卢文曦:上海土拍因疫情暂停,房企如何调整拿地策略?

中新经纬3月29日电 题:上海土拍因疫情暂停,房企如何调整拿地策略?

作者 卢文曦 上海中原地产首席分析师

3月28日,上海土地交易市场发布《关于中止上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动的通知》,因疫情防控需要,中止首轮集中供地出让活动,后续将根据疫情防控工作整体安排及时重启交易活动。

此前,上海土地市场发布了2022年首批集中供地挂牌出让公告,涉及临港、金山区等12个地区36宗涉宅用地。同时,另有4宗城中村改造地块。

这批土地尽早出让对地方收入有重要意义。上海这轮疫情对社会、经济影响面相当广。因为疫情因素,不少项目开盘节奏受到影响。近期项目供应有所起色,但成交数据一直上不去。同样,二手房带看量也遇到阻力。市场销售不畅,相关税收就会降低。

虽然不少楼盘采取线上开盘摇号的方式进行,理论上讲,上海也有相应技术手段采用线上拍卖土地的方式进行,但中止土拍应该是最妥善的处理方案。一方面,减少人员流动,人员聚集,对防疫有利。尤其是拍卖,人到现场,聚集在拍卖大厅,有风险成份存在。另一方面,基于当前情况,即便有充分准备,心态也会发生变化,可能会影响到拍卖结果。而土地市场是前端信号,如果拍卖效果不佳,不利于稳定市场预期。

这次土拍处理方式也比较公正,保证金会有相应利息产生,后续会退还给房企。当然,如果能更进一步,先退给房企就更完美了。上海的土地贵,保证金自然也不便宜。毕竟眼下房企日子不好过,这些资金被压,现金流会受到考验。此外,其他城市也有土地出让,比如苏州刚刚挂出一批土地,由于上海土拍何时恢复有诸多不确定性,可以打时间差,先到有土地卖的地方收获土储。

从房企角度而言,要调整拿地策略。上海是战略要地,不拿地肯定不行,所以要留出足够的现金储备,一旦恢复可以及时“杀入”。与此同时,一些受疫情影响较小的城市在恢复正常工作节奏,他们也会陆续推地。对于一些资金有限的房企来说,如何舍取考验决策能力。

另外,不得不考虑的是,万一各城市又在集中时间段推地,房企是否做好充足准备?

当然,对于上海土地市场重启后的结果,我还是很乐观的。上海是全国的上海,所有资金都会在这里汇集,优质企业也在这里汇集。热点土地还是会进入最后的“一次性”报价阶段,溢价率由于设定“天花板”,总溢价率不会太高。从近期其他已经开启土拍的城市来看,国企、央企的拿地效率特别高,这一特征也会在上海土拍市场显示出来。(中新经纬APP)

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责任编辑:宋亚芬

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