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2022年以来，中央及地方密集表态稳楼市，政策风向持续转暖，促进市场信心恢复；但3月多地疫情形势严峻，部分城市市场恢复节奏有所打断，市场信心恢复受到阻滞，房价呈现出横盘态势。中指研究院选取全国十大核心城市的二手房市场作为研究对象，刻画房价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。
十大城市二手房市场表现分化，北京、广州、杭州等城市有所企稳
图：2022年3月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
图：2020年7月至2022年3月十大城市二手住宅均价及环比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年3月，我国十大城市二手住宅均价40300元/平方米，环比上涨0.23%，涨幅较上月收窄0.01个百分点，同比上涨4.23%，较上月收窄0.58个百分点，连续7个月收窄。分城市来看，3月深圳均价为74454元/平方米，居首位，重庆均价为14072元/平方米，居末位。环比来看，杭州、广州环比涨幅相对靠前，深圳环比跌幅相对靠前；同比来看，杭州同比涨幅超9%，深圳同比下跌4.07%。
北京：市场价格平稳趋升，多数辖区房价环比微涨
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及北京二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
3月北京二手房市场进一步恢复。成交方面，3月北京二手房网签突破15500套，虽同比仍下降超过20%，但与2019年同期相当，市场有所恢复。价格方面，3月北京二手住宅价格环同比继续上涨，环比涨幅较2月有所扩大，市场预期有所好转。考虑到北京市场需求支撑较强，在政策环境持续改善的预期下，需求或将进一步释放，预计市场将保持平稳恢复的态势。
图：2022年3月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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上海：市场受疫情影响较大，恢复节奏有所打断
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比
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3月上海二手房市场受疫情影响恢复节奏有所打断。3月上海疫情形势较为严峻，多个小区受到“封控”，对二手房成交产生较大影响，“小阳春”行情未能如期而至。价格方面，3月，上海二手住宅价格环比上涨0.20%，涨幅较2月收窄0.38个百分点。预计4月上半月上海二手房市场成交情绪仍旧较低，但上海市场韧性较高，价格或将保持平稳。未来，随着疫情形势好转，前期积压需求或集中释放，上海市场“小阳春”或推迟到来。
图：2022年3月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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广州：市场进一步企稳，价格环比有所收窄
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比
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3月广州二手住宅价格环比涨幅有所收窄。3月，受信贷环境持续改善等因素推动，广州二手房成交有所恢复，但整体仍维持低位运行，二手住宅价格环比继续上涨，但涨幅有所收窄，市场呈现企稳横盘态势，预计未来广州或将延续平稳恢复趋势。
图：2022年3月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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深圳：价格持续调整，各辖区房价普遍下跌
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
3月，深圳二手房市场继续调整。3月受疫情形势严峻影响，深圳二手房成交继续调整，小阳春行情未出现。价格方面，深圳二手住宅价格陷入下跌通道，2021年4月至今价格环比持续下跌，3月深圳二手住宅价格环比下跌0.34%，跌幅有所扩大。近期，全国多个城市出台楼市宽松政策，深圳政策也有望出现调整，住建局称会适时调整二手房成交参考价，未来市场预期或出现一定转变。
图：2022年3月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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杭州：价格平稳趋升，核心区域价格支撑力较强
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及杭州二手住宅价格环比走势对比
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3月，杭州二手住宅价格平稳趋升。杭州二手住宅价格韧性较高，3月价格环比继续上涨且涨幅有所扩大。目前，二手房市场买卖双方预期存在分歧，卖方预期有所好转，上调售价的动力增强，而买家信心恢复相对缓慢，观望情绪仍然较浓。未来，预计杭州二手房市场仍将维持博弈局面，价格或保持平稳态势。
图：2022年3月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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南京：价格环比由涨转跌，多数辖区房价环比下跌
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比
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3月，南京二手房市场恢复不及预期，价格环比由涨转跌。2022年以来，南京信贷环境呈现放松态势，但疫情反复对市场信心恢复造成不利影响，3月南京二手住宅价格环比微幅下跌，市场预期有所转弱，预计未来市场或将保持横盘运行态势。
图：2022年3月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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武汉：市场恢复节奏被疫情打断，多数辖区房价环比下跌
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比
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3月，武汉二手房市场受疫情影响恢复不及预期，二手住宅价格环比由涨转跌。2月下旬至3月中旬，武汉疫情防控较为严格，在一定程度上影响了二手房成交热度，传统“小阳春”行情没有如期而至，3月二手房挂牌价格环比出现微跌。近期，武汉房贷利率已连续下调，利好刚需及改善性需求入市，预计未来市场或维持平稳态势。
图：2022年3月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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成都：价格持续回落，多数辖区房价调整
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及成都二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
3月，成都二手住宅价格环比继续下跌，调整态势依旧。3月成都二手房成交热度有所恢复，但受制于二手房成交参考价政策，价格仍呈调整态势。当前，成都政策积极信号持续释放，二手房参考价也存在调整预期，预计未来成都市场或得到一定修复。
图：2022年3月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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重庆（主城区）：市场有所回温，各辖区房价普遍上涨
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比
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3月，重庆二手房市场有所回温，价格环比止跌转涨。3月重庆二手房成交情绪较高，市场有所回温；价格方面，3月二手住宅价格环比止跌转涨，涨幅为0.64%，居百城前列。目前，重庆政策宽松信号较为明显，市场有所恢复，预计未来重庆二手房市场或继续保持回温态势。
图：2022年3月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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天津：受核心区域拉动，价格环比止跌转涨
图：2020年7月至2022年3月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比
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3月，天津二手房市场受核心区域拉动，价格环比止跌转涨。3月天津和平、河西等核心区域成交热度较高，价格环比也继续上涨，并带动天津二手住宅价格环比止跌转涨。目前，天津二手房市场分化明显，核心区受益于教育资源优势，市场韧性较大，其他多数区域依旧维持调整态势。
图：2022年3月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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随着疫情得到有效控制，未来大城市核心区市场或将率先回温
展望未来，在中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”指导下，地方政府或将全面落实因城施策，改善市场预期。随着各地疫情得到有效控制，楼市宽松政策效果或将逐渐显现，未来大城市核心区市场或将率先回温，并带动全国房地产市场逐渐恢复。
本文章引用数据：新房及二手房市场成交量价等数据；
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