文丨西部菌
一则业绩大变脸的消息，将有“河北王”之称的荣盛发展(002146)推上关注风口。
4月18日晚间，荣盛发展发布业绩预告修正公告。
公告显示，营业收入预计在465亿元—520亿元，2021年归属于上市公司股东的净利润亏损在45亿元—60亿元，2020年同期盈利75.01亿元；扣除非经常性损益后的净利润亏损在43.31亿元—58.31亿元，2020年同期盈利约74.94亿元。
此前的1月28日，荣盛发展发布2021年度业绩预告，预计报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润1亿元-1.5亿元；扣除非经常性损益后的净利润5209.8万元-1.02亿元。
从净利润1亿元-1.5亿元，到亏损45亿元—60亿元，如此两极反转，让不少投资人表示震惊。那么，这一次业绩大幅修正背后，荣盛发展到底发生了什么？
01
对于此次业绩修正，荣盛发展在公告中提到了两层原因：
其一，从2022年2月以来，各地购房政策虽然有所放松，但是消费者购房意愿持续低落，销售量下跌明显，房地产市场整体延续下行趋势。
其二，2022年2月以来，国内新冠疫情出现进一步蔓延，多地新冠疫情的防控态势加重，尤其是环京市场和河北市场，公司项目的销售环境受到了严重影响。
简而言之，市场下行和疫情的因素，让荣盛发展不得不重新评估预期销售价格情况及对存货的影响，资产减值之下，利润指标相较于年初预告时出现大幅缩水。
年报正式披露前，上市公司修正业绩的情况并不少见。不过，净利润从1亿元左右，下调到最多可能亏损60亿元，如此大幅度的修正，着实让外界咋舌。
来源：荣盛发展公告
所以，荣盛发展的此次动作，很快收到了深交所的关注。4月19日，深交所发函，要求荣盛发展说明导致公司2021年存货跌价准备计提金额同比大幅增加的具体原因及合理性。
事实上，2021年荣盛发展的销售表现还算相当不错——全年累计实现签约面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；累计签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%，超额完成目标。
荣盛发展后续如何应对，有待进一步观察，而此次业绩修正，一方面会让很多投资人担忧，严重影响其市场信心，另一方面，也暴露出光鲜的销售额背后，其业绩真实惨淡的一面。
年初发布业绩预告时，荣盛发展发布的净利润指标预告，已经是同比断崖式下滑了。其中归属于上市公司股东的净利润，预计同比下滑98%左右——2020年该指标为75.01亿元。
来源：荣盛发展年初业绩预告
而修正后的实际数据，要更加惨淡得多。这也是自2007年上市以来，荣盛发展出现首次净利润亏损的局面。
从经营规范的角度看，荣盛发展主动修正业绩，提前将自己的问题暴露给外界，至少保证了业绩的真实性。
不过从上一年净赚75.01亿元，到第二年亏损最多60亿元，这种过山车式的调整，估计让很多投资人的心都凉了一截。
02
在公告中，荣盛发展提到，“尤其是环京市场和河北市场，公司项目的销售环境受到了严重影响”。但事实上，作为重仓京津冀的房企，河北一度算得上是荣盛发展的福地。
1996年荣盛发展从廊坊起家，深耕河北，尤其是环京地区，并在2007年8月成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家上市房企，凭借着在当地的影响力被外界称为“河北王”。
来源：网络
在环京楼市大涨的那几年，荣盛发展的确是赚到了不少红利。2018年，荣盛发展的销售额首次突破1000亿元大关。2019年和2020年，分别为1154亿元和1271亿元。
只是随着区域调控收紧，加上行业下行，当年火爆的楼市不复存在；而疫情导致的进出北京的难度加大，让很多人失去了异地购房的兴趣，荣盛发展布局单一的问题逐渐暴露出来。
比如据界面新闻报道，3月份，“荣盛发展在环京市场去化最好的廊坊项目，仅卖出9套房，合计成交金额1千万左右”。
为了减弱鸡蛋都放在一个篮子里的风险，近几年来，“河北王”开始大力外拓，均衡布局。2021年半年报显示：
城市地产板块积极调整布局重心，加大了在长三角、珠三角的布局力度，在杭州、徐州、常州、芜湖、广州等地进行了重点布局，投资金额达90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%。
去年上半年的销售贡献中，排在第一位的，也不是河北所在的京津冀了，长三角地区销售额占比已经达到了36.2%，京津冀占比27.7%。
来源：荣盛发展2021半年报
不过总体来说，大本营河北，仍然是荣盛发展的绝对重镇。2021年上半年，河北省的营收占比为27.22%，其次为江苏省和山东省，分别为13.69%和12.31%。
而且，我们还可以发现一个很有意思的现象，荣盛发展在大本营河北的项目，有着比较高的毛利率，那些外拓的地区，毛利率则要低很多。
来源：荣盛发展2021半年报
如2021年上半年，荣盛发展在河北省的毛利率为31.68%，在江苏为26.57%，在山东为25.74%，在河南只有14.1%。
正因如此，荣盛发展虽然近两年的布局更加均衡，但是其盈利能力，并没有因为区域结构更合理而明显提升，这也为此次净利润下调为亏损提供了一个注脚。
03
对荣盛发展来说，需要解决的棘手问题，远远不只是提升盈利能力一个，还有债务和流动性的问题。
在2021年上半年公司业绩会上，荣盛发展董事长耿建明信誓旦旦地表示，“公司，过去没有，现在不会有，将来也不会出现任何违约事件”。
话音未落，荣盛发展就陷入了流动性危机之中。2021年12月，荣盛发展发布公告称，到期票据的兑付出现问题，公司将就旗下两只共计7.877亿美元债发起交换要约及同意征求。
来源：网络
当然，这两笔美元债的交换要约方案，最终得到了持有人的支持，这让荣盛发展避免了实质性地违约暴雷。但总体而言，其资金链压力依旧不小。
去年三季报显示，截至去年9月30日，荣盛发展短期借款9.575亿元，一年内到期的非流动负债216.6亿元，同期现金及现金等价物余额为237.6亿元，刚好能够完全覆盖上述226.175亿元的债务。
另外，荣盛发展还有大量的商票需要支付。据媒体报道：
4月19日，据小程序“票眼”信息显示，荣盛发展已拒付总笔数7612笔，总金额25.3亿元，未结清商票总笔数20256笔，总额达59.5亿元。
在盈利能力大幅下滑的前提下，为了开源节流，荣盛发展不得不缩减投资力度，降低拿地拓土的野心。去年上半年，其拿地总额同比下降41%，权益拿地额同比下降56%。
另一方面，荣盛发展不得不牺牲利润，开启降价促销回款。这也解释了为何荣盛发展的销售额比较亮眼，利润却十分惨淡。
而且，在现金流承压的前提下，受商票拒付风波影响，荣盛发展在各地时不时陷入项目停工的疑云中。
来源：网络
如人民网(603000)留言板上，有重庆业主投诉称荣盛鹿山府2期疑似停工，这一投诉得到了重庆渝北住建部门的回应证实——“因公司资金问题为减少支付压力，决定暂缓现场施工进度”。
这一次，荣盛发展大幅修正业绩，不知道那些买了期房的业主，看到消息时，会不会增加一份担心？
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