2021年远洋集团持续推进“南移西拓”战略，财务水平稳健，“三道红线”皆为绿档。但业绩未完成，归母净利润同比下降4.8%。
◎ 作者 / 沈晓玲、齐瑞琳
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核心观点
【未完成全年销售目标，2022年销售目标增速2.7%】2021年远洋集团完成全口径合约销售金额1362.6亿元，同比增长14.47%；销售面积767万方，同比增幅为8.6%；远洋集团2021年的销售目标为1500亿元，虽然并入了红星地产的销售数据，但远洋仍未能完成销售目标，全年仅完成销售目标的90.8%。2022年远洋集团销售目标为1400亿元，目标增长率2.7%。远洋持续推进“南移西拓”战略，华东区域较去年同期增长10个百分点，但各个事业部之间发展不均，需加强在其布局重点城市的竞争力。
【新增住宅土储571万平方米，拿地销售比约0.37】2021年远洋集团新增土地建面717万平方米，同比下降9%。新增土储包含25个住宅开发项目，21个非住宅开发项目，其中不包含收购红星地产的部分，新增的16个住宅项目总建面约571万平，按照7040元/平米的土地成本，今年新增土地金额达402亿。2021年远洋集团总土储建面为5314万平方米，较2020年上升39.7%，远洋土储充足。北京和环渤海区域土储建面占比达47%，短时间内土储以北京区域和环渤海区域为主的局面仍较难改变。
【归母净利润下降，少数股东利润占比近半成】2021年远洋集团实现营业收入642.47亿元，同比上升13.7%；毛利率17.52%，同比下降0.98个百分点；归母净利润27.29亿元，同比下降4.8%。归母净利润下降主要是少数股东应占利润上升，2021年少数股东应占利润同比上升7.6个百分点至46.4%。另外近年来远洋总土储楼板价保持高位，2021年总土储平均楼板价达6600元/平方米，加上销售均价从2018年至今持续下滑，销管费用率上升，持续压缩企业未来的利润空间。
【“三道红线”皆为绿档，融资成本持续下降】截至2021年远洋集团持有现金270.79亿元，较2020年年末下降38.4%。现金短债比上升至1.45，长短债务比上升至3.94，短期偿债压力不大。平均融资成本4.96%，进一步下降，融资成本优势明显。净负债率较2020年末上升20个百分点至85%，剔除预收款后的资产负债率为68%，财务较为稳健。远洋集团就上市平台而言财务水平风险不高，但表外融资情况无法推测，因此也需要审慎看待。
【全口径租金收入47亿元，引入基金寻求轻资产化发展】截至2021年末，远洋集团有超过23个经营中的持有物业，已投入营运项目可租赁面积约392万平方米，实现全口径租金收入约人民币47亿元，同比提升13%。此外，持有物业业务寻求轻资产发展。2021年10月，远洋集团成立14亿美金规模的写字楼股权基金，成功引入多家主权基金及国际机构作为LP投资人。
01
销售
未完成全年销售目标
2022年销售目标增速2.7%
目标完成率低于行业平均水平。2021年远洋集团完成全口径合约销售金额1362.6亿元，同比增长14.47%；销售面积767万方，同比增幅为8.6%；销售均价17757元/平方米，同比下降4.3%，远洋集团延续之前的以一二线城市为销售业绩贡献主场，二者合计占全年销售金额的80%，贡献占比降9个百分点，这也是其销售均价较之前有所下降的原因之一。远洋集团在2021年7月完成与红星控股协议签署，成立运营管理平台纳入远洋管理体系。据了解在2021年最后两个月已将红星地产的销售业绩纳入远洋集团下，但仍然无法扭转颓势，2021年销售目标为1500亿元，全年仅完成销售目标的90.8%。2022年远洋集团销售目标为1400亿元，目标增长率2.7%。
远洋持续推进“南移西拓”战略，华西区域相对薄弱。2020年提出“南移西拓”战略，集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。由于红星持有华东、华中和华西区域的项目建面区域分布占比达70%，在收购红星地产项目后，远洋2021年各个事业部之间的销售占比较上年同期更加均衡。其中北京区域和环渤海区域同比分别下降7个和3个百分点，销售贡献增长最高的区域为华东区域，较去年同期增长10个百分点。华西区域增长较少，其区域中心成都的销售金额仅7亿元，仍然较为薄弱。从区域之间的销售占比可以看出远洋虽然在积极践行“南移西拓”战略，但其各个事业部之间发展仍需要慢慢协调，需要加强在其布局重点城市的竞争力。
02
投资
新增住宅土储571万平方米
拿地销售比约0.37
