千亿房企股价大挫八成!毛利率净利率走低,正荣地产危局何解?

2021年正荣地产毛利率为14.6%,同比减少4.6个百分点;净利率为3.2%,同比下滑6.6个百分点。截至2021年末,该公司现金对短期借贷比率约1.1倍,2020年同期则为2.2倍

《投资时报》研究员 林申

4月15日,正荣地产控股股份有限公司(下称正荣地产控股)公告称,受疫情影响导致审计成本增加,公司与安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)在境内审计费用方面无法达成一致意见,出于节约成本的考虑,拟聘任中瑞诚会计师事务所(特殊普通合伙)为公司2021年年度审计机构。

公开资料显示,正荣地产控股的间接控股股东为上市公司正荣地产集团有限公司(下称正荣地产,6158.HK),目前正荣地产的审计机构仍为安永华明会计师事务所。

在地产监管趋严、债务违约逼近、盈利水平下滑等大背景下,正荣地产也难以独善其身。据该公司近期披露的2021年度报告显示,报告期内,正荣地产分别实现营收369.98亿元,同比增加2.39%;实现净利润8.09亿元,同比下降69.48%。

拉长时间维度来看,这不仅是该公司自2018年上市以来首次出现净利润下滑的情况,且是公司净利润首次降低至个位数区间。

在盈利水平下滑的同时,正荣地产现金流亦承压。2021年前三季度,该公司进行多次融资,合计发行约17.5亿美元等值绿色优先票据及人民币13.2亿元公司债券;与此同时,该公司偿还及赎回共计约15.1亿美元等值优先票据及人民币11.0亿元公司债券。

自2021年第四季度以来,该公司受限制现金比例进一步增大。截至2021年12月末,该公司净债务与权益比率为85.5%,较2020年的64.7%增长超20个百分点;现金对短期借贷比率约1.1倍,而2020年同期则为2.2倍。

流动性危机隐现

近日,正荣地产发布公告称,因未能支付2020年5月票据、2021年6月票据利息,并预期无法于2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据各自的宽限期届满前支付利息,该公司票据暂停买卖。

这也对公司股价造成拖累。据Wind数据显示,4月11日及12日,正荣地产股价分别下挫12.5%、4.29%,且截至4月18日收盘,该公司股价报收于0.7港元/股,较上市时3.99港元/股发行价下挫82.46%,最新总市值30.57亿港元。

将目光继续聚焦于正荣地产债务情况可以看到,公开数据显示,2021年正荣地产合约负债(即预收销售款)为909.87亿元,同比增加49.5%;现金及银行结余为391.2亿元,同比减少9.0%。同时,今年2月以来,该公司也多次发布公告,对2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的五笔境外债券进行展期,这相应地引发了市场对其债务情况的担忧。

对此,正荣地产管理层在近期的业绩说明会中表示,“目前公司已经梳理和铺排出20至30个项目,积极与合作方洽谈和股权转让工作。正荣地产有12个自持的投资型物业,总建面接近80万平方米,公允价值100亿元,净值大约40多亿元”。

需要注意的是,目前房地产行业正面临销售端持续走弱、信用端风险发酵的双重压力,市场有待出清、竞争格局需要重塑。同时,整个地产行业严监管的大环境并未有明显改变,在房地产企业公开市场融资难度加大的背景下,上述举措是否能从根本上扭转流动性风险仍待观察。

盈利能力有待提升

2021年,正荣地产实现全口径销售额1456.43亿元,同比增加2.64%,全年目标完成率97.1%。由于多数城市群年内均面临按揭利率上调、放贷周期拉长的现象,可能对回款产生不小的冲击,年底权益销售在途资金约120亿元。

同时,报告期内,正荣地产2021年实现结转收入同比增长2.58%至365.19亿元,预收账款较期初大幅增长49.49%至908.87亿元,对全年结转收入的覆盖大幅提升至2.49,保障未来营收结转。

需要注意的是,在收入增加的同时,该公司盈利能力却有所下降。公开数据显示,正荣地产年内毛利润为53.82亿元,同比下降22.1%;毛利率为14.6%,同比减少4.6个百分点;年内净利润11.95亿元,下滑66.42%,净利率则同比下滑6.6个百分点至3.2%。

而公司净利润下滑,主要是由于报告期内大幅计提减值损,以及重估收益、合联营收益大幅减少所致。

公开数据显示,2021年该公司计提库存减值11.61亿元,而2020年同期仅为0.89亿元;投资物业与金融资产重估合计亏损2.71亿元,合联营投资收益2.71亿元,分别同比大幅减少179.28%、53.27%。若扣除重估收益、汇兑损益、减值亏损及递延税项后,正荣地产2021年实现核心净利润22.84亿元,同比减少30.9%,核心净利率同比减少3pct至6.17%。

此外,若将时间维度拉长来看,据Wind数据显示,2019年至2021年,该公司毛利率分别为19.96%、19.11%及14.55%,同期港股所有房地产上市公司毛利率的中位值分别为34.53%、31.69%及29.44%,平均值分别为41.45%、36.78%及36.19%。可以看到,近几年正荣地产毛利率呈现出连续下滑趋势,且低于可比公司的平均值及中位值。

正荣地产毛利率及港股可比公司毛利率中位值及平均值

数据来源:Wind

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