上海二手房等来“小阳春”:老破小挂牌1天就成交,中介签单到深夜


图片来源:视觉中国

深夜11点,喧嚣的城市开始安静下来,街道上行人的身影已不多,路旁的店铺大多数也关门歇业。但作为房产中介的李钰和同事们还在门店里忙碌,两组买家和房东正在签署买卖合同。

像这样从早上一直忙到深夜的日子持续有些时间了。春节假期过后,上海二手房市场突然活跃起来,凌晨才能结束工作回家成为常态,尤其到了周末,看房和签合同的客户增加,李钰常常感觉分身乏术。

“小阳春来了!”说起最近上海二手房市场,李钰难掩兴奋。要知道,自去年上海楼市调控加码以来,二手房市场经历了漫长的冷静期。现在,李钰终于等到了行情回暖。

几天前出炉的成交数据佐证了“小阳春”的说法。2月,在受到春节假期的影响下,上海共计成交12578套二手房,其中有9109套是在2月15日之后成交。尽管今年市场的表现比不上成交高峰时期,但纵观近五年2月成交记录,今年12578套的成绩仅次于去年。

老破小挂牌1天就成交了

“现在有两种房源最抢手,一是总价低的老破小,很受年轻小情侣的喜欢,还有就是100多平方米的次新三房,是置换客的首选。”李钰告诉时代财经,在她负责的徐汇田林板块,300-400万元的老破小是成交主力。

就在2月末,李钰为一对外地户籍小夫妻推荐了一套新挂牌的老破小,面积约42平方米,房东叫价400万元。这对小夫妻去年就有了买房计划,但观察几个月之后发现,他们的预算要在中环内买房,基本只有老破小可以选择。因此,到了今年,他们不愿继续拖延下去,希望尽快解决买房的事情。

李钰推荐的这套房子对准了小夫妻的胃口。虽然房子面积不大,但房东在2019年对房子进行了重新装修,格局和装潢都符合当下年轻人的审美和偏好。事实如李钰的预期一样,小夫妻看过之后十分心动,即便房东的挂牌价比市场价高出约10万,小夫妻也没有过多犹豫,仅用了半天时间就选定了这套房子。

“装修状况好的房源一般都会比较受欢迎,没有硬伤的情况下,买家略微按照自己的喜好添置部分软装就可以入住,省去几个月装修时间和一大笔装修费用。这套房子刚挂出来就收到很多咨询的信息,当天至少有5组客户看过这套房子,两组客户看中。”

房源抢手意味着溢价空间被压缩,房东在听到两组客户同时看中房子后摆出强硬的态度:价格不能让。买卖双方博弈总有退让的一方,这场较量中,略显被动的小夫妻做了妥协。那天晚上,小夫妻与房东签下居间协议,敲定了这笔交易。

李钰之所以对这单交易记忆深刻是因为,去年年中,房东曾经将这套房源挂牌,报价同样是410万元。但是,去年买家和卖家都抱有浓厚的观望情绪,房东对价格不松口,买家又很难接受以原价接手,交易很难在短时间内达成。

挂牌四个月后,这位房东撤下房源,待市场有了转机再考虑出售。今年春节后,房东找到李钰,表示可以将房源重新上架试探一下市场行情,没想到,重新上架的第一天就成功卖出去了。

“近期非主流户型的成交会少一些,比如两房的成交量、成交价都和去年差不多。抢手的房源成交增长比较明显,消化周期都不会太长,大多数都能在一周之内成交。议价空间就要看房东的态度,普遍在10%左右。”李钰认为,不管这轮行情能够持续多久,但久违的“小阳春”必然会为二手房市场增加很多信心。

高首付“土豪”扎堆出动

去年“三价就低”政策迅速浇灭上海二手房市场高涨的火焰。所谓“三价”,指网签价格、银行评估价格、以及交易中心税务核定价格。“三价就低”则是指买家购房的贷款参考价以三者中最低值作为参照标准。

李钰告诉时代财经,通常银行评估价格是“三价”中的最低值。“以成交价300万元的房子为例。以前首付最低3.5成,贷款6.5成,即195万元。现在‘三价就低’,评估价或许只有260万元,银行按照这个评估价审批贷款,最多可以批出169万元的贷款。”

换言之,买家需要支付更多的首付来确保交易顺利进行。时代财经从多位中介处了解到,目前6-7成首付是上海二手房交易时的常态,少数房源最低可以做到5成首付。如此环境下,二手房成交提速说明高首付“土豪”正扎堆入市。

3月初在上海内环买下一套小户型的吴妮就是一位全款买家。2018年,吴妮考虑用手头的存款购买一套老破小,以此作为投资。经过研究后,她发现内环内的老破小出租价格高,一套新装修的一室户,可以租到5000元,每个月的还款压力较小。

于是,她以220万的价格购入了一套约38平方米的一室户,又花了10万重新装修后进行出租。3年多过去,这套房子的租金从5000元一路涨到约6500元,小区内同户型的房源挂牌价格也全部超过350万元。投资成功的经验让她萌生购买第二套房子的想法,年初与丈夫讨论后,她开始付诸行动。

这一次,吴妮和丈夫选择全款买房。浦西、内环、小户型、总价不超过330万元,按照几个标准,吴妮跑了很多板块,最终在两套房之间犹豫。这两套房子均为老破小,分别位于中山公园和新华路板块,交通、生活配套都非常成熟,权衡之下,吴妮选择了翻新后租金更高的中山公园板块,成交价310万元。

“我们的买房过程很快,前期花了一周的时间了解不同区域的市场情况,实际看房只有5天。成交的房子是在看房后第二天签的合同,期间和房东讲价花了一天时间,我们希望降10万,房东起初只肯让5万,我们付款方式好,中介游说了很久,房东最后松口让了8万。”

吴妮说,这是她人生第一次尝试全款买房。在网上咨询买房的第一天,中介就向她详细解释了现在的购房政策,吴妮是购买第二套房,本来首付的最低比例是7成,“三价就低”政策下,首付比例至少要超过8成,银行评估价不理想的房子,首付则需要接近9成。

分析过后,吴妮和丈夫索性决定全款买房。“如果没有‘三价就低’的政策,我肯定会贷款买房,不会做所谓的全款‘土豪’。还好去年我们卖掉了郊区的动迁房,手头资金可以支撑我们全款买房,而且买的房子本身总价也比较低,否则这次投资可能被迫中止。”

标签: 二手房市场

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