《港湾商业观察》梁美燕
在房地产行业仍持续低迷时，每家企业都在小心翼翼，尤其是对流动性的重视，生怕一不留神就从债务或经营方面的钢丝上滑落。相比于其他暴雷的企业，弘阳地产（01996.HK）则相对稳健。
不过，看似走得平稳的弘阳地产，在面对一切风吹草动时也不能大意。近期评级机构对其下调评级以及销售状况不佳的问题就足以让投资者们保持警惕。
01
评级遭下调，再融资风险上升
成立于1996年的弘阳集团是一家以商业运营、地产开发、物业服务三位一体协同发展的多元化、综合型集团公司,公司总部位于南京，弘阳地产于2018年在香港主板上市。
3月14日，惠誉将弘阳集团及弘阳地产长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B”，评级展望“负面”。惠誉认为弘阳离岸票据的再融资风险增加，尤其是那些在 2H22 和次年到期的。
到2022年底，弘阳集团及弘阳地产共有60亿元人民币到期的资本市场债券，其中包括4月11日到期的4.02亿美元优先票据、8月到期的2.75亿美元和10月到期的2.5亿美元。
“该集团有足够的流动性来应对4月份到期的债券，但由于其资本市场渠道仍然受限，再融资风险正在上升。”惠誉表示。
惠誉指出弘阳另有资金来源，即拥有价值200亿元人民币的商业投资物业资产，是60亿人民币贷款的担保。而弘阳地产也在寻求展期并筹集新的担保贷款，以改善其目前的贷款/价值比率(29%)。此外，管理层表示，集团的主要股东将在需要时提供流动性支持。
惠誉认为，弘阳地产依靠现有现金和合同销售产生的现金来偿还近期债务。然而，大部分可用现金和产生的现金很可能留存于项目公司。弘阳地产表示，它可以每月从项目公司获得现金，以帮助偿还控股公司层面的债务。“中国住宅建筑商获得项目公司现金用于偿还资本市场债务的能力存在不确定性。”
早在1月29日，穆迪就预计，在更为艰难的运营和融资环境下，弘阳地产的流动性将在未来12-18个月内减弱。公司高度依赖离岸融资，截至2021年6月30日该部分债务占总债务的35%。特别是在2023年6月底之前，公司约有12亿美元的离岸债券到期或可回售。
穆迪预计，鉴于离岸资本市场波动，弘阳地产将用内部现金偿还部分到期债务。但如果不稳定的市场状况持续很长一段时间，这将限制其运营可用资金，比如土地投资。
从2021年上半年看，弘阳地产剔除预收账款的资产负债率为69.4%，净负债率为53.9%，现金短债比为1.69，“三道红线”指标均为绿档。
面对评级下调及销售状况一事，弘阳地产对《港湾商业观察》表示，公司评级下调及销售压力，均是受到市场大环境影响，这已是行业普遍现象。弘阳一直稳居绿档，高度关注财务稳健。目前，公司经营一切正常，其余以公司公告为准。
行业债务问题依然备受关注，客观而言，弘阳地产流动性要好于不少同行。1月25日，弘阳地产发布公告称，公司回购4820万美元2022年4月到期美元债，占该票据初始发行本金总额约10.71%。公司称，此次回购，可以进一步优化其债务结构，同时也再次向市场传递了积极信号，树立行业信心。
02
销售额下滑近4成，均价环比下滑2000
房企在面对行业融资紧张时，会更加聚焦开发主业和财务安全，不再单纯追求规模扩张。对弘阳地产来说，保持流动性安全是非常重要的。诚如弘阳地产所言，市场大环境也持续影响公司的销售额和销售面积。
2022年前2个月，弘阳地产实现累计合约销售金额为人民币70.8亿元，同比下降约38.49%；累计销售面积为488184平方米,同比下降36.25%；平均销售价格为每平方米人民币14507元。
从单月来看，弘阳地产2月份的合约销售金额为人民币30.62亿元，同比下降约41.22%；销售面积为210850平方米；平均销售价格为每平方米人民币14521元。
1月份，弘阳地产合约销售金额为40.2亿元，同比下降36.29%，销售面积为277334平方米；平均销售价格为每平方米14497元。
2021年12月份，弘阳地产的合约销售金额为人民币81.3亿元,同比下降33.63%；销售面积为495252平方米；平均销售价格为每平方米人民币16417元。
2021年全年，弘阳地产实现累计合约销售金额为人民币872.2亿元,同比增长0.83%；累计销售面积为516.5万平方米；平均销售价格为每平方米人民币16887元。
由此，环比来看，弘阳地产近三个月销售额可谓下滑严重，而且，销售均价也足足下滑了近2000元。既要保销量，又要保价格，这一难度系数无疑颇高，尤其在当下。
知名地产分析师严跃进对《港湾商业观察》表示，从销售的跌幅来看，和很多城市的跌幅其实是相似的，今年无论是1-2月份还是一季度，基本上成交面积可能会跌30%左右的水平。所以对于弘阳地产来说，其实也是类似的，其跌幅也差不多是这个水平。所以要看到，类似下跌，也受外部大环境的降温或不景气是有关的。从这个角度看，企业本身也不需要自责。但反过来看，企业如果自身销售数据不好，那么对于后续来说确实也是有压力的，至少销售资金变弱，对于企业来说影响也是比较大的，这是需要注意的地方。或者说，企业层面尤其要注意资金链方面的压力。
03
长三角销售占7成，TOP48如何应对变局？
弘阳地产2021年年报将于3月30日公布。截至2021年6月30日，弘阳地产土地储备总面积为2101万平方米，其中67%位于一二线核心城市。2021年上半年，弘阳地产共获取21块新增土地，78%分布在一二线城市。其中，大江苏地区新增货值占比达57%。
从销售额分别来看，弘阳地产长三角合约销售占比约72%；此外，大湾区和成渝都市圈销售占比达约17%。
对于城市布局方面，严跃进认为：“类似区域市场的集中情况也需要注意，就当前观察来看，一些东部的三四线城市也开始面临压力，尤其是去年行情较好的情况下，更会显得今年一季度压力大。企业适当要对布局的城市有新的思考，积极规避城市选择方面的误区，积极做好今年的土地投资和项目销售。”
根据克而瑞发布的《2021年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》，弘阳地产全口径金额位列第48位。2020年，弘阳地产实现销售额865亿元，同比增长32.8%，在克尔瑞排名中位列49位，这一年是公司首度进入中国房企TOP50。
大浪淘沙之下，房企洗牌以及兼并潮此起彼伏。如何在危机中，屹立不倒，找寻机会，这可能才真正考验房企的内部管理能力与市场决策能力。处于销售额及销售面积大幅下滑的行业变局态势中，弘阳地产进一步破局的关键能力在哪？以及2022年目标与战略都有哪些？或许3月30日的年报能让市场清晰可见。（港湾财经出品）
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