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湾区城市，楼市开始内卷起来了！
不止是降价，最近不少城市还都在做的一个事——降首付
前两天，根据东莞楼市发布的消息，东莞极有可能会在4-6月对贷款政策做出以下调整：
东莞无房有贷款记录，再买首套从4成降为3成，东莞有房且贷款没还清，二套首付从5成变为4成
图源：东莞楼市发布
这意味着，东莞接下来很可能会全面开启降首付！
当然，这个小道消息现如今还尚未被证实，最终能否执行得先等一等。
但是！
官方没有官宣降首付，开发商自己就不能降吗？
事实上，现如今东莞市面上早就已经有楼盘开始降首付了。
位于虎门的新盘保利时区，最新推出的工抵房就打出优惠——首付只要15万！
原本项目卖的时候，3成首付大概是要40万，现在的这个首付资金相当于只是总价的1成，所谓1成首付就是这么来的。
东莞不是唯一，惠州也在跟着内卷！
在惠州的金山新城和仲恺，部分项目开始给首套的客户做2.5成的首付。
比如金山新城的金悦华府，首套房已经可以申请2.5成首付，二套房还可以3成。
再比如仲恺的壹城中心，首套房一样可以申请2.5成首付。
图源：惠州房姐
惠州有些楼盘，虽然没有明确说可以低首付，但是各种优惠返利、送装修、首付返还现金是一个都没有少。
3成首付在返送1成现金给购房者，其实就相当于绕个圈子在降首付嘛。
所以，虽然惠州没有任何降首付的官方公报，但市场实际上已经形成了默契。
除了莞惠，在湾区降首付的大军中，还有一个让人意外的身影——深圳。
春节前后，坂田的佳兆业云望府春节期间给出大优惠，最低优惠能给到1成首付，
再往前追溯，去年年底的时候，深圳坪山的新房龙光玖誉雅筑，开发商还直接免了1成首付，最后首付只需要2成。
深圳楼市以前向来是不屑于和“小弟们”一起玩的，但现如今就连深圳的新盘也开始跟着降首付，足以看出深圳的开发商是有多急。
1月份深圳二手房成交量创下10年新低，新房成交也持续下滑，
而这个月更夸张，截止到本月18日，深圳二手房成交量只有496套，新房只成交969套。
不出意外，2月份数据会比糟糕的1月份更糟糕！
你说，这行情，深圳的开发商们能不急吗？
所以，到了现在这一步，深圳楼盘降首付已经是水到渠成，如果行情依旧没有回暖，只会有更多的新盘准想方设法降首付。
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当然，深圳的新盘还不只是降首付这么简单。
为了能促销，一些很久没在深圳楼市出现过的招数重出江湖。
首先第一招：转介高佣金
这两天，我看到不少深圳的中介在推一个新盘——罗湖的兆鑫H+。
这个盘为什么这么受中介推崇？
就是因为它开出了15%的高额佣金，这是深圳楼市有史以来最高的转介佣金记录。
值得留意的是，这个盘的产品的最低总价在402万左右，所以，中介只要成交一套，那么他至少就能得到60万。
一套房拿60万佣金，你叫全深圳中介哪里去做这个生意，整个深圳独此一家。
当然，值得一提的是，这个盘卖的产品是商办，商办的销路和住宅差距很大，确实需要高佣金刺激一下，而卖住宅的开发商相对而言不需要这么疯狂。
除了高佣金，还有第二招：特价房
深圳新盘尤其是东部的新盘，最近有不少都开始集中推出特价房。
罗湖京基水贝城市广场，最近就推出15套特价房，一口价在746-876万之间。
特价房降了多少呢？
就拿88㎡的产品来说，之前京基水贝88㎡最低价格要792万，现在推出的特价房基本都降了40万左右。
罗湖的独树阳光里，同样推出12套特价房，最便宜的一套72㎡两房，特价只要510万，之前价格是560万，现在相当于是降价了50万
阳光里特价房源
龙岗新生板块的颐璟名庭，推出3套特价房，都是在原价基础上降价了3万。
其实从市场上看，相比推特价房，现在深圳直接降价的新盘更多！
对于绝大多数在这个时间段开盘的新盘而言，不降价、不让利，是真的没法卖！
所以有些本来想着入市的新盘，因为不想贱卖，现在是宁愿捂着也不卖。
比如坂田的信义君御山居，传言入市快两个月了，现在还没拿预售证呢。
开发商没底气就降价、有底气就捂盘或者开盘放着不卖，这就是现在深圳新盘的现状。
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开发商为了降价、降首付焦头烂额的时候，就是买房者最春风得意的时候。
此刻，深圳楼市有3个对购房者最直接的利好。
第一，就是前面一直在提的降价。
根据中原研究中心的数据，去年深圳的二手成交房源中，价格打7-8折的占比达到10%，二手房成交价下滑明显。
除次之外，指导价卖都卖不出去的现象也开始在深圳出现。
新房就更不用说了，降首付、送优惠这些活动各个新盘竞争尤为激烈。
二手笋盘遍地、新房降价加码，买房人最愿意看到的景象，都集中发生在了此刻的深圳
第二，深圳房贷利率降了
最新深圳四大行的首套房贷利率只要4.9%，二套5.2%。
而去年的时候，深圳首套利率是5.1%，二套一度达到5.6%。
经过这一轮下调，深圳的房贷利率降回到了两年前，也就是疫情之前的状态。
接下来，这个利率应该可以稳定一段时间，对买房人来说，没有什么比买房成本降低更为直接的利好了。
第三，信贷放款加快
和去年情况不同的是，当下深圳的信贷比较宽松。
我这两天陆续问了几个中介，他们向我反馈的主要是两点：
正常客户现在的贷款审核都很快，没有去年这么严；
贷款放款速度很快，一般不到一个月就能放款。
对于购房者而言，只要前期流水、征信各方面准备充分，整个贷款放款流程基本就不会卡。
去年，虽然价格也有下跌，笋盘不少，但是整体房贷卡得比较严，现在这个时间点，很难得的是价格、信贷各个层面都利好购房者。
如果你想要入场深圳，现在确实是难得的好时机，我建议你可以马上开始布局了。
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