“2021年，整个房地产行业的‘变’才是唯一‘不变’的真理，因此，我们更要磨砺聚变创未来，相信没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”在3月31日新城控股(601155)举办的2021年业绩说明会上，新城控股董事长王晓松如是说。
对于行业的变化，王晓松表示，经过2021年，企业会进行深刻的自我审视，未来高杠杆高周转的行业属性会发生变化，转向有质量的发展。
行业从高杠杆高周转转向有质量发展
业绩会上，谈及对房地产的看法，王晓松表示，在“房住不炒”总基调之下，所有的政策都没有改变房地产行业两个大的基本面：一是国民经济支柱行业的地位，从政策端来看是不变的；二是超长周期的行业属性也没有变化，“现在来看，可能只是一个短期的恐慌，而非行业本质性的变化。”
王晓松指出，短期来看，从2021年四季度开始，融资端出台一些政策，近期部分城市也在逐渐出台需求端的相关政策。在此背景下，新城控股将坚持双轮驱动战略，围绕有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品和服务，进行稳健运营，同时公司也做好充足的应对策略，以确保安全为第一要务。
王晓松进一步表示，展望2022年，在稳增长和防风险的双重目标下，预计宏观政策将持续发力，降准、降息仍有预期。房地产作为支柱产业，仍需发挥稳定器作用。在“房住不炒”总基调指导下，调控政策将出现局部放松，加大对刚需、改善住房需求的支持力度，市场有望重回稳定状态，进而走向良性循环。房企应着力于精细管理、提质增效、租售并举、多元渠道发力，实现规模、效益和风险的平衡稳健发展。
“经过2021年，企业会进行深刻的自我审视。高杠杆在行业上行时是个助推剂，在行业承压时则是‘压死骆驼的稻草’，所以未来高杠杆高周转的行业属性也会发生变化，转向有质量的发展。”王晓松如是说。
对于2022年债务安排，王晓松指出，2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46.15亿元，占比37%。其中，3月份是一个非常关键的月份，因为3月单月到期的是43亿元，也是公司全年偿还高峰期，现在已经平稳渡过；剩余部分债券，每个月相对来说分布比较均匀，公司将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的到期偿付。
王晓松指出，新城控股在整体偿债思路上，基本上做好两手准备：一方面合理控制融资成本前提下，关注公开市场的机会，以及吾悦广场一些资产盘活机会；另一方面，对现金流的排布也有底线思维，做好自有资金偿还准备，确保每笔债务都能够到期偿付。
未披露销售目标，可售货值不少于2800亿
针对何时重启公开市场融资的问题，王晓松表示：“一直在进行相应筹备，由于前段时间部分民营企业出现困难，整个地产板块，尤其是民营企业二级市场债券价格有很大波动，现阶段发行利率高，还不符合公司对融资成本的要求。随着按揭贷、开发贷改善，相信公开市场融资一定会有机会。”
在毛利及毛利率方面，王晓松表示，2021年上半年公司结算毛利为19.61%，2021年全年是20.45%。从行业发展来看，未来房地产行业的利润率会处于一个常态化水平，房地产行业也会由高杠杆高利润的类金融行业，逐步趋向于向管理要红利的类制造业。不过，王晓松称，依然相信行业毛利会在目前低谷上逐步修复，存在一定的修复空间，“从目前招拍挂限房价和限地价的状态来看，还是给予开发商一些合理利润，预计这是一个时间换空间，逐步置换土地的过程”。
谈及接下来公司的销售目标时，新城控股管理层表示，目前公司没有对销售目标做具体披露，在适当时候会披露，新城控股会在稳健安全前提下，稳步推进各项经营活动。
此外，在预售资金监管方面，新城控股管理层表示，总体而言，新城控股各个项目平稳运行，尤其吾悦广场很多项目跟当地保持良好沟通，截至目前，各项目相关资金按照规范要求可以提取、使用，没有出现被过度监管的情况。
据介绍，截至去年12月底，新城控股货币资金550多亿元，预收监管资金170多亿元，总体可动部分比较充分，预售监管资金将用于公司支付，保证公司平稳运营。
新京报记者 张晓兰
封面图来源 企业业绩会直播截图
