2021年对于多数房企而言是黯淡的一年。据中指研究院统计，截至目前，A股69家房企发布业绩预告或业绩快报，约有四成房企在2021年出现业绩亏损，其中2家房企亏损金额超百亿元。
对于去年多数房企盈利不佳的情况，中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示：“多数房企都受到市场及公司流动性影响，部分房企竣工面积减少，导致房地产业务结算规模下降，营业利润减少。另外，部分中小房企规模小，期内进入结转期项目较少，导致收入和利润减少。”
在A股69家房企中，约有四成房企2021年业绩出现亏损。新京报资料图片
已有28家房企预亏
据中指研究院统计，截至2月23日，A股69家房企发布业绩预告或业绩快报，共有28家房企亏损，占比达到40.6%，亏损额超过10亿元的有11家。
截至目前，发布预告的房企中亏损数额最大的为华夏幸福(600340)。1月28日，华夏幸福提交年度业绩预亏公告称，其2021年度实现归属于上市公司股东净利润亏损331亿元到391亿元，扣除非经常性损益后净利润亏损318亿元到328亿元，同比由盈转亏，且较2021年三季报亏损金额明显扩大，主要原因是流动性风险下主业营收大幅下滑、财务费用大幅增加、应收账款及合同资产减值。
除华夏幸福外，在2021年同样宣告流动性紧张的蓝光发展(600466)预计，2021年归母净利润约-120.37亿元，扣非后归母净利润约-112.73亿元，同比由盈转亏，且较三季度亏损金额明显扩大；业绩预亏主要是由于资产减值计提、经营亏损及资产处置三方面原因。
由于亏损数额较大引发关注，上交所同时对华夏幸福和蓝光发展等发出问询函，询问利润大幅下滑的原因。
截至目前，在发出预亏公告的房企中，除了亏损幅度较大的华夏幸福、蓝光发展、阳光城(000671)外，还有宋都股份(600077)、美好置业(000667)、华远地产(600743)等13家房企也都是在2021年首次出现亏损。
此外，在预告盈利的多家房企中，华侨城、中南建设(000961)、首开股份(600376)、绿地控股(600606)等房企的利润水平也同比大幅下降。
比如，华侨城A预计2021年归母净利润为31.88亿至41.32亿元，同比下降67%-74%；中南建设预计归属股东净利润介于7.08亿至21.23亿元之间，同比降幅为70%-90%；首开股份预告盈利6亿-9亿元，同比约降七成；绿地控股预告净利润76.4亿元，同比下降49%。
“计提存货跌价准备”等因素影响房企利润
与此同时，在预告亏损的企业中，主业转向金融但仍持有地产业务的泛海控股(000046)，其亏损数额也达到约百亿元的规模。泛海控股在公告称，预计2021年归属于上市公司股东的净亏损90亿元-110亿元，业绩变动的主要原因为境外项目预计未来可回收金额减少、对美国地产项目及印度尼西亚电厂计提了减值准备等。
此外，去年第四季度陷入流动性紧张的阳光城预计，过去一年归母净利润损失45亿至58亿元。在公告中，阳光城方面表示，2021年度经营业绩较2020年度降幅较大，主要原因为公司基于谨慎性原则计提存货跌价准备；同时，房地产业务结算规模下降，受市场及公司流动性影响，公司2021年度竣备项目数量减少，导致营业利润减少。
计提存货跌价准备成为影响房企利润的原因之一。刘水分析指出，从外部环境来看，受新冠疫情仍在持续、房地产行业环境走弱、房地产宏观调控政策及融资环境收紧等因素叠加影响，房企开发在售的房地产项目价格在报告期内进一步下跌，存在减值迹象，期内需要计提存货跌价准备。
“部分房企自持物业受疫情、宏观经济等因素影响出租率下滑，叠加减免商户租金等因素，投资性房地产公允价值下降。同时，部分房企有息负债规模仍然较大，财务费用仍然较高。”刘水称。
12家房企“扭亏为盈”
值得关注的是，也有部分房企在2021年打了“翻身仗”。据中指研究院统计，有12家房企在2021年“扭亏为盈”。例如，曾经的“爆雷”房企泰禾在去年实现盈利，其预计2021年净利润约1.01亿元至1.31亿元，而2020年同期亏损49.99亿元；扣非后的净利润约为3.71亿元至4.83亿元，2020年同期则亏损44.55亿元。
对于业绩变动原因，泰禾集团(000732)方面称，报告期内公司房地产项目可确认销售收入与2020年同期相比大幅增加；公司对各类费用和固定成本进行严格管控，在节约开支方面有所成效，期间费用大幅下降；部分合作项目盈利，公司确认了相应的投资收益等。
与此同时，大悦城(000031)控股在2021年也预告扭亏为盈，预计归属于上市公司股东的净利润为盈利8500万元-1.25亿元，而2020年同期亏损3.87亿元；扣除非经常性损益后的净利润为盈利2100万元-6100万元，2020年同期则亏损5.01亿元。
对于扭亏为盈的原因，大悦城控股在公告中表示，2021年，随着国内疫情的有效控制与消费需求的回升，国内零售及酒店业务逐步复苏，公司持有型业务及酒店运营收入稳步提升；达到收入结算条件的商品房资源同比增加，权益占比高的销售型结算项目业绩贡献同比增长等，助力公司业绩与上年同期相比实现扭亏为盈。
在业内人士看来，泰禾集团、大悦城控股等房企能够在房地产行业面临下行的压力下预计业绩录得扭亏为盈非常难得，同时也给灰色笼罩的年报季增添了一抹亮色。
展望：2022年房企盈利状况能否改善？
走过“压力山大”的2021年，2022年房企的盈利状况走势如何，是否会有所改善？刘水预计称，当前，房地产市场仍处在调整通道，对销售价格和去化周转仍将形成一定压制，房企营业收入难以显著改善；同时，部分房企出现流动性问题，暂未得到明显缓解，这些企业的盈利状况也难言改善。
“针对行业利率下滑，未来土拍政策或许会迎来进一步调整，以保障房企合理利润空间，但受市场环境影响，毛利空间改善有限。从长期来看，随着房地产长效机制建立，尤其是房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入‘去金融化’通道，行业利润率更可能保持在较低水平。”刘水如是称。
不过，中指研究院也指出，对于2022年的房地产市场来说，短期来看，行业政策环境改善预期进一步明确，资金端、政策端等均将发力，充分释放居民住房需求潜力，促进房地产业实现良性循环。只是对于市场来说，各地扶持政策发力显效仍需时间。
在此背景下，对于房企未来的发力方向，中指研究院认为，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会；同时，房企还应持续优化产品等，打造差异化、有竞争力的产品，提升企业市场竞争力。
新京报记者 徐倩
