正荣地产ABS展期方案引多方博弈,管理人中山证券债券承销业务频出问题

红周刊 | 惠凯

自今年2月份爆发债务危机以来,正荣地产发行的债券/ABS能否顺利兑付已经成为持有人最为关心的事,譬如中山-平安-荣隽供应链金融9号资产支持专项计划的展期方案就引起了很多持有人不满。

上述专项计划的管理人是中山证券。中山证券曾和正荣地产达成200亿规模的资本市场合作协议,但中山证券承销的正荣债、ABS(资产担保证券)都存在一定的违约风险。

荣隽09展期方案博弈中

首次偿付比例提高至10%

近日,一直以稳健形象示人的正荣地产(6158.HK)突然公告坦承,有两笔美元债,共约2000万美元的利息未能及时偿付。

美元债出现风险后,正荣地产相关境内债券的兑付前景也引发了外界关注,譬如中山-平安-荣隽供应链金融9号资产支持专项计划。公开信息显示,中山-平安-荣隽供应链金融9号资产支持专项计划(专项计划设置优先级和次级两种资产支持证券,分别为荣隽09优和荣隽09次)成立于2021年4月底,总额6.28亿元,专项计划的共同债务人为正荣地产,计划管理人为中山证券。中山证券在今年3月底公告称,荣隽09优/荣隽09次原本将在4月22日到期,但自4月起开始停牌。

《红周刊》了解到,3月底时,正荣地产曾对荣隽09优提出了首次偿付5%的展期方案。该草案随即引发不少荣隽09优以及其他正荣债持有人的不满,担忧一旦草案成真,那么在荣隽09优之后到期的其他正荣债,首次偿付比例很可能都不会高于5%。之后在投资人反对声中,正荣方面把荣隽09优的首次偿付比例提高至10%。方案投票将在4月12日完成。

“方案通过的概率中等偏大。”一家持有荣隽09优的公募基金员工于女士向《红周刊》表示。

荣隽09优的担保品是长沙正荣府项目。公开信息显示,该项目位于长沙县东九路与凉塘路交汇处,小区占地面积8.08万平米,建筑面积30.3万平。正荣在长沙的几个项目中,正荣府项目进度尚可,在债务利空压顶的背景下,据长沙当地自媒体报道,该项目仍在今年2月下旬宣布开工,进度优于其他几个项目。

据债券持有人透露,其了解到的信息是,长沙正荣府项目在扣除另一股东权益后,正荣地产享有的净货值约为6亿元。但该项目是否还有隐藏债务,比如信托贷款等则不得而知,这点需要管理人中山证券进一步尽调。

此外,有投资人提出,希望由知名地产评估机构戴德梁行、第一太平戴维斯、国策3家中的两家,对项目股权进行详细评估,而且要求质押率不得高于60%。

节奏高手终“翻车”

作为正荣地产的董事长,早在2018年,黄仙枝曾这样描述自己的定位:“我主抓战略、财务、风控和人才,业务部门全力往前冲,我负责适时地踩刹车。”事实上,正荣也确实曾精准踩中了上一轮地产牛市:2014年~2017年,公司收益从30亿元增至200亿元,连续数年复合增长率超过100%。在房地产市场进入调控周期后,正荣又适时于2018年在港上市。

彼时,黄仙枝提出会抓住ABS、供应链融资的机遇,使公司的债务结构更趋合理,“希望公司排名能进入行业前十,三年内企业核心竞争能力要进入行业前五。”但天不遂人愿,地产调控力度之严超出大多数人的预期,而突然到来的疫情则是进一步打压了地产行业。

公开资料显示,正荣早年看好的业务除了地产之外,还在教育、文化旅游、长租公寓、颐养康复等领域也有一定布局,但在2019年之后受债务违约潮冲击、地产监管不放松、疫情等因素影响下,这几大业务的生态环境均出现恶化。

正荣地产2018年初港股上市以来的股价表现(前复权)

正荣地产在最新公告中表示,过去数周内,上海因新冠疫情,公司部分运营已暂停,销售及资产处置的进度也推迟。“除房地产市场环境、金融环境等诸多不利因素外,上海封锁的规模及持续时间无法预料,本集团的流动资金出现周期性问题。”

管理人中山证券债券承销业务频出问题

于女士希望荣隽09优的管理人中山证券尽可能多提供一些底层项目的材料,“由于疫情管控,我们也很难去长沙实地调研项目情况。如果去了长沙,短期内可能就回不来了。”

中山证券与正荣的合作肇始于2016年,2018年全面升级。彼时,正荣集团与中山证券达成战略合作协议,同意就200亿元全方面资本市场金融业务展开合作。正荣总裁黄仙枝、中山证券总裁林炳城、中山证券总裁助理邢峻等出席了签约仪式。

作为一家中型券商,中山证券的投行部门擅长债券业务,但在2017年之后因承销的多只债券违约,公司也被地方证监局、交易所处罚,进而导致债券承销业务一度大幅下滑,邢峻也卷入利益输送被查的传闻中,于2019从中山证券离职。2020年,董事长林炳城也被深交所公开谴责,勒令退回2019年基本工资之外的报酬,并被母公司锦龙股份(000712)(000712.SZ)免除职务。

近两年,中山证券发力ABS业务。公开信息显示,2020年,中山证券的债券承销金额排业内第九,ABS承销金额首次进入前十。

除正荣发行的产品需要展期之外,中山证券担任管理人的“奥园集团中山证券-奥创二期资产支持专项计划”也出现展期,到期后能否如期对付同样值得关注。

《红周刊》了解到,中山证券此前的地产融资、ABS业务表现抢眼,中山证券债券融资总部主管朱卫欣、地产业务负责人梅佳出力颇多。据中证协的消息,梅佳2016年加入中山证券,目前仍在职;朱卫欣已经在去年9月底离职,目前就职于东海证券。

另外还值得一提的是,中山证券在2020年还被深圳证监局责令暂停开展新增资本消耗型业务达一年、暂停新增资管产品备案。而受此影响,中山证券也成为2021年报首家披露亏损的券商。

那么,公司目前是否又重新开展上述业务了呢?《红周刊》注意到,今年3月底,有网友通过投资者关系平台向锦龙股份董秘询问此事。锦龙股份董秘表示,中山证券已进行了整改,证监部门也对中山证券的整改进行了验收,“相关业务的具体恢复时间有待证券监管部门通知”。

(文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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