2022,北京楼市乍暖还寒

乍暖还寒时候,最难将息

文/地产八卦女 陈庆

01

最近北京楼市最大的热点,莫过于新年第一轮集中土拍了。

在此之前,数十家媒体都预测北京楼市将会迎来小阳春,不少网友也认为,上海、苏州、成都都在回暖,北京作为北方唯一大城,又是全国经济政治文化中心,在这个已见政策底的当下,势必也会掀起一阵暖潮。

然而,升斗市民又怎会预知地产大佬们的想法。等到第一轮集中土拍出来,坦白地说,无论是开发商的预期,还是购房者的关注度来看,都不算很热。

也许,小阳春早就是地产界的思维定式,在这个波诡云谲的时代,一切定式如浮云。

▲2022首轮土拍收官,17宗地成交,总成交额480.225亿元,绿城成最大赢家,竞得3宗,华润和中海各摘2宗。就地货比来说,这次土拍的平均地货比约为0.53,远远低于前几年0.7的水平,利润预期比较好。

其中,旭辉是此次土拍唯一出手的民企,这主要系2022年2-3月,民企有大额度到期债,所以无形中制约了市场的热度。

02

然而,虽然土拍并未达到预期的火爆,但相比其他城市,北京楼市其实已经是龙头了。

一方面,北京楼市可以算是全国一二线城市里,杠杆率最低的城市。北京的非普线限制非常严厉,五环内普宅贷款首套首付35%,算下来最多只能贷300万,如果是改善首付更是高达80%,几乎没有杠杆可加。

然而,就算是这样严厉的政策限制,从过去几年的楼市状况看,北京楼市也是非常稳健。从2017年开始,北京年度新房成交套数稳步上行,但成交均价几乎没变,这意味着北京主流客群已经全面认可这一价格,且购房者手头资金非常雄厚,远非其他城市人买房依靠杠杆可比。

▲2017-2021年度新房成交套数(数据来源:好评与差评)

另一方面,北京这座城市的基本面,可以说是疫情期间全国最优秀的。

北京不仅拥有全国最多的世界500强企业、最多的央企总部、最多的双一流大学、最多的一流科研院所、最多的大型金融机构、最多的互联网企业、最多的高学历人口,最多的亿万富豪……在疫情期间,北京还拥有最大的“疫苗经济体”和信息产业经济体。

▲北京的央企,一方面是稳定北京经济的最大基本盘,另一方面,如此庞大规模的央企职工,对于楼市来说,本身就是聚集资金的最强渠道。

▲科兴中维、国药北生研两家北京企业,贡献的疫苗产值就超过2300亿元,这是过去几年北京工业产值最大的增长点,秒杀拥有生物医药先进制造业“国家队”产业集群的上海(也正因为如此,科兴甚至自己组建了一家房地产公司)!

▲北京聚集了以字节跳动、京东、小米、百度、美团、新浪为代表的互联网企业,无论数量还是体量都位居全国之首,而这些企业的业务,在疫情期间不仅不受影响,反而越发有活力。

最为重要的是,北京本身还是政策高地。无论是北交所的创建,还是全国各种产业扶持政策的出台,再加上拥有最多的银行总部,因此,北京其实是最先接近“水源”的,是事实上的中国金融中心。

根据国民经略测算,北京资金总量(本外币存款总额)超过20万亿,位居全国第一,而金融业增加值占GDP比重近20%,同样位居全国首位。

▲北京跟上海争金融中心,上海跟北京争央企总部。来源:国民经略

03

当前,随着房贷和预售资金的放开,北京市场成交明显开始回暖。2022年1月来,全国房地产调控政策密集,累积房地产调控政策次数超过70多次,其中有36城市发布了稳定楼市的政策。

甚至于,中央部委也在积极维持房地产市场资金链稳定,将保障性租赁住房有关贷款不再纳入房地产贷款集中度管理,使得银行放贷,有了更大的可操作性。

因此,2022年的信贷肯定比去年更加宽松。制约2021年楼市下行的排队等房贷的现象已经基本绝迹,北京当下的房贷,基本一个月左右就可以放款。

▲随着信贷宽松,万科一边嘴里喊着黑铁时代活不过下去了,一边回头就是3%利率不到借它个30亿,比房贷利率都低好多。真可谓:管理层扮猪吃老虎,地产行业的供给侧改革开始,大鱼吃小鱼,小鱼死翘翘的时代来临了。

而从楼市端来看,相比深圳、广州、上海,北京楼市已经沉寂4年了,2021年因为大环境的原因,再加上过去几年限竞房供过于求,学区房实行多校划片,北京压抑四年之久的刚需和改善需求其实并没有完全释放。

▲从2021年开始,北京限竞房明显开始供不应求,而前面三年都是供过于求。也就是说,2022年,限竞房对北京楼市的影响已经解除,甚至于,限竞房如今也成了北京楼市的香饽饽。

如此多重因素下,北京楼市即使不出现全面的普涨行业,也会出现比较明显的结构性牛市。什么是结构牛?就是因为区域的差异,出现成交量、甚至房价的上涨和微涨。

京楼区别于环京的选房逻辑顺序是优先看产业。目前京楼产业风口在海淀北和丽泽。而未来的产业风口,我更看好通州和大兴(亦庄新城)。

本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

标签:

上一篇:传多地首付比例降至两成,楼市小阳春要来了?
下一篇:新星宇控股上市招股书二度失效
热门推荐