每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
国内地产圈终于迎来了一丝曙光。
中原地产研究院开年调研数据显示，在全国28个城市中，房货政策春节后全面宽松，已基本恢复正常水平。相比去年四季度初按揭贷款放款周期以3个月以上为主，当下新房、二手房贷款基本都集中在2个月以内。
与此同时，受累资金困扰的房企自去年下半年以来展开了轰轰烈烈的“自救运动”，从出售物业等优质财产到低价配股，再到“老板自掏腰包”，多家房企积极自救。
行业整体形势依旧严峻
2022年伊始，三大评级机构惠誉、标普、穆迪分别对2022年的房地产行业发布了信用展望。
根据克而瑞报告，从销售端来看，三大评级机构均表示2022年的销售将呈现同比下滑趋势。其中，穆迪预测2022年全国合约销售额将下降5%~10%；标普预测2022年商品房销售额将下滑7%左右。而惠誉较为悲观，预计2022年合同销售额将较2021年缩减10%~15%。
三大评级机构均指出，2022年国内房企的境内外融资环境依然严峻。据不完全统计，自2021年12月至2022年1月14日，三大评级机构信用评级依旧以下调为主，下调事件共出现11起，撤销评级事件6起，多针对已爆雷或发生违约的房企；仅有少部分房企获得评级的维持，评级上调未有出现。
同时，房企依然面临着较大的海外还债压力。
克而瑞统计数据显示，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿元，为近两年中的最高。
叠加销售疲软，预计2022年仍会有房企发生违约事件，届时或会进一步打击债权人信心，使得房企再融资环境更趋于紧张。
目前，国内金融机构暂停新批借款，甚至还出现对房企的抽贷行为，再加上海外债务发不出，预售资金被严格监管，多处来源都处于半关闭状态。
在此背景下，预计2022年出现房企负面评级或评级下调的可能性依然较高。其中，低信用评级的房企会受到更多影响，主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等方面。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，此前开发企业过度依赖非标类融资，如资管、信托等，成本高，账期短，一旦市场下行，销售受阻、回款受制，“快周转”走不通，企业大概率会深受其害；收并购也是企业常常使用的扩张之法，短期有助于提高企业规模，但由于信息不对称等原因，轻者牺牲企业利润，重者规模与利润并失。
这种背景下，在融资、销售端，企业之间的分化还是会非常明显，即便是现阶段，分化还在加剧。
除了国企、央企和少数优质民企，其余房企现在融资非常困难。
克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，即便国家要求银行加大对房企资金支持，但对那些没有还债能力和充足现金流的房企，也不会给予支持，政策好转对这类企业用处不大。
房企自救行动纷纷展开
2月9日晚，华夏幸福(600340)发布关于公司债务重组的进展公告，目前已签约实现债务重组的金额累计为429.18亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计28.69亿元。
目前来看，两种自救模式成为主流：首先是诸多房企新发债券的“借新还旧”模式，资金用途包括项目建设、偿还项目贷款、补充流动资金等；其次，通过抛售手中的项目、业务以期快速获得现金。后者例如富力地产接连两次出让广州国际机场综合物流园股权，出让总价近57亿元。
除了恒大、富力，奥园、新力外，阳光城(000671)、世茂、新城、首开等也都有项目在打包出售。
此外，暂缓拿地或不拿地；引入战投，借力分担风险，回购股权、债务展期均成为房企的自救手段。
自去年10月以来，已接连有包括世茂、富力、禹洲、祥生等在内的近30家房企采取配股、出售资产等不同方式融资。
林波告诉记者，目前大多数房企都面临类似局面，目的都是让公司保持现状，让公司撑得久一点。
林波指出，面对如期而至的债务，国企央企可以靠融资解决问题。相较之下，部分民企只能通过出让股权、变卖资产项目这些断臂求生的方式来自我造血，因此，甩卖资产成为最快的方法。
集中偿债期有望平稳度过
林波告诉记者，资产出售、引入战投、债务展期等一系列动作，就是以时间换空间。对于部分企业来说，的确到了生死存亡的关头，需要资金流入来解燃眉之急。
但大部分企业通过资产腾挪和债务调整，留出更多时间，来等待政策市场的转变。
“能展期最好，不能的话通过其他渠道还利息，这对资本市场也是一种信心的提振。”林波表示。
值得注意的是，新一轮融资放松确实已经开始了。
此前，保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行、招商蛇口(001979)拟发行30亿元超短期融资券、金地集团(600383)完成发行15亿元中期票据。从目前的情况来看，融资渠道正在逐步宽松，但对于当前整个地产行业而言仍是杯水车薪。虽然评级机构未来预期偏悲观，但仍有部分房企获得了偏正面的评价。这类房企的共同点主要体现在再融资空间较大、存货质量良好等，未来有望在逆势中维稳发展，甚至是逆势破局。
张波告诉记者，去年以来，房企通过加速资产转让以及大股东输血等方式维持现金流稳定，提前做好偿债应对。从目前房企应对压力的态度来看，绝大部分房企都积极自救，不少房企甚至通过优秀核心资产的转让来大幅度增强偿债能力。
总体来看，预计房企整体可平稳渡过3月集中偿债期，市场不会出现大面积违约现象，但不排除部分房企会因债务问题被拆分甚至兼并，行业集中度仍然会进一步提升。
企业的自救行为短期内未必会有明显成效，但也必不可少。在政策和市场的双重压力下，不断有企业退出是比较确定的，这个过程可能会持续较长时间。当行业风险有序释放之后，行业面貌或迎来新的变化，届时行业格局也将出现改变。经历风险考验的企业将占有更高市场份额，本身自带信用优势的央企国企或占据更高权重。
