近年来，保障性租赁住房建设快速推进，“十四五”期间保租房建设成为我国住房制度建设的重要一环，是促进“住有所居”的重要手段。中指研究院将持续关注住房租赁市场动态，对相关政策、企业、项目进行跟进与研究，以形成租赁系列深度报告。本文为系列报告的首篇，我们选取集租房项目为研究对象。利用集体土地建设租赁住房，是筹集保租房的重要渠道之一。集租房试点方案于2017年出台，经过几年的发展，集租房项目建设已取得一定进展，对集租房项目发展模式的深入研究将为行业的进一步发展提供助力。
目前，北京已有多个集租房项目陆续入市，其中首创繁星项目是北京规模最大的集租房社区。近日，中指研究院对此项目进行了深度调研访谈，希望通过本文深度剖析首创繁星项目的发展模式，为行业提供参考与借鉴。
首创集租房项目概览
首创集团下属企业首创新城镇建设投资有限公司（以下简称“首创新城镇”）在北京深耕集租房市场多年，是北京集租房市场的先行者。首创新城镇的前身是2012年北京市政府设立的政府引导基金，主要从事重点小城镇建设工作，储备了丰富的乡镇资源。2017年，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》出台后，首创新城镇迅速切入集租房市场，利用政府引导基金推动集租房项目发展，成为北京集租房的重要实践力量。
目前，首创新城镇已投资建设9个集租房项目，总建筑面积超130万平米，可提供1.4万余套租赁房源，房源数量约占全市已开工建设集租房项目的18.6%。首创集租房项目主要分布在郊区新城、重要交通节点或产业园区，顺义4个、房山2个、平谷2个、朝阳1个。其中顺义高丽营项目、平谷白各庄项目和首创繁星项目这3个项目已获批北京市《保障性租赁住房项目认定书》（京保租认定〔2022〕1号、2号、4号）。首创繁星项目位于朝阳区十八里店，可提供租赁住房6572套。
图：首创集租房项目分布
资料来源：中指研究院整理
首创繁星项目基本情况
表：首创繁星项目基本信息
资料来源：中指研究院整理
首创繁星项目位于朝阳区东南五环边，紧邻亦庄开发区，处于CBD核心商圈和北京城市副中心的辐射地带。项目总建筑面积约40万平米，是北京规模最大的集租房项目。项目于2019年2月开始投资建设，目前已封顶，已启动预租。项目计划于今年7-8月入市，首批入市房源约2300套。
图：首创繁星项目区位图
项目合作开发模式
北京市于2017-2018年先后出台了关于集租房项目合作模式的指导文件。根据2017年《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，村集体仅可与国有企业合作，以集体土地使用权入股或联营，持股比例不得低于51%，且应有保底分红。2018年，随着《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》的出台，政策有所放松。一方面，村集体与国有企业合作时，持股比例可由双方协商确定；另一方面，鼓励村集体以项目经营权出租方式与社会企业合作。
表：北京市集租房项目合作模式的相关政策
资料来源：中指研究院整理
首创繁星项目，由首创新城镇与朝阳十八里店乡合作开发，项目总投资约43.6亿元。村集体以土地使用权入股，占项目公司51%股权，每年获得收益分红；首创新城镇负责投资建设与运营管理，获得剩余租金收益。合作期限40年，双方约定合作到期后，视当时的政策再定。
政策支持方面，2020年9月出台的《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》规定，“集体土地建设租赁住房项目的建设单位可以申请专项资金。……专项资金按照套、间补助。补助标准为成套住房4.5万元/套，非成套住房3万元/间，集体宿舍5万元/间。”据了解，首创繁星项目获得了北京市政府的专项资金补助，能在一定程度上缓解项目开发建设的资金压力。
融资方面，北京市2018年开始试点集租房贷款，首批推出4家银行（国家开发银行、农业银行(601288)、建设银行(601939)、华夏银行(600015)），贷款期限最长可达25-30年，贷款利率根据借款人、担保人及项目情况，在基准利率基础上综合确定，贷款金额最高可达项目总投资的80%。目前，除了4家试点银行外，多家银行针对集租房项目也有相关的融资政策。据了解，首创繁星项目与2家银行进行了合作，获得了资金支持。
图：首创繁星项目合作模式
资料来源：中指研究院整理
项目定位与设计
（一）目标客群
首创繁星项目的主要客户是青年人群体，分为企业客户和个人客户两类。按照预估，企业客户和个人客户的比例约为5:5。住房租赁项目的前期蓄客与销售项目有很大不同，因为个人客户的租赁需求通常是短期的，所以新入市租赁项目的蓄客周期较为短暂；而企业客户的需求相对稳定且持续，将企业客户作为重点拓客方向有助于项目前期较快获得意向客户。而且，长租房项目与企业客户的合作，可以帮助企业稳定人才队伍，缓解企业发展的后顾之忧，可以实现住房租赁、企业发展、区域建设的共赢局面。
首创繁星项目紧邻国贸CBD和亦庄经济技术开发区。国贸CBD汇集有众多世界500强企业总部，是国内众多金融、保险、地产等高端企业所在地，也是中央电视台、人民日报等传媒企业聚集地，这些企业都被繁星项目视为潜在客户。首创针对企业客户制定了合作模式：企业与繁星长租社区签订入住合同，固定房源、固定租期、固定价格，合同期内入住的员工可享受合同约定的优惠价格，同时企业还可获得定制化服务。
除企业客户外，在国贸CBD、亦庄开发区的办公人群、城区外溢居民等都是繁星项目的目标客群。繁星项目临近地铁7号线和17号线，对于在国贸CBD工作的人群来说，通勤也较为便利。
