地产财富会
见过发不出年报要延迟的
还没听过谁嫌自家年报“太好了”
走过暴雷年的这届房企
打算来一场2021年报比惨大会？
2022-03-21
年报密集发布周来临，但开局似乎不顺，只隔了个周末，就先后有两家房企发公告，说自己这个月底前恐怕交不上2021年报作业了。
一个是融信中国今早8点的公告，主要意思是因为审计机构跑路，不能在3月31日前披露经审计报表，只能发未经审计的年报。
另一个是新力控股，上周五晚发公告说不能按时交作业了，原因是负责写年报的财务雇员离职了，新雇员又招不上来，没人给写年报。
听者心酸闻者无奈，投资人则是心里一咯噔）——
这可是个坏信号啊！
地产财富会来帮你们回忆一下：上一次请求延迟披露2020年报的，是泰禾、福晟、华南城等这些经营出现重大问题的房企。
2021年报披露在即，不知道同样在今年初遭遇审计师辞任的合生创展和中国奥园，能不能顺利交作业？
实际上，从暴雷年来到偿债年，提交一份怎样成色的年度作业，房企的心态复杂且微妙。
为什么
它会“后悔”年报太好了？
地产财富会从几个投资群打听来的小道消息显示，今年提出“进三争一”的央企大佬保利，居然内部有人“后悔”自家的年报数据做得“太好了”。
这是什么心理？年报数据好难道不是件好事儿吗？
我们先来看一组中指研究院统计的数据：截止2月23日，A股69家房企发布2021年业绩预告或业绩快报，亏损28家，占比40.6％，四成房企出现亏损。
感受一下已发业绩预告的头部房企画风：
保利发展：
2021年实现营收2850.48亿元，同比增长17.2%；营业利润497.32亿元，较2020年下降4.85%；归属于上市公司股东的净利润275.77亿元，同比下降4.74%
招商蛇口：
2021年实现营收1606.43亿元，同比增长23.93%；净利润103.72亿元，同比下滑15.35%
绿地控股：
2021年营收5349 亿元，同比增长17.29%；净利润76.49亿元，同比下降49%
金地集团：
2021年营收992.32 亿元，同比增长18.16%；净利润94.63亿元，同比下降8.99%；基本每股收益2.10元，受市场下行及年内疫情影响，公司2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期。
再看看中金公司研究部统计的这张表：
房企2021年度业绩预览（单位：亿元）
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
清一色的利润下滑，增收不增利。
谁都知道，2021年是房企集中暴雷年，别说像恒大、新力这样的暴雷或躺平房企，就是与风暴保持安全距离的保利、招商、金地们，年报的成色也不会太好看。
这样公认悲惨的年份，与其挠破头皮怎么粉饰增色让年报“更好看”，不如趁着这波下行大势，来个洗尽铅华、风险出清甚至是利空出尽、静待反弹——这届年报或许会成为房企们集体比惨的舞台？
对此，不少机构也已经有了准备。例如，中金公司研究部今年对地产年报季的关注焦点之一就是：
“除房企盈利下滑外，表外负债是否会入表导致刚性债务大幅提升值得关注”。
根据中金的预测，有一部分表外负债问题较为严峻的企业，有可能考虑在本期年报发布这个“大家一起比惨”合适时机，将表外负债合理内化，在当期的行业预期底部，用相对较低的影响出清风险。
为此，我们目前看到的，还不是最差的年报数据，更差的可能还在后面——部分企业甚至可能还在权衡，将多少表外风险入表更合理。
在这个大家都拿D、D-、甚至是F的情况下，好学生的成绩单是B还是A甚至A+，区别都不太大。甚至很多投资者都并不在意优秀企业今年的年报表现——他们更多看的是哪些企业面对2022年3-6月的还债高峰期，还能有不错的现金流。至于21年年底的现金流？已经是过去式了。
从这个角度看，2021年年报出清的风险更多、兑现在报表里的利好再少一点，明后年格局梯队重塑之后，优质企业在真正的TOP梯队中能够兑现在财务数据中pk的利好就更多一点。
保利可能就是看到了后续行业形势和业绩披露的趋势变化，参透了这一点，才后悔自己的本轮作业是不是能稍微再少一点利好，把更多的好预期在未来逐步释放。
看上去很“绿”的房企
也不安全
曾经，投资人和媒体看一家房企安不安全，使用的都是“三道红线”这个试色器，验一下你是红色还是绿色。
去年业绩发布会上，几乎没有房企免于来自三道红线的灵魂拷问，也都直接间接给出回绿时间表，表达积极回绿的决心。
但一连串猝不及防的暴雷，毁掉了大家对于三道红线的最初信仰：一些看上去很“绿”的房企暴雷了，一些尚踩线的暖色系房企反而还在安全线上。
要在财报上“变绿”可能并不难，难的是变绿的过程中不能牺牲安全和增长。这一点碧桂园想得很明白，去年业绩会上就说过：
其实我们现在变成绿档很容易，我们有比较大的土地储备量，资金也比较充裕，减少新购土地投资额就可以实现绿档，但如果这样做，就无法实现我们承诺的10%的增长——我们希望在保证不触碰三道红线和保持稳步增长之间，有一个好的平衡。
2021年告诉我们，规模排行榜、三道红线等评估房企的行业参照物很多时候会失灵。那么当前的行业生态下，投资人更看重什么？
答案是拿地能力。
钱贵且紧的时候，你没有被债务压倒，还能有钱去土地市场抢面粉，让投资人相信“面包会有的”，这就是对未来业绩增长的有力保障。
哪些房企在积极拿地？
这是今年1-2月房企权益拿地金额与面积排名：
看得出来，绿城、华润、中海、保利、滨江、金地、碧桂园等都是今年土地市场上的积极分子，有拿地表现打头阵，这些房企接下来一个月面对投资人交作业的心态显然要稳得多。
从3月份各城市土拍结果看，南昌、福州新推地块基本都被本土房企或城投公司拿下，全国性房企的身影就只有保利一家。
南昌2022年首批集中土拍成交 来源：中指数据库
前几天启动的合肥土拍，则“烧起了一把火”，15宗地块触顶进入竞品质阶段，招商、保利、万科、绿城、龙湖、华润、金茂、越秀等，都是参与地块竞报的活跃房企。
最后，大胆拿起预言家牌的地产财富会预计，今年没法好好交卷的很有可能不止融信、新力两家。接下来还有多少“幺蛾子”，多少的不容易，我们一起来看看。
敲黑板！地产财富会2021年报季即将启动，房企们究竟是马马虎虎、猛虎刹车，还是可太“虎”了，敬请期待我们的「年报虎力值评测」！
附未来两周交作业房企海报////
NEW///
本文首发于微信公众号：地产财富会。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
