经历了跌宕起伏的2021后，房地产后续怎么走，广泛牵动着市场相关方的心。
全国两会期间，政府工作报告的简短表述，为2022年的房地产行业定下基调。
需要看到，“房住不炒”仍然是我国地产行业的政策之本。但在“稳地价、稳房价、稳预期”的导向下，房地产“因城施策”的工具箱更加灵活，对新市民的购房需求也更加重视。房贷下调、首付降低，新一轮地方性政策宽松正在到来。
多位业内人士认为，今年我国GDP 增长目标定为 5.5%左右，房地产的托底支撑作用仍然重要，地产调控或进一步因地制宜宽松，政策优化空间会进一步加大。
地产症结：信心缺失和风险传染
2021年房地产的严峻局面，直到2022年仍在持续。
从销售来看，各能级城市销售压力仍然不小。银河证券数据显示，2022年2月，30城新房销售面积同比增速-27.30%，环比增速-42.10%，一、二、三线城市数据均有所恶化。在楼市“风向标”之地深圳，近几月二手房成交量已跌至十几年新低。
在土地市场，1月份CRIC重点监测城市土地流拍率达到25%，房企尤其是民营企业拿地热情仍然不高。不仅购地吃力，部分出险房企的资金危机仍在暴露，最新陷入债务兑付风波的龙光，已直言遇到流动性困难，而类似的房企不在少数。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产的良性循环，在商品房市场表现为：土地能顺利出让，开发商拿地积极、开工积极，房子能卖出去、顺利交付，开发商再去拿地。当下这种销售惨淡、预期不振的情况，显然不利于行业良性循环。
北京深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯在接受第一财经采访时表示，当下房企面临几个重要的问题：销售严重下滑、预售资金监管政策变化、融资收紧。
“以一二月份的同比数据来看，很多企业都是拦腰砍半，没有几个企业能扛住这种量级的销售下滑。地产开发依赖杠杆，用砍半的经营性现金流去偿还债务，是不现实的。”李凯认为。
当下房企频现债务危机，既有外部原因，也受多年来粗放的发展模式所累。
全国政协委员莫天全认为，在房地产市场快速增长的年份，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，导致行业出现一些固有问题。比如，房地产与金融系统过度结合，一旦企业资金回笼受阻叠加融资受限，偿债压力将明显增大，从而影响金融系统的稳定性。
此外，在规模扩张诉求下，企业拿地积极性高，土地竞价模式导致地价迅速上涨，进而推动房价上涨；房价的上涨预期，进一步强化住房的投资属性，居民端投资投机需求增加，又加剧了房价上涨动力，高房价成为大城市解决居民住房问题的主要阻力之一。
因此，不论是从解决短期风险，还是放眼长远发展的角度看，我国房地产行业都已走到摒弃旧道路、探索新模式的关口。
解题密码：“新市民”与保障房建设
旧路不可重来，新发展模式如何破解？
李凯认为，房地产行业要实现良性循环，就需要打破信心缺失和风险传染两大预期。当前，政策需更多从行业端发力，采用金融手段，比如调低贷款利率等。
在“房住不炒”基调下，政策调整如何把握好度？着重在哪些方面发力？业内多位专家认为，解题点在于满足“新市民”购房需求、加强保障房建设等。
3月4日，银保监会和央行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，要优化住房金融服务，满足新市民安居需求。“新市民”主要指因本人创业就业、子女上学等原因来城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，涉及约3亿人次。
上海证券分析师金文曦认为，支持新市民的合理住房需求，将为商品房市场注入新的需求。平安证券认为，新市民潜在购房需求的加速释放，能为当下楼市提供一定支撑。
亿翰智库董事、首席研究员张化东在接受第一财经采访时表示，为实现房地产软着陆，对“新市民”居住需求的满足也比较关键，但这类居民在购房资格上可能存在一定问题，比如没有取得户籍、社保年限不够长，后续相关配套支持政策值得期待。
与此同时，政府工作报告提到，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。政策支持下，预计2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。
张化东认为，保障性租赁住房的全面实施，一方面能助力“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”；也是在践行租购并举，对房产行业而言，提供不同类型的供给，满足多种需求，对于经济、地产开发投资、需求，都能起到支撑作用。
莫天全表示，要推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。在加大保障性租赁住房建设的同时，推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。
因城施策：政策调整期已经打开
3月伊始，郑州市发布通知，提出多项楼市刺激举措，包括取消认房又认贷、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。郑州此举，被业内认为具有重要的信号意义。
放眼全国，今年以来，已经有温州、南通、佛山、重庆、赣州、菏泽等多个城市下调首套房首付比例，福州、晋中、南宁、北海等下调公积金购房首付比例，楼市调控适度放松的城市，已经超过十个。这些城市的买房人群，首付成本将明显下降。
开年这波调控动作，实际上奠定了楼市“因城施策”的基调。张化东认为，如何让房地产市场软着陆，“因城施策”是比较重要的，根据各个城市房地产市场的实际情况，在房价可控的条件下，满足合理的住房需求，特别是出台支持改善型需求的政策。
他表示，三四线城市“限购限贷”政策放松、行政性政策退出，是确定性的事件。普通二线城市大概率会采取郑州的方法，多方面共同发力，满足合理的住房需求，同时保证行业处于相对平稳健康的状态，没有进一步增加各方杠杆，风险也相对低。
广发证券(000776)研报称，目前需求端政策主要集中在三四线及以下级别城市，且多落脚于“限贷”调整，对“限售、限购、限价”的调整仍是“半遮面”，本次两会定调“支持合理住房需求”后，部分地区或因城施策，迎来需求端限制政策的实质性突破。
光大证券(601788)认为，“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求，有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，包括放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体方式由地方政府执行。
如何助力房企走出行业性困境，莫天全建议在加大对国企、央企融资支持力度的同时，强化对优质民企的资金支持，如鼓励民企偿还海外债、对民企国内债进行适度展期等，帮助企业恢复信用，稳定企业预期。
此外，建议地方灵活制定监管规则，在维护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保障上下游供应商合法权益，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。
（第一财经记者马一凡对本文亦有贡献）