新增土储持续推进“南移西拓”和“城市深耕”战略。2021年远洋集团新增土地建面717万平方米，同比下降9%。新增土储包含25个住宅开发项目，21个非住宅开发项目，其中不包含收购红星地产项目，新增的16个住宅项目总建面约571万平，按照7040元/平米的土地成本，今年新增土地金额达402亿。从拿地销售比来看，远洋持续聚焦主业，鉴于其财务优势，持续逆势拿地，拿地销售比达到了0.37，高于百强平均的0.25。新增开发项目全部位于重点深耕的一二线城市，如如深圳、广州、成都、武汉、天津等。其中，开发项目“南移西拓”区域占比近70%，土储布局结构持续优化。
03
土地储备
土储充足
权益占比53.6%
土储规模保持稳定，土储权益较2020年有所回升。2021年远洋集团总土储建面为5314万平方米，较2020年上升39.7%，主要是由于加入了红星地产下的地产开发和商业项目，根据收并购时的公告，截止到2021年7月18日红星地产所持有的总土储约2642万平方米。从权益来看，2021年远洋集团总土储权益有所上升，总土储建面权益占比较2020年年末上升1.2个百分点至53.6%。从远洋的销售规模和拿地增速来看，其消化周期约为4-5年左右，土储规模保持稳定。
总土储分布 “南移西拓”变迁。截至2021年末，环渤海区域的土储建面较2020年年末下降3分点，北京区域下降5个百分点。华东区域和华西区域都上升了5个百分点。土储城市能级仍然以二线为主，二线城市土储占比无变化，三四线城市土储面积上升约8个百分点。
04
盈利表现
归母净利润下降
少数股东占比近半成
归母净利润大幅下降。2021年远洋集团实现营业收入642.47亿元，同比上升13.7%；归母净利润27.29亿元，同比下降4.8%。毛利率17.52%，同比下降0.98个百分点。归母净利润下降主要是由于少数股东应占净利润升高，2021年的少数股东应占利润同比上涨7.6个百分点至46.4%。
非并表业务较多，上市部分营收规模有限。远洋非并表业务较多，如其控股49%的远洋资本，其核心业务地产投资主要涉及持有型物业、销售型物业、物流地产和数据地产，项目与远洋集团业务布局重合度高，目前作为联营企业存在，故反应在远洋集团的财务报表中的营收有限。
盈利空间进一步压缩，运营能力有待提升。远洋集团近年来总土储楼板价走高，虽然2021年总土储楼板价较2020年年末略降有下降，但仍达到6600元/平方米。加上销售均价从2018年以来持续下滑，销管费用率上升，持续压缩企业的利润空间，盈利水平和运营能力面临不小的挑战。
05
偿债表现
“三道红线”皆为绿档
融资成本持续下降
债务结构改善，处于绿档水平。截至2021年远洋集团持有现金270.79亿元，较2020年年末下降38.4%。贷款结构方面，1年内到期的债务占比较2020年年末下降12个百分点，占贷款总额的20%；2-5年的到期的贷款占总额的50%，较去年上升17%。现金短债比上升至1.45，长短债务比上升至3.94，截至2022年3月24日，其公开市场到期债务再融资完成已过半，债务结构较2020年年末改善。但由于远洋管理体系下有一定的非并表业务例如远洋资本等，虽就上市平台而言财务水平风险不高，但其表外融资和债务规模无法测算，需要审慎看待。
融资成本保持低位，平均借贷利率下降至4.96%。远洋集团平均融资成本4.96%，较去年年末下降0.14个百分点，持续保持低位。远洋的净负债率上升至85%，其剔除预收款后的资产负债率为68%，持续保持稳定，“三道红线”皆为绿档。财务稳健度提升，资金安全度保持在较好水平。
06
持有物业
全口径租金收入47亿元
引入基金寻求轻资产化发展
持有物业运营管理能力提升。截至2021年末，远洋集团共持有超过23个经营中的持有物业，已投入营运的项目可租赁面积约392万平方米，实现全口径租金收入约人民币47亿元，同比提升13%，全口径EBITDA利润约人民币27亿元，同比提升11%。在建的持有物业项目，总建筑面积约170万平方米，北京项目面积占比达70%，以写字楼和零售物业为主。其中，北京远洋乐堤港项目，将于2022年下半年投入运营。随着在建项目逐步投入运营，租金收入将保持稳定增长。
此外，持有物业业务寻求轻资产发展。2021年10月，远洋集团成立14亿美金规模的写字楼股权基金，成功引入多家主权基金及国际机构作为LP投资人。远洋集团在保持项目操盘及管理权的前提下实现部分退出，并依托不动产运营与基金管理能力，回笼资金，增加收益，提高周转，控制负债。
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