每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
“跟很多三四线城市面临的情况类似，今年以来资阳房地产市场销售尚未恢复。”
资阳市GIMHOM菁屋旗舰店中介张柯告诉《每日经济新闻》记者，近期资阳部分楼盘通过折扣优惠、特惠房、送装修等营销方式吸引客源，“一些项目的优惠措施甚至能达到年前最后一波活的动水平。”
而就在上周，资阳刚刚宣布下调公积金贷款首付比例，“职工购买商品住房，属首套普通自住住房的，最低首付款比例为20%”，同时还提高了公积金贷款最高额度。
不过值得注意的是，来自资阳市房地产管理局的数据显示，今年1~3月，资阳市主城区商品房销售面积35.93万平方米，同比下降46.9%。而2021年资阳市中心城区商品房待售面积达327.58万平方米，同比上涨4.60%。
一季度销售不如去年
资阳位于成都市中心东南方向约87公里，同时连接成都、重庆“双核”，是成渝经济区、成都经济区的重要组成部分。乘坐成渝高铁从资阳出发20多分钟可到成都、1小时到重庆。
“跟很多三四线城市面临的情况类似，今年以来资阳房地产市场销售尚未恢复。”从业多年的房产经纪人张柯告诉《每日经济新闻》记者，受疫情反复以及购房者观望情绪影响，“今年第一季度销售情况还不如去年。”
可供佐证的是，一组来自资阳市房地产管理局的数据显示，2021年1~3月资阳市完成商品房销售面积和住房销售面积的数据分别为122.62万平方米、106.07万平方米；其中，资阳主城区2021年完成的商品房销售面积67.66万平方米，实现销售金额37.80亿元，商品住宅销售57.41万平方米。
而今年一季度，资阳全市完成商品房销售面积和住房销售面积分别为71.74万平方米、61.78万平方米，同比分别降低了41.49%、41.76%；资阳中心城区完成商品房销售面积则是35.93万平方米，实现销售金额19.55亿元，商品住宅销售31.07万平方米，同比也是分别降低了46.9%、48.28%、45.88%。
事实上，今年以来为吸引购房者促进项目销售，资阳市各楼盘项目也纷纷拿出各种优惠措施，“部分项目的优惠措施甚至能达到年前最后一波活动水平。”
其中，送装修、送车位成为各项目最为常见的促销措施。张柯向记者举例道，如一个项目根据备案价是不能低于6000元/平方米出售，“但现在的情况是，为了销售开发商会送产权车位、送装修，这样折算下来最终的销售价格就在5500~5600元/平方米。”
至于资阳部分楼盘为何推出如此大的优惠活动，“一方面反复的疫情让很多购房者一直持观望状态，开发商也急于销售回款，因此促销活动力度会特别大，送的东西也多。”张柯解释道，另一方面因为每个楼盘都有备案价，既不能高于最高备案价出售，也不能低于最低备案价出售，“现在的市场环境也让开发商只能以其他优惠活动去体现最低备案价的方法吸引客户。”
事实上，此前受成都房价上涨、限购等多重因素影响，资阳房价在2017年下半年至2018年迎来了接近翻倍的增长。以位于资阳市雁江区大千大道的恒大名都为例，2016年1月首次开盘时均价4000元 /平方米却去化平平，2017年底涨至5500元/平方米。2018年中旬再开盘时价格已达7500元/平方米，256套两天去化200多套。2019年该项目最后一批次亮相时，均价已达到8000元/平方米。
不过，自去年下半年以来，资阳房价出现较大下降。公开数据显示，2022年前3月，资阳市商品住宅均价为5448元/平方米 ，其中中心城区商品住宅均价为5956元/平方米。但在2021年，全市商品住宅均价则为5731元/平方米 ，而主城区商品住宅均价为6049元/平方米，同比分别下降了4.9%和1.5%。
可供参考的是，2021年5月，资阳的阳光·云璟台项目首批次开盘，均价6500元/平米。但到了今年1月，该项目价格调整为6200元/平米。张柯告诉记者，“现在购买该项目还送卧室、厨房、厕所的装修材料，再加两万元的车位抵用券，折扣后的单价就6000元出头。”据资阳市房产市场信息网站统计，今年4月以来资阳市商品住宅成交均价为6004元/平方米。
待售面积仍在增加
面对持续下行的楼市，给出措施的不仅只有开发商，还有资阳市的相关政府部门。
4月8日，资阳市住房公积金管理中心发布《关于调整我市部分住房公积金使用政策的通知》（以下简称《通知》），下调公积金贷款首付比例，同时提高了公积金贷款最高额度。根据《通知》，职工购买商品住房（含期房、现房），属首套普通自住住房的，最低首付款比例为20%；属二套改善性住房的，最低首付款比例为30%。相比之前，均下调了10个百分点。另外，《通知》还提到，购买再交易住房，属首套普通自住住房的，最低首付款比例为30%；属二套改善性住房的，最低首付款比例为40%。
《通知》对公积金贷款额度也进行了调整：缴存职工家庭夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额60万元；职工家庭单方缴存住房公积金的，最高贷款额40万元。组织、人社部门统一引进和认定的高层次人才，最高贷款额70万元。而此前，资阳市职工家庭夫妻双方均缴存公积金的单笔贷款最高额为50万元，仅一方缴存公积金的单笔贷款最高额度为35万元。
对此，中指研究院指数事业部资市场研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示，下调公积金贷款首付比例是当前城市放松楼市政策的主要调整层面。公积金贷款的受众面较广，这将会助力市场回暖，使潜在合理的刚需及改善需求得到释放，从而平稳购房者的置业预期，进一步促进楼市成交有所回升，也将有效缓解城市库存压力。
“政策才出来不久，目前从整体市场成交来看，还没有特别明显的效果，不过咨询的人确实有所增加。”张柯表示。
记者注意到，在此之前的2015~2017年，资阳市曾连续第三年出台购房奖励措施，购房奖励金额逐年提高，从2015年的9000元，上浮三成至2016年1.2万元，再到2017年的1.6万元。若加上对购买车库的奖励，2017年在当地购房最高可以拿到1.8万元的奖励。
而资阳市连续三年依靠财政鼓励购房的背景，是三四线城市去库存整体艰难的体现。据资阳市政府网站数据显示，2021年全年资阳房地产开发投资比上年下降9.1%；商品房施工面积889.8万平方米，下降9.1%；商品房销售面积316.2万平方米，增长25.6%；商品房竣工面积39.9万平方米，下降58.1%。
此外，资阳中心城区商品房待售面积为327.58万平方米，商品住房待售面积为118.31万平方米，同比分别增加4.60%、-5.47%，商品房待售面积略有上升。
一个值得注意的现象是，根据第七次全国人口普查结果显示，资阳市常住人口为2308631人，比2010年第六次全国人口普查时减少285212人，同比减少11%。
“从开发角度上讲，资阳市的楼面价并不高，”一家某TOP20房企投拓负责人王浩告诉《每日经济新闻》记者，“但开发商拿地讲求人、地挂钩，即新增人口与土地新增配给要相适应，因此基本上不会去人口净流出，消费能力有限的地区去投资。资阳恰好呈现出人口持续净流出、城市居民消费能力不足的特点。”
西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐也表示，除人口因素、就业吸纳能力将影响楼市销售外，西部地区各省市首位城市的虹吸效应明显，也将增加周边城市的去库存难度。
（应受访人要求，文中张柯、王浩为化名）
