地产财富会
面对困境，
是找到未来的关键。
相信市场，给市场想要的，
它就给给你想要的。
新发展就在我们寻找新解法的路上。
2022-03-29
虎年发布的这一季2021年地产年报，比想象中更不容易。
“猛虎”们在“出山”的过程中遇到了重重阻碍——“疫情影响”、“审计师问题”、“数核师”问题……包括新力控股、融信集团、世茂集团、宝龙地产、佳兆业、中国恒大等房企年报均遭遇了“难产”。
而今年的年报整体成色也不如往年好，甚至早在两个月前就被预估为十年来“最差年报季”——因为有30家房企预告归母净利润亏损，30家房企合计预计亏损接近700亿，刷新历史纪录。
如今，随着年报发布，我们看到甚至堪称“尖子生”的国家队年报里，也存在着一些问题：于是，今天，我们把招商蛇口(001979)、保利置业、绿城中国这三家“国家队”背景的地产公司年报摆在一起，找到了藏在里面的两个残酷事实和重要启示。
他们值得所有人深思。承认行业问题不是坏事，比试卷上有没有100分更重要的是我们怎么能走得更长，走得更稳，甚至怎么才能在行业承压后用新方法走出新天地。
1
利润率下行
低毛利时代需要多维新解法
随着去年万科喊出房地产要向制造业学习，要适应“赚小钱”的新时期之后，地产进入低毛利时代已经成为了行业共识。
在年报季之前，大部分人都打完了“预防针”，明确预知了大部分房企的利润和利润率一定是下行的。但很多人都没想到，竟然下滑了这么多，连国家队都过得非常不轻松。
年报显示，招商蛇口归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润88.59亿元，同比减少2.46%；结转毛利率 25.47%，较2020年下降 3.22个百分点。
A股保利发展（600048.SH）的年报预计4月19日才能发布，不过和他同属保利集团的港股上市平台小兄弟保利置业集团（00119.HK）（下称“保利置业”）已经发出了2021年年报。
对比之下，保利置业简直是“尖子生”——2021年毛利率为33.9%，同比2020年基本持平，微增0.16个百分点；2021年净利率7.14%，同比下降0.29个百分点。但即使是这样的保利置业集团，也坦言公司正在面临行业性的利润下行问题。
对此，保利置业董事总经理王健透露，
实际上，目前公司已售未结转部分的毛利率预计在24%-26%左右，2022年整体也将在这个水平。
王健表示，在行业盈利水平普降的趋势下，20%左右的毛利率是当下行业一个正常水平，能在20%以上已经不错了。
与此同时，甚至有国家队的毛利率已经开始低于20%——这就是如今国资控股下的绿城中国。
绿城中国年报显示，这家公司的毛利率已经下降到过去4年来的最低水平：该集团2021年实现的毛利率自较2020年23.7%下降5.6个百分点至18.1%；其中物业销售毛利率仅为17.5%，较2020年的23.6%下降了6个百分点。
这已经是绿城中国毛利率的三连降了。过往年报数据显示，绿城中国2019年、2020年的毛利率分别为25.4%和23.7%。
绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强也坦言，“5.6个百分点确实下降比较多”。
为什么毛利率会下降那么多？耿忠强表示，一是近年来特别是去年下半年之前，土地市场竞争激烈，土地成本上升；二是受政府调控、限价影响，绿城的品牌价值没有充分体现。同时，他还透露，目前绿城中国手中，3308亿元已售未结部分也将维持在这个毛利率水平左右。
实际上，毛利率下行不止是上述三家房企的个别问题，而是行业转型变革发展中给所有人带来的必然难题，因为房地产已经告别黄金时代的高毛利和规模为王了。
现在，走得稳比走得快更重要。
在走得稳之外，在低速时代学会赚小钱、保持安全而长久永续经营、寻找第二甚至第三曲线去稳住利润甚至增加新利润，多维度、全方面寻找低毛利时代新解法，是每一家房企都必须要学会的生产和发展之道。
2
谨慎并购
大整合来之前产品销售回升是关键
2021年房企国家队们都在做什么？
从年报中可以看到，其中很重要的一件事是，抓住第二第三轮集中供地的时机持续拿地，但面对并购却相对谨慎。
根据来自中指研究院的数据显示，2021年新增货值排行榜中，前十里有六家国家队：其中保利发展位列行业第一；绿城中国为行业第四；华润置地第五、招商蛇口第六。
保利旗下，即使是盘子相对小的保利置业也在抓住去年第二轮、第三轮集中供地的机会大力扩储。年报显示，保利置业全年新增项目19个，首入常州、太仓和宁海，总土地成本较2020年增长39%。
与此同时，尽管很多人都在期待国资企业能应用自身的融资能力和稳健优势，成为当下诸多出险房企的“白武士”，但这些“准白武士”们都还在兢兢业业地严格尽调中。
必须注意到，国家队们能安稳走到如今，不只是因为他们“关系硬”“资金便宜”。也是因为一直以来，出于更高的安全要求风险考虑，国家队面对扩张机会时，必须更谨慎。
即使是到了2022年，出现在并购市场上的项目在持续增加，甚至很多出险房企都开始愿意将优质项目清单摆上市场，潜在买家们却依然谨慎。
例如，我们看到，今年1月率先完成并购债的房企招商蛇口，如今仍未完成任何一笔对出险房企的收并购。
对此，招商蛇口董事总经理蒋铁峰直言：
有些项目，进去尽调后会发现问题特别多。所以我们还是比较谨慎地推进。
这也是为什么，今年3月的还债高峰期，一切情况会突然变得比所有人想象中更难（详见地产财富会此前报道《589亿！又一偿债高峰期到来，哪些房企接下来最难熬？》）。
因为过去像万达、新城控股(601155)那样卖几个项目来解决公司流动性缺口的办法，突然用不了了——即使是真的很好的项目，买家们的尽调流程也拉长了、尽调标准也提高了、款项能到账的时间也变长了。同时债券持有人们还因此变得更加恐慌，甚至出现了部分挤兑现象。
当然，随着3月以来地产政策面暖风阵阵袭来——包括更多并购贷下发，银行与包括美的、碧桂园在内的民企签订并购及保障性租赁住房战略合作协议，各地房贷利率下降等，最坏的时候已经过去了，行业和市场未来的好转值得期待。
只是从当下谨慎的并购市场心态来看，距离行业大规模整合仍有时日。毕竟多主体参与并购的目的是化解行业风险，为此，更严谨的尽职调查、交易方案以及风险化解方案，都需要时间。
这个时间差里的信心，需要通过销售市场的回暖来改变——做好产品，保障持续经营运转，一定是当前所有企业降低风险、走得更稳的关键。
即使是要寻找第二曲线，守住产品根本，销售回正回升，才是所有信心的根基。
今年是虎年，地产财富会今年提出探寻房企虎力值，但目前看到的年报都大部分都“马马虎虎”——因为过去的一年太特别了。或许真正的房企“虎力值”，不在过去，而在今年即将到来的未来：我们期待第二季度和第三季度房企们的产品市场表现，也希望大家更稳健地走更远的路，找到新平衡和新发展。
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