（二）项目设计
针对目标客群的需求，首创认真打磨项目规划与设计。繁星项目沿袭传统北京“里坊”与国际都市“街区”的规划格局，将项目3个地块划分为12个各具特色的居住社区，打造6条步行街道、3个功能性的主题广场，从每个单元到整个社区，形成鳞次渐进的生活空间，营造出全新的租住生活体验。
图：首创繁星项目平面图
首创繁星社区生活配套包括1个一站式服务中心和12个组团大堂、1所18班小学和1所9班幼儿园以及零售、餐饮、娱乐、健身、教育、医疗等商业配套。项目商业配套面积约5万平米，占地上总建筑规模的比例约15%，可以有效地满足居民的日常生活需求。因项目体量较大，前期一体化的规划和设计使社区的居住属性与生活舒适度得到大幅提升，预计将优于市场上多数长租公寓项目。
图：首创繁星项目社区生活配套图
图：首创繁星项目实景图
户型设计方面，首创繁星项目提供开间、一居室、两居室、三居室等多种户型产品，可以充分满足从单身到家庭的不同客户的居住需求。结合租住生活特点，首创从居室空间尺寸到室内部品都进行了定制研发、设计与生产，为住户创造舒适居住空间。
另外，繁星项目基于开放建筑理论打造全生命周期的建筑设计，采用框架结构体系和模块化交通核，内部隔墙可自由设置，可实现开间与套间的相互转换，可满足长租公寓、办公、养老等不同功能业态之间的切换，为产品提供了更多的灵活性，能够更好地满足客户的个性化需求。
图：首创繁星项目部分户型图
图：首创繁星项目样板间实景
图：首创繁星项目展示中心、公区、大堂实景
项目运营
（一）租金水平
在租金定价方面，因项目尚未入市，从调研情况看，目前项目租金约为3.4-3.5元/m2·天，企业客户将享有一定的优惠。另外，繁星项目未来的租金涨幅预计会相对平稳，因为项目在建设期获得了北京市资金补助，按《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》规定，获得补助的项目首期租金不得高于或变相高于周边同类房屋的均价，成套住房3年内租金等费用的涨幅不超过全市平均租金涨幅；3年后，租金涨幅也不得超过周边同类房屋租金的平均涨幅。
（二）运营服务
除了24小时管家、公区保洁、日常维修等基础服务外，首创繁星还将提供定制化服务，比如向企业客户提供定制化的班车服务、会议商务服务等。通过“服务+”体系，首创繁星将为个人客户和企业客户提供更精细化的服务，以满足客户的生活需求和精神需求。
图：首创繁星的“服务+”体系
首创繁星致力通过智能化体系为租户打造智慧社区与平安社区，提升租户智能体验，推进社区智慧运营。
图：首创繁星的智能化体系
退出路径
从行业目前的发展来看，租赁住房项目的退出路径一般有以下几种：
（1）股权转让或资产转让；
（2）私募REITs，大多具有明显的债权特征；
（3）公募REITs，目前仅保障性租赁住房可申报，市场化项目尚未纳入。
作为北京集租房市场的先行者，首创在租赁住房项目退出路径方面也做了诸多探索。比如，首创在平谷白各庄项目上进行了人行版REITs（权益型私募REITs）尝试，实现了租赁住房建设期首例REITs试点挂牌。
图：首创平谷白各庄项目人行版REITs交易结构图
资料来源：《REITs在集体土地建设租赁住房中的应用探索——以首创平谷项目为例》
随着相关政策的加快落地，尤其是金融政策的大力支持，租赁住房的商业模式也将更加清晰。2021年7月，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，指出“各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目”被纳入基础设施公募REITs试点。
公开信息显示，2022年4月，深圳市人才安居集团保障性租赁住房REITs项目已经报送到国家发改委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。据悉，本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。
目前，首创繁星项目已获得保障性租赁住房认定书，未来也有采用公募REITs实现投资退出的可能。作为住房租赁项目，无论何种退出方式，都需要项目具有稳定的收益水平作为支撑。中指研究院根据基本信息，对首创繁星项目的投资回报率进行了估算。在不考虑5万平米商业配套收入和财政补贴的前提下，按运营成本占租金收入的30%估算，繁星项目的年投资回报率约为4.25%；如果运营成本占比下降到15%，投资回报率将提升至5.24%。如果考虑商业配套和增值服务的相关收益，项目投资回报率将有所提升，项目估值也将得到进一步支撑。（此处估算的是全投资回报率，若考虑融资因素，自有资金回报率会有所提升）
结语
首创繁星项目即将入市，作为首创第一个入市的集租房项目，同时也是北京市规模最大的集租房项目，中指研究院将持续关注项目的后续表现。未来，首创的多个集租房项目也将陆续推出，集体土地建设保障性租赁住房的市场实践将得到实际性推动。目前，围绕保租房、集租房仍然有不少的政策空白，首创新城镇作为北京集租房市场的先行者，也是重要实践力量，为相关政策建设提供了宝贵的经验。
随着“租购并举”制度的持续推进，保租房、集租房等住房租赁市场受到各方主体的广泛关注，多家企业也已进入相关领域进行拓展，中指研究院将密切关注行业的最新动态，持续跟进与研究，为行业发展贡献一份力量。
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