这个排行榜,地产人看完都大跌眼镜

2021年,地产50强中,谁家项目卖得最贵?谁家项目卖得最便宜?明源君猜很多人会猜错答案。

下面我们就来揭晓答案:

地产10强中,销售均价最高的是绿城,它旗下楼盘的销售均价接近2.3万元/平米,紧随其后的是招商蛇口(001979)和金地集团(600383),单价差不多都在2.1万元/平米。

注:根据克而瑞研究发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》整理出来的销售均价数据,采用了榜单中的操盘金额及操盘面积进行计算。

地产30强中,销售均价最高的是滨江集团(002244),接近4.9万元/平米,这个价格差不多是其他房企两倍了。其次是华发股份(600325),均价也超过了2.62万/平米,融信集团单价则在2.2万/平左右。

地产50强,依然是滨江的销售均价最高,其次是仁恒,销售均价达到3.2万/平。

令人稍感意外的是,地产销售金额TOP50房企中,销售均价超过3万的房企只有滨江和仁恒两家, 排在第三的是首开股份(600376),达到了2.91万元/平米,也是相当高的价格了。

而销售均价达到20000元/㎡及以上的仅有9家房企,分别为:首开股份、越秀地产、华发股份、融信集团、绿城、招商蛇口、金茂、金地、建发地产。有意思的是,这些房企中,大部分是国企。

那么,问题来了,为什么有些房企的项目能卖这么贵?为什么有些房企却卖那么便宜?明源君认为,房企销售均价差别大,主要基于以下几个原因。

城市布局不同

高房价地区项目多,单价必然高

不同房企的销售均价差异,首先是由城市布局不同造成的,如果房企布局集中在房价更高的一二线城市,那么销售单价必然会更高。

比如滨江,去年操盘金额1478.4亿元,其中杭州业绩就达到了663.95亿元,45%的业绩由杭州贡献,杭州房价是很多三四线的几倍,很容易拉大均值。

而且滨江主要布局“三省一市”,即浙江、江苏、广东和上海,这几个区域都是中国经济最发达的地区,滨江项目集中在这些高房价的地区,整体销售均价肯定会比同行高。

仁恒布局基本也是长三角、珠三角、天津、成都武汉山东等经济更好的地区。

再看销售均价超过2万元/平的房企,首开股份除了大本营北京,同样聚焦一二线城市,越秀、华发、招商等、金地、建发等房企布局也以一二线城市及周边为主。

相比之下,很多标杆房企像碧桂园、恒大,大部分市场都集中在三四线城市,受制于所在区域经济欠发达,房价比较低,整体销售均价自然也被拉低了。

不过,很多地产人可能对融创、金茂的销售均价没超过2万感到意外,因为这两家房企也是妥妥的业内产品标杆。

明源君认为,这两家标杆房企销售均价下降,很大原因在于他们市场下沉,比如更多布局三线城市,比如融创收购了大量的文旅项目。

1月初时,克而瑞发布了《2021年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜》。从榜单上看,排行前十的项目,除了兰州恒大文化旅游城,其他九个项目全部都集中在一二线城市,单盘销售全部超过百亿。

比如华润在深圳的项目华润城,单盘就卖了200.5亿,项目单价13.1万元/平米,可见房价差距之大。

不过,令人扎心的一个真相是,卖得贵,并不代表着利润高。以杭州为例,虽然房价高,但是拿地成本也高,反而利润空间比较小。

去年,滨江董事长戚金兴在回答投资者问时就坦诚说道:在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1~2%的净利润水平。

