万达连下两城。
据媒体报道,近日,万达集团接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权,合作方式均为轻资产。
如果考虑到中国房地产行业目前平淡甚至低潮的大背景,和蓝色港湾、五棵松卓展的江湖地位,万达此举无异于往平静的湖面扔了一块“大石头”。
“引发行业震惊与关注是必然的。”在IPG中国首席经济学家柏文喜看来,“要知道蓝色港湾是北京商业地产具有影响力的标杆性项目。”
01 示范效应与解局关口
SOLANA蓝色港湾地处著名的北京朝阳商圈,自2008年开业以来,凭借独一无二的自然景观、充满艺术气质的欧式小镇建筑和以灯光节为代表的文化IP,与北京SKP、三里屯太古里和北京华贸中心并称“朝阳商圈四美”,是北京乃至全国市场独具特色的地标式购物中心。
开业14年的蓝色港湾,为何选择此时牵手万达,这对于中国商业地产界意味着什么?
北京蓝色港湾
柏文喜认为,一方面,这表明万达运营能力的行业认同度已经达到新的高度,对于万达的轻资产战略、品牌影响力提升以及市场拓展能力都是一个标志性事件;于整个行业而言,这对未来头部商业地产项目与万达的合作将会发挥积极的示范效应。
不得不说,中国商业地产这盘大棋,已经到了解局关口。
据东方证券数据,近年来中国商业新开工面积及竣工面积逐步减少,购物中心面积规模增速整体呈下降趋势,购物中心正全面走向存量市场。截至 2020 年末,中国购物中心存量规模 4.4 亿平方米,城镇人口口径人均购物中心面积接近 0.5 平方米,与日本 2017 年同口径接近。
全面走向存量市场的另一面,是出租率的下滑和空置率的上升。根据市场研究机构弗若斯特沙利文分析报告显示,2015年至2020年,中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606 家,占在管商业广场总数的45.7%,接近一半。
大势不可阻挡,也无法回避。
对于中国众多商业地产业主来说,要么继续自持,一步步沦为低效资产甚至是负资产,要么寻求合作,引入专业操盘手,盘活资产,才有可能求得生存和发展。毕竟,没有流动性的财富等于贫穷,只有流动性的财富才是富有,越来越多的人对这个市场原则感受深刻甚至是痛彻心扉。
此时,盘活资产的能力就显得尤为重要和珍贵。而万达给出的轻资产解局模式,已被市场证明了是一剂良方。
据公开资料显示,万达“轻资产”战略,指的是万达不出万达广场的资金,只输出品牌,负责设计、建设、招商与运营,并按比例分得收益。
2017年,王健林为万达规划了轻资产战略,开始轻资产发展之路。2021年2月,万达进一步将轻资产战略升级,不再投资持有万达广场物业,全面实施“轻资产”战略。
万达推行轻资产战略四年,收获颇丰。截止2021年6月30日,万达商管签约项目(在管+储备)542个,其中在管380个商业广场,在管建筑面积达5420万平方米,已成为中国最大的商业运营服务提供商。在162个储备项目中,独立第三方项目达到133个,占比高达82.1%。
02 从“无中生有”到“妙手回春”
在众多万达轻资产合作成功案例中,深圳龙岗万达广场和北京双桥万达广场是典型代表。
深圳龙岗万达广场所在的华南城,项目总规划建筑面积约260万平方米,体量大致和365个足球场相当。在线下建材交易的黄金时代,这座包含7个交易广场和大厅的工业原料城,每一天都是熙熙攘攘,人来人往。近年来,在电商平台冲击下,建材城不复往昔盛况,整个区域门可罗雀,陷入沉寂。
对此,万达的盘活方案是:将华南城四号馆打造成首个第四代万达广场,全力打造“体验”为核心的生活中心,引进370多个特色品牌中,全国首店、创新概念旗舰店等超过150家,体验类业态超过80%。
深圳龙岗万达广场
全新定位的深圳龙岗万达广场,一夜爆红:开业5天,龙岗万达广场客流就超过100万。开业两个月,客流超过500万人次,总销售额超过5亿,刷爆全深圳人的朋友圈,从冷清的华南城家居四号馆变身为人流如织的特区消费新地标。
相比于深圳龙岗万达广场的“无中生有”,北京双桥万达广场则堪称“妙手回春”。
北京双桥万达广场由东星时代广场改造提升而来。2020年,万达接手的是一个近乎于“休克”的东星时代广场:超过70%的品牌已经撤店,单月总销售只有十几万,商户们信心跌至冰点,广场内冷冷清清。诞生8年、几经易手的东星时代广场走到了生死边缘。
可在万达的眼里,东星时代广场完全可以焕发新生机:整个双桥地区缺乏成熟的购物餐饮休闲中心,3公里半径里有约30万的消费人口,5公里半径内有80万人,广场对面就是两个大型文创产业园,这是实打实的市场需求。
万达首先做的是强化双桥万达广场社区型购物中心的产品定位。2021年,双桥万达管理团队组织了22场营销活动,其中就包括6场社区行,重塑周围社区居民对广场的认识。
接着是调整业态占比,提高以餐饮、休闲类为代表的体验型业态占比,餐饮业态占比达到53%,引入包括云川台球、和府捞面等多个知名品牌,提升整体品牌级次,进一步吸引客流。
2020年12月24日,完成整体改造提升的东星时代广场改名为北京双桥万达广场,开门迎客。
只用了1年,万达就彻底盘活了局面:年整体营收从不足1000万元,猛增至2021年的2.24亿,从门可罗雀到年客流897万人次,整体出租率达到98.92%。
好的产品会说话,成功的案例是最好的招牌。如果说深圳龙岗和北京双桥项目展示了万达化腐朽为神奇的能力,那么北京蓝色港湾的业主选择牵手万达,则是对万达运营能力的更高阶认可,寄托了优上加好的期待。
据悉,5月1日,蓝色港湾管理权就将全面移交给万达,为期20年。五棵松卓展中心则更名为北京五棵松万达广场,未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。
显然,北京蓝色港湾和五棵松卓展只是新的开始,相信万达轻资产扔下的这一块“大石头”,会在中国商业地产的湖面上激起更多的涟漪。