年报点评38|华发股份:“三条红线”全面转绿,商业板块全国化布局逐渐成型

六大重点项目开业,打响商业品牌。

◎  作者 / 朱一鸣、汪慧

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核心观点

【业绩维持增长,行业排名上升至第32位】2021年,华发股份(600325)实现销售额1218.9亿元,同比增长1.2%,销售面积为468.8万平方米,业绩增长保持维稳态势。根据克而瑞榜单显示,全口径销售额上升2个位次至第32位。目前,华东、珠海、华南协同发力的格局也已成型,合计销售占比达9成之多。

【重视拿地质量,一二线城市土储丰富】年内,华发股份保持了审慎稳健的投资节奏,加强大本营及核心城市布局,保证土地质量。在集中供地政策下,参与了南京、成都、沈阳等二线城市竞拍。作为地方国企,企业投资面向好,在资源获取和成本控制方面具备优势。截至2021年年末,华发股份持有待开发计容建筑面积543.97万平方米,以及在建建筑面积1541.98万平方米,合计土地储备达2085.95万平方米,可满足企业中长期发展需求。

【营收基本持稳,利润率有所回升】全年总营收512.41亿元,同比增长0.46%;实现归母净利润31.95亿元,同比增长10.09%。同时,利润率也呈现回升态势,毛利率为25.8%,同比上升1.5个百分点,净利率、归母净利率也分别上浮至9.1%、6.2%,保持在行业较高水平。

【“三条红线”全部转绿,平均融资成本降至5.8%】2021年,华发股份在资金、债务管控方面成效显著,通过多措并举加速销售回款,保证流动性安全,全年回款金额为707.32亿元,同比增长32.3% 。“三条红线”全面达标转绿,现金短债比为1.84,净负债率为80.3%,扣除预收账款的资产负债率为67.1%。此外,平均融资成本也进一步降低至5.8%。整体来看,债务结构优化,流动性安全边际较高。

【“一核两翼”业务战略成型,管控架构不断优化】在坚持房地产开发主业的同时,华发股份打造了“华发商都”等标杆商业品牌。2021年,华发商业在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业,全面打响华发商业品牌。同时在报告期内,华发股份通过内部挖潜、降费创效等多种方式,借助数字化、智能化等手段,持续推进公司精细化管理,形成“总部-大区(区域)-城市”的管理架构,夯实“三级管控”架构基础,对区域做到充分授权,以满足新一轮战略发展要求。此外,在产品方面,华发股份也积极实施精品战略升级,推动“华发优+产品体系”再度迭代升级,成功构建“6+1产品体系”,全方位提升自身的综合实力。

01

销售

业绩维持增长

行业排名上升至第32位

2021年,华发股份实现销售额1218.9亿元,同比增长1.2%,销售面积为468.8万平方米。自2018年以来,行业进入盘整期,市场去化持续承压,在此背景下,华发股份的销售增长也面临挑战,销售增速持续放缓,2021年保持维稳态势。由于百强整体负增长,华发股份的行业排名有所提升,根据克而瑞榜单显示,全口径销售额上升2个位次至第32位,整体来看仍具备一定稳健性。

从销售额分布结构来看,在珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局下,珠海、华东、华南大区形成业绩贡献主力,合计销售占比达9成之多。其中,珠海大区大本营深耕优势进一步凸显,全年完成销售315.28亿元,占比25.9%,较2020年均有所提升;华东大区贡献率最高,完成销售553.20亿元,占比45.4%;华南大区完成销售233.30亿元,占比19.1%。此外,北方大区、北京区域也起到有效补充作用,分别贡献3.9%、5.7%。

02

投资

重视拿地质量

一二线城市土储丰富

2021年,华发股份保持了审慎稳健的投资节奏,加强大本营及核心城市布局,保证土地质量。年内在集中供地政策下,参与了南京、成都、沈阳等重点城市土地竞拍。由于企业拿地集中在下半年,抓住了土地市场机会窗口,整体来看溢价率可控,珠海、成都、沈阳等城市多块地均已底价竞得。作为地方国企,华发股份的投资面向好,在资源获取和成本控制方面具备优势。

截至2021年年末,华发股份持有待开发计容建筑面积543.97万平方米,以及在建建筑面积1541.98万平方米,合计土地储备达2085.95万平方米,可满足企业中长期发展需求。

从土地储备分布结构来看,覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带,主要布局在一二线城市,土地质量有所保证。其中,武汉和大本营珠海土储最为丰厚,分别为290.18万平方米、268.20万平方米,占比13.9%、12.9%。此外,上海、南京、广州等重点城市土储也都超过50万平方米,在企业占据重要的战略地位。

03

盈利

营收基本持稳

利润率有所回升

报告期内,华发股份营收基本持稳,全年总营收512.41亿元,同比增长0.46%;实现归母净利润31.95亿元,同比增长10.09%。同时,利润率也呈现回升态势,毛利率为25.8%,同比上升1.5个百分点,净利率、归母净利率也分别上浮至9.1%、6.2%,保持在行业较高水平。

04

债务

“三条红线”全部转绿

平均融资成本降至5.8%

2021年,华发股份在资金、债务管控方面成效显著。一方面,通过多措并举加速销售回款,保证流动性安全,全年回款金额为707.32亿元,同比增长32.3%,截至报告期末持有现金499.94亿元,同比增长14.56%。另一方面,债务结构优化,有息债务规模稳中有降,同比下降约10%;有息债务结构明显优化,短期债务大幅下降约40%。并实现“三条红线”达标转绿,现金短债比1.84,净负债率为80.3%,扣除预收账款的资产负债率为67.1%。

融资方面,报告期内以长期低成本融资为主,并新增50亿元小公募租赁债额度,成功跻身百亿规模住房租赁REITs产品发行行列。随着融资模式持续创新,融资结构不断优化,整体融资成本进一步降低至5.8%。

05

战略

“一核两翼”业务战略成型

管控架构不断优化

业务方面,“一核两翼”业务战略成型,即以住宅业务为核心,持续优化商业运营与上下游产业链两翼。在坚持房地产开发主业的同时,华发股份打造了“华发商都”等标杆商业品牌。2021年,华发商业在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业,全面打响华发商业品牌。除住宅与商业板块外,华发股份还纵向以产业链为延伸,打通营销、设计、文传、园林等上下游产业全链条服务,充分发挥板块联动的优势矩阵,为客户提供全方位的综合服务。

经营管理方面,管控架构不断优化。报告期内,通过内部挖潜、降费创效等多种方式,借助数字化、智能化等手段,持续推进公司精细化管理。管控架构方面,围绕精细化管理要求,不断完善各业务条线制度流程建设,通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整,进一步理顺各层次权责关系,形成“总部-大区(区域)-城市”的管理架构,夯实“三级管控”架构基础,并系统梳理各职能公司权责关系,满足新一轮战略发展要求。

此外,在产品方面,华发股份积极实施精品战略升级,以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念,围绕“做优城市产业集群”,践行数字化转型及“科技+”战略,全力推进“优+”产品体系建设。2020年,华发“优+产品体系”再度迭代升级,推出“优+产品体系4.0”,成功构建“6+1产品体系并在四大维度上增值赋能”,从绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度,赋能于居住。全新华发6+1产品体系是从技术到管理模式的体系化运作,力求全面、整体、有序、立体地为客户打造优+产品,注重产品整体的均好性。

排版丨土木

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