中新经纬2月9日电 (高铂宁)近日，评级机构惠誉报告称，将港股上市的房地产公司绿景(中国)地产投资有限公司(下称绿景中国)的长期外币发行人违约评级由“B”下调至“B-”，展望“负面”。惠誉还将绿景中国地产的高级无抵押评级以及其子公司碧玺国际有限公司(下称碧玺国际)发行的未偿美元高级票据的评级由“B”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。评级调降后，上述评级均已从惠誉的评级标准观察名单中移除。
公开资料显示，绿景中国以深圳及珠江三角洲为核心，打造城市精品住宅、社区型购物中心及城市综合用途物业，合约销售规模有限，近年来年度销售额维持在40亿元至60亿元左右；另一方面，绿景中国参与了多个旧改项目，在旧改方面具有竞争优势。2020年8月至今，绿景中国股价进入下行通道，走势低迷。截至2月8日收盘，绿景中国股价为1.61港元，与其最高点相比股价腰斩，目前市值为82.07亿港元。
在2021年中期业绩会上，绿景中国地产执行董事叶兴安曾表示，绿景中国选择的是精耕细作、追求单项目效益的模式，并表示该模式是由绿景旧改为主的业务发展策略决定的，“绿景中国对销售规模一直不是非常追求，都是为了追求效益最大化”。类似的目标也曾被绿景中国管理层多次提及：“只要利润，不要规模。”这一目标指导下，2018年至2020年期间，绿景中国地产营业收入分别为45.16亿元、69.02亿元、54.25亿元。而从“三条红线”来看，据其2021年上半年财报数据，绿景中国剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为62.4%和77.6%，均已达标，但是因现金短债比“触线”，绿景中国目前仍是黄档房企。
“旧改”项目集中度过高
财报显示，2021年上半年，绿景中国实现总收益约为20.30亿元，毛利为9.63亿元，销售毛利率为47.45%，报告期内共实现盈利6.22亿元。截至报告期末，绿景中国拥有土地储备约868万平方米，其中约80%位于大湾区内的深圳、珠海及东莞等重点城市。此外，绿景中国土储丰富，控股股东所拥有的土储资源规模约770万平方米，均集中于粤港澳大湾区核心位置。
Wind数据显示，绿景中国的销售毛利率和营业利润率长期高于行业平均水平。这在很大程度上来自于其专注低周转、高利润的旧改项目。
公开信息显示，绿景中国在深圳市场有多年旧改经验，目前负责操刀地处深圳核心区位、改造力度极大、总计容建筑面积高达358万平方米的白石洲城市更新项目。
财报显示，白石洲旧改项目被业内称为深圳“旧改航母”。2020年8月，绿景中国间接收购白石洲旧改项目合共80%股权，2021年4月15日，绿景中国子公司被确认为一期开发主体，2021年7月，其一期项目用地获批建设用地规划许可证。该项目的最新进展可参见2022年1月19日绿景中国发布的公告，深圳白石洲城市更新项目一期01-08地块取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，并命名为“绿景白石洲璟庭”。
2020年报中，绿景中国对该项目寄予厚望，称“集团有信心按照既定计划完成白石洲城市更新项目的开发，带领绿景中国迈入高速增长阶段”。惠誉也预测称，预计绿景中国的未计利息、税项、折旧及摊销前的利润率仍将远高于同行，并预计从2023年起，白石洲旧改项目将提供约400亿元人民币的总可销售资源。
尽管白石洲旧改项目的地理位置优势决定了其需求将较为强劲，惠誉也对绿景中国旗下项目过高的集中度表示了担忧。据惠誉分析，绿景中国的业务集中在大湾区的少数项目上，主要坐落于深圳和珠海：深圳和珠海在绿景中国2020年的合同销售总额中占比超过70%。由于白石洲项目的推进，惠誉预计其项目集中度将从2023年起进一步提高。
短债压力压顶
与此同时，由于白石洲项目需要支付土地出让金、对村民的补偿金和建筑成本等，该项目产生了大量的现金流需求，市场对于绿景中国在预售开始前的资金实力也倍加关注。
据悉，2020年，绿景中国通过抵押自持物业从光大银行(601818)获得了207亿元的银行授信，2021年上半年，绿景中国的资产负债率达到了63.23%。据惠誉预测，2022年，绿景中国的杠杆率(以净债务/调整后的库存计算)将从2021年上半年的44%升至50%以上。
数据显示，截至2021年6月30日，绿景中国总资产为781.42亿元，继续保持稳定增长态势；总负债为494.06亿元，资产负债率63.23%，和2020年年末相比保持稳定。
作为黄档房企，绿景中国的现金短债比一项未达标，截至2021年上半年，其一年内到期的短期债务有101.49亿元，而账上现金及现金等价物则仅为50.34亿元，短期债务偿还压力凸显。Wind数据也显示，近年来绿景中国的现金短债比呈现下滑之势，2018年为1.30，2019年为0.89，2020年为0.54。
2021年下半年，房地产企业频现违约，为提振市场对于其偿还高企的短期债务的信心，绿景中国已在主动改善其流动性问题。2021年11月24日，绿景中国连同其附属公司碧玺国际发布公告称，提前赎回了2021年到期的商业票据，本金总额合计为3.26亿港元、1181万美元及人民币650万元，占商业票据初始本金额的约98%。购回商业票据后，所有提前购回的商业票据将被注销。惠誉也表示，随着白石洲项目即将开启预售，绿景中国的财务状况或有较大改善。(中新经纬APP)
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