适度放松限购限贷,郑州房地产能否摆脱低谷?

经过多日的传言后,郑州房地产新政的“靴子”终于落地。

3月1日,河南省郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(简称《通知》)。《通知》涉及五大项、19条举措,其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示:“郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响,房地产市场和企业也遭遇了较大的压力。此次‘郑十九条’的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定,其中对于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述,具有较强的可操作性。”

适度放松限购,部分情况取消“认房又认贷”

《通知》中除了延续此前的人才购房、鼓励外来务工人员购房等举措外,最为明显的两个新举措为“满足居家养老需求”和“支持居民改善性住房需求”。

在满足居家养老需求方面,《通知》明确,子女、近亲属在郑州工作、生活的,鼓励老年人来郑州投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称:“该规定实际上就是郑州率先放松了限购政策,即老年人投靠家庭可以新购一套住房,这是无条件的,增加了此类家庭的可购房套数。”

针对改善性住房需求,郑州进行适度的限贷放松。《通知》规定,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

在此之前,郑州规定,在限购区域内,居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变。居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房,或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录,再次购买普通住房,均按照60%的首付比例执行。

“此次郑州成为今年全国第一个在限购限贷方面适度放松的城市,具有行业风向标意义。对于改善性住房需求,郑州放松了限贷的标准,使得此类群体后续可以按首套比例购房,实际上也是降低了购房的首付比例。”严跃进如是说。

此外,《通知》还在改善住房市场供给、加大信贷融资支持等方面提出举措。其中在改善住房市场供给方面,去化周期小于18个月时,适度增加住宅用地供应量;去化周期大于18个月时,适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%,土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。 在加大信贷融资支持方面,降低个人住房消费负担,引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率。

事实上,自从去年年底以来,郑州房贷利率已经下调。中指研究院数据显示,2月份,郑州首套房主流房贷利率为5.39%,二套房为5.64%。

受水灾、疫情影响,郑州楼市陷入低谷

作为河南省省会城市,郑州此次适度放松限购、限贷具有特殊的背景。

2021年下半年,郑州遭遇了特大暴雨灾害和三轮疫情的袭击,给各行各业带来了不利影响。具体到房地产行业,一方面,行业处于下行状态,部分房企“爆雷”,多数房企裁员;另一方面,受到郑州疫情及防汛影响,市内部分项目已经出现了延期交付、停工的情况,两种原因叠加让郑州房地产行业陷入低谷。

从市场供需两端来看,郑州2021年新房销售量相比2018年高峰时期跌幅超过50%。同时,易居研究院百城库存报告提供的数据显示,截至今年2月份,郑州新建商品住宅库存去化周期为21个月。

从房价来看,易居研究院智库中心百城房价报告相关数据显示,郑州新建商品房均价也有所下降,今年1月的均价为14153元/平方米,为近一年来价格的最低。

与此同时,降薪、休假、裁员……郑州房企的日子也越发艰难。以龙头房企建业地产为例,今年春节后,建业地产率先调整组织架构,提出规模要做小,超过一半人员要重返一线。除了龙头地产外,郑州本土小房企更加艰难,其中,名门地产旗下多项目陷入延迟交房、停工,而该公司也发文“全体员工强制休假3个月”。

今年春节过后,郑州房地产行业迎来新形势。2月15日,郑州市代市长何雄在“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上提及房地产行业时候表示,“郑州房地产市场现在遇到一些小困难,将来不会有大问题,市场需求平稳可期,供给侧也在优化调整。”

而上述发言也被业内解读为郑州房地产政策将迎来宽松的信号,而这次郑州出台的19项新举措正是这次发言的实质落地。

“郑州作为中原城市群核心城市,此次‘郑十九条’对其他城市也具有借鉴意义。” 潘浩表示,从年初开始的各城市楼市政策密集发布,正在从中低能级城市向中高能级城市过渡,全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现。

新京报记者 徐倩 张建

编辑 武新 校对 付春愔

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