■研究主办：中国企业评价协会 清华大学房地产研究所 北京中指信息技术研究院
■研究承办：北京中指信息技术研究院 中国房地产TOP10研究组
中指研究院中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十九年。研究组把握行业发展脉搏，深入揭示房地产企业经营规律，为促进房地产行业健康发展发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。
当前，政府统筹疫情防控和经济社会发展，宏观经济稳中向好。坚持“房住不炒”定位实现“三稳”目标，维护房地产市场平稳健康发展。在新形势下，房地产企业应增强风险意识，强化经营管理水平，实现企业高质量的发展。为此，研究组启动“2022中国房地产百强企业研究”，以“优化模式，行稳致远”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业提高风险把控能力，稳健经营增强内生动力，促进行业平稳健康发展。
（一）业绩规模
2021年，房地产市场实现了超预期增长，全国商品房销售额超18万亿元，销售规模再创历史新高。百强企业顺应市场变化，紧抓热点城市群发展机遇，运用多种营销手段并加大线上及线下营销力度促进回款，实现了销售业绩的增长。2022年房地产市场调整仍将持续，房企销售回款压力不减，未来稳健经营、行稳致远将是房企发展的主旋律。
（1）销售额同比增长3.9%，市场份额微降至49.9%
2021年百强企业精准把握市场需求释放节奏，上半年前置销售节点加速推盘，下半年加大促销力度和销售渠道合作，加速回款，销售总额、销售面积分别达90802亿元、56943万平方米，同比增长3.9%和1.6%。随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，百强企业的市场份额小幅下滑。2021年，百强企业市场份额为49.9%，较上年下降0.4个百分点。
随着行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”已不再适用，“大而不强”的企业也逐渐暴露出问题。未来，百强企业不再一味地关注规模，而是更加强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展。百强企业一方面需严守“三道红线”等各项调控政策的要求，防范流动性风险，实施稳健的投融资策略，确保财务安全；另一方面应精细化运营，从管理、产品、投资等方面强化管控，强基固本方得始终；同时，应调整发展战略，守正创新寻求业务转型，探索新的发展模式，提升企业的全周期综合竞争力。
（2）聚焦一二线城市强化深耕，因城施策把握市场主流需求
2021年百强企业一方面继续聚焦核心城市群、深耕重点城市，二线城市仍是主要销售来源，长三角、粤港澳、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比超六成。另一方面百强企业因城施策把握市场主流需求，加大首置类产品的推出比例，支撑销售业绩的增长；追本溯源，回归居住本质，聚焦新产品及新技术，全方位满足当下“美好生活”需求。
（3）把握市场节奏加大推盘力度，顺应变化趋势灵活调整营销
2021年，百强企业顺应市场变化趋势，在上半年加大推盘力度，市场活跃度较高，市场表现超预期；下半年受到调控政策等因素影响，房企推盘面积呈现较大波动态势。同时，百强企业紧跟市场形势，适时调整营销策略，通过提供特惠房源、打通线上+线下营销渠道、新技术应用等多种方式，助力提升营销管理水平，提高项目去化率。
（二）运营表现
2021年，随着房地产市场进入下行通道，利润空间持续收窄，百强企业不断强化运营能力，以内生增长促企业高质量发展。一方面，百强企业向管理要效益，降本增效，转变经营方式适应低利润时代。另一方面，百强企业投资布局更加收敛，聚焦于核心城市群，谨慎储备发展资源。
（1）盈利水平降至个位数，地价高企物业减值导致利润下行
2021年百强企业营业收入与净利润保持增长态势。竣工和结转稳步增长带动营业收入和净利润呈增长态势，百强企业营业收入均值达498.6亿元，净利润均值达56.2亿元，分别同比增长19.3%、0.4%，增速较上年增加1.6、减少1.5个百分点。由于营业成本上涨，百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”现象持续。
2021年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为9.8%、8.1%，较上年分别下降2.2、1.8个百分点。近年来受土地成本、新冠疫情、物业减值、融资和管控成本等多重因素影响，百强企业净利率持续下降，趋势未有缓解。
（2）行业进入低利润时代，发挥综合运营优势提升效益
地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润时代。房企需调整经营方式，发挥综合运营优势，适应行业调整周期。当前，多家高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场。
（3）投资规模和强度双降，布局更加聚焦重点城市
2021年住宅用地供应明显缩量，叠加政策调控和融资监管显效，全年百强企业投资规模明显缩量。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比减少12.7%，其中招拍挂市场的拿地金额16804.8亿元，占全国300城土地出让金的29.4%，同比下降0.5个百分点。百强企业布局更加收敛，聚焦重点城市，长三角、粤港澳成为新增土储的主要区域。
（三）风险管理
2021年以来，中央持续强调落实房地产长效机制，百强企业继续主动调整债务规模及结构，降低财务风险，满足监管要求。当前企业销售回款压力不减，叠加融资端面临一定限制，企业债务压力进一步加大。面对2022年偿债高峰期，企业现金流面临更大挑战。为此，百强企业在加大营销回款力度的同时，应紧抓政策窗口期，积极拓展新的融资渠道，通过并购融资、绿色债券、ABS等方式补充资金。
（1）负债水平稳中有降，债务结构进一步优化
“三道红线”提出后百强企业积极应对，通过提前偿还债务、调整债务结构等方式缩减债务规模，均值已经基本合规。2021年，百强企业在满足经营需求的前提下调整债务规模及结构，整体负债水平稳中有降，“三道红线”指标均值得以进一步优化。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。
（2）融资收紧叠加偿债高峰，抓政策窗口促回款拓渠道
在全年融资环境持续收紧的情况下，百强企业应抓住融资政策窗口期，顺应政策导向，从经营回款、融资渠道多方入手，努力提升资金充足度。一方面，百强企业预售资金监管进一步规范、新发展模式受支持、房地产税暂缓，房企应抓紧政策窗口期，加大销售回款力度。另一方面，企业可以紧跟政策导向，适时拓展并购、保障房、绿色债，同时继续强化ABS、增发配股等，多元融资补充现金流。
（四）社会责任
2021年是“十四五”规划的开局之年，也是在经历疫情后我国经济重回发展正轨的关键之年。百强企业积极履行企业公民责任，履行纳税义务，纳税额稳步增加，企业还加大保障房、公益慈善、绿色可持续性发展等多领域公益投入，践行回报社会理念。
（1）全方位积极回馈社会，全面履行企业公民责任
2021年，百强企业积极依法纳税，纳税额保持稳步增加的态势。百强企业纳税额均值达60.2亿元，同比增长2.2%。此外，百强企业积极响应政府相关部门的号召，扎实推进保障性租赁住房建设；加大公益捐款投入，为防汛抢险和灾后重建工作贡献力量；发挥自身优势投入到疫情防控当中，助力打赢防疫攻坚战。
（2）坚持绿色可持续发展，推动企业转型升级
百强企业深入践行可持续发展理念，运用智慧科技及绿色环保等手段，积极探索绿色发展模式，打造绿色生活体系，推动企业转型升级。
结语：
2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调保持不变，房地产贷款集中管理制度严格落实。在此背景下，百强企业已然意识到“规模不再是万金油”，唯有保证财务安全性和经营稳健才能实现高质量的发展。中国房地产行业进入调整通道，过去“高周转、短平快”的发展模式亟需转变，未来应踔厉奋发，高举精细化运营管理的大旗，方能行稳致远。