这也从侧面说明,热点一二线城市的高单价里,大部分都是拿地成本。

某房企高管告诉明源君,他们在上海一个10亿左右的日光盘,算下来利润只有5个点。

相反,很多房企不重视的某三线市场,他们的项目利润却非常高。核心原因在于地价便宜,加上这两年房价上涨,政府政策友好,利润空间巨大。

他表示,他们在该城市曾经有两个项目,光是税金,政府就退了3个亿,利润最高的项目,能达到50%。

产品定位差异

专注做高端项目,能卖得更贵

除了城市布局,造成房企销售单价差异的另一个原因是产品定位差异。

像滨江、仁恒、绿城、首开、招商等房企,都很擅长做中高端项目,他们拿地敢拿核心地段项目,做产品敢于做豪宅项目。

他们走的是精品路线,专注做中高端项目,有些房企一年可能做几十个甚至几十个项目,有些房企一年做几百个项目,基数更大,均价也容易被拉低了。

当然,走精品路线听起来好像也挺容易,但实际则对房企综合能力要求很高。

首先,资金实力要强大。中高端项目一般地价都不便宜,拿地王可能都是常有的事情,如果没有一定资金实力,根本不敢拿。

第二,对城市对区域要有足够的预判能力。如果进错了城市或者选错了区域,做出好产品没人欣赏每人买单,那企业经营就会有问题。

第三,产品力强大,这个就不用说了,中高端项目面向的客户都有丰富的置业经验,产品做得不够好,客户不可能会买单。

在行业内,能同时符合这几条要求的房企不算太多。但真的做到了,就会带来很强的品牌效应。

像滨江、仁恒等在大本营品牌效应都很强,滨江在杭州,仁恒在上海都拥有一大批忠实拥趸,产品不愁销路。更重要的是,滨江和仁恒都是业内公认的高品质房企。

比如限价摇号的项目,滨江经常能做到1:20,远高于周边项目的1:5的比例,在非限价区域,在周边项目滞销的情况下,滨江的项目经常溢价20%,还能秒光。

仁恒更不用说了,业内圈粉无数,很多业内人士都购买了仁恒的房子。

据克而瑞统计,去年有差不多8成房企未完成全年销售目标,但绿城、华润、招商、金地、建发、滨江等都超额完成了目标,实现了比较高的业绩,而他们的销售单价都在2万元/平米以上,高出其他房企不少。

例如滨江2021年的操盘金额排名22名,相比去年提升了9名。

不得不说,当行业回归理性,市场一定会奖励那些认真做产品的房企。

除了滨江和仁恒,像融创、金茂、绿城、首开、招商、建发等等,其实同样属于这类中高端玩家。

只不过,融创、金茂、绿城等房企除了做中高端产品,近两年也开始顺应市场主流需求,提升刚需产品占比,这样一来,他们的产品更全面了。但刚需产品占比提升了,销售均价也会随之下降。

战略不同

追求高利润,不会轻易降价

除了城市布局和产品定位不同,不同房企战略不同,对利润追求不同,也会影响到项目销售均价。

高周转房企更看重去化速度,一旦项目去化速度低于预期,可能就会降价促销,以价换量,以加快项目去化速度。

比如去年很多房企为了回血,纷纷加大了促销力度,有些房企推出75折,有些房企推出6折优惠,甚至有些房企特价房能去到5折销售,实在太拼了。

慢周转房企更看重项目利润收益,更追求项目品质,他们宁愿去化慢一点,也不愿意降价销售。

双方战略不同,最终也导致了项目销售均价的差异。

小结

当然,除了以上原因,还有很多因素影响销售均价,比如供货节奏不同、布局调整、限价政策影响等等,都会导致销售均价指标的波动。

事实上,很多房企根本不重视也不在意销售均价指标。在他们看来,房企销售业绩排行榜上的排名对他们更有意义。曾经有房企高管透露,他们公司每年都拿一千多万元经费用于购买名次,像去年公司业绩虽然很糟糕,但排名还稳在往年的位置,事实上,公司真实的销售业绩,可能只有排行榜上的一半左右。

但今时不同往日,现在地产人都认识到,大不等于强,排名靠前不等于安全,随着未来大家对产品越来越重视,相信这样的榜单也会引起大家的关注,明年我们再来盘点。

标签: 大跌眼镜

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