宅和二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
从价格端来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，今年以来北京的新建住宅价格整体表现平稳，二手住宅价格环比涨幅略有扩大，3月二手住宅价格环比上涨0.62%，为近半年的最高水平。
除了北京之外，杭州、合肥、苏州等城市均出现一定的企稳迹象，但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力，市场恢复节奏或被打乱。
变化四：重点城市新开盘项目去化略有改善，优质项目受青睐
图：2022年以来重点9城新开盘推出套数及去化率（开盘当天认购比例）
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
根据中指重点监测的9个城市新开盘数据，3月以来，周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势，第16周（4月11日-17日）开盘去化率接近50%，较上周提升6个百分点。其中，杭州、成都平均去化率超60%，部分项目如杭州的万科湖印光年府、滨江海潮望月城等项目中签率普遍在30%以内，当天认购率超90%；成都的凯德世纪名邸、保利中环广场等项目去化率亦在90%以上。
当前，随着政策环境的进一步改善，重点城市优质项目或高性价比项目受到购房者青睐，开盘去化相对较好。
短期制约房地产市场恢复的主要因素
综合来看，当前房地产市场整体仍处于深度调整期，但局部地区短期呈现积极信号，政策端优化空间增加、个别热点城市市场企稳恢复、房企融资端略有改善等，而市场短期的积极信号能否持续或以点带面形成合力，仍存在较大不确定性。除了居民收入不及预期的影响外，疫情、政策等方面仍是影响市场恢复节奏的主要因素。
一是在多地疫情反复、防控举措严格影响下，购房需求释放受阻，疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性。
数据来源：国家和省市卫健委，公开渠道
二是中央表态后，各地因城施策空间已经打开，但具体政策的落实或仍需时间。此外，部分城市政府换届，新一届领导人在政策落地上或更加谨慎，亦增加了政策落地新的变数。
三是当前企业推盘意愿不足，部分热点城市新增供应不及预期，导致购房需求释放动力偏弱，这部分城市需求释放节奏亦与供给端改善的节奏密切相关。
结语
短期来看，购房需求并未消失，但短期需求端观望情绪较重，预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控、各地政策的执行力度等。面对当前疫情多点散发带来的不确定性，亟需中央落地供需两端配套扶持政策、各地积极落实因城施策予以对冲，需求端，全面支持合理住房需求释放，加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率等，各地适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。企业端，加大房企纾困力度，帮扶有价值的企业度过难关，为价值企业债务展期提供适当支持，支持民营房企债券融资等，稳定市场预期。
在此背景下，热点一二线城市在强基本面支撑下，市场有望率先启动恢复行情，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会。
中指·项目云（点击试用）对城市各类政策进行了结构化处理，并通过市场热度变化、城市基本面变化、外部环境变化构建政策预判模型，预判城市政策走向。同时，结合城市所处阶段及市场供求关系进行趋势预判，帮助房企精准把握市场周期性机会。
