出品｜公司研究室地产组
文｜曲奇
2022年开年仅一个月，就有一家千亿房企进行了一轮裁员。1月16日，中梁控股表示因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。据悉，中梁控股这轮裁员涉及人数大约在300人左右。前脚刚宣布裁员，第二天中梁就发公告表示已提前偿还于1月31日到期的美元债。
左手裁员右手还债，中梁控股一边收缩规模，一边向外界证明自己的信用。曾经属于激进派房企的中梁控股走稳了吗？
年初大裁员，重新回归地产主业
地产行业大环境不好，无论是大房企还是中小房企都在裁员、收缩业务线。2021年12月末，“宇宙第一房企”碧桂园将区域公司数量由106个缩减至65个；2022年1月中旬，“千亿黑马”中梁控股也传出了裁员消息。
据公开报道，1月16日，中梁控股发布《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》，表示因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。据悉，没有明确落位的员工将于1月17日安排正式离职，公司将按照法律规定的离职补偿金N+1(含绩效工资)进行支付，试用期员工按照0.5个月工资支付离职补偿金。
公开资料显示，中梁控股集团平台公司员工曾多达600余人，2021年下半年经过一次人员调整后还剩300余人。2022年的这次整合，涉及控股集团总部148人、新基础建设支撑集团164人、其他组织33人，其中80余人择优回流。按批计算，相当于把总部架构“一刀切”，几乎是彻底解散。
中梁方面回应部分媒体表示，公司这次主动精简冗余人员，是去年下半年系列主动调整中的一环。裁员是顺应行业大势，也和行业其他企业一样，这个动作完成后，这一轮调整也告一段落。
中梁控股创始人杨剑十分推崇的高周转和阿米巴模式，这是让中梁的规模实现快速扩张的原因。2016年到2019年，销售额从190亿增至1525亿，年复合增长率100%。或许是主业规模扩张地太快，2019年上市之前，中梁控股开始拓展的创新业务，这也被看作杨剑在地产之外的试验田。
但以目前地产行业的环境，有些房企为了保住地产主业，无奈卖掉优质资产物业公司。如果中梁的创新业务不能实现盈利，或者还需要地产输血，杨剑选择“断臂求生”，砍掉冗余业务也是一种自保的手段。
提前还美元债，“明股实债”存隐患
前一天，中梁控股刚下发裁员通知，接着1月17日，公司发公告表示，已提前偿还了于2022年1月31日到期的美元债剩余本金金额及应计利息。本次偿付后，未来2个月中梁无到期美元债需偿还。中梁控股一边裁员一边提前还债，前者是为了节流，后者是为了向市场注入信心。
从这次中梁积极偿还美元债的态度上看，美元债投资人不需要有太多的担心。不过，2022年5月到8月，中梁控股将有3笔到期的美元债，金额分别为2.93亿美元、4.35亿美元、1.5亿美元。这4个月较为密集的还款期，对中梁来说还是有不小挑战的。
“三道红线”方面，2021年6月末，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率79.3%；净负债率56.1%；非限制现金与即期借贷比率约为1.2，踩中一道红线属于“黄档”房企。从总债务方面看，2021年6月末，中梁控股有息负债546亿，其中一年内到期的债务为232亿元，占比42%，这说明2022年6月前，公司集中还款的压力较大。
除了上述所说的债务债，中梁控股的“隐性债务”是不容忽视的。2017年以来，中梁控股的净负债率快速下降，并在2018年降至“红线”以内，公司曾解释称：“负债率的快速下降，因为集团剥离了一部分资产，同时总权益和盈利增加，并保留了优质资产。”
总权益增长主要源于少数股东权益的激增，2021年6月末，中梁的少数股东权益为225.8亿，较2020年末的192.8亿增长了33亿。同期，中梁的归母股东权益仅有113.8亿，较2020年末增长了5亿。
中梁控股少数股东权益几乎是归母股东权益的2倍，但2021年上半年，少数股东净利润12.0亿，比归母净利润少了1.8亿，两者权益和利润并不匹配，这也是房企的“明股实债”。2021年末，另一家少数股东权益占比偏高的房企中国奥园员工理财暴雷，正在寻求卖资产自救。所以说，中梁控股即便美元债能提前兑付，但“隐性债务”也存在一定的暴雷风险。
激进变求稳，回款率成重要考核指标
在地产圈，杨剑曾经是激进派的代表之一，杨剑有句名言，“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市就是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”因此，以高周转、重三四线为主的中梁控股也被称为“小碧桂园”。2016年到2018年，中梁控股的销售额从190亿增长至1015亿，成为一家千亿房企。
2021年，中梁控股合约销售1718亿，同比增长1.78%；合约销售面积1427.7万平方米，同比增长5.71%。按2021年集团1800亿元的销售目标来算，目标完成率为95%。克而瑞数据显示，2021年，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，中梁的目标完成率高于行业平均水平。
根据中梁控股公众号的信息，2021年，公司调整了考核指标，将业绩评价指标由“合同销售”改为“销售回款”。当房企融资端受限时，销售回款是保持现金流稳定的重要手段，尤其是中梁控股的债务大部分以短期债务为主，提高回款率则显得更为重要。
通过促销售、去库存、抢回款，2021年11月中旬，中梁控股比预期提前了42天实现了全年的资金回收，全年销售回款率达85%，现金流实现了正向增长。按85%的回款率推算，2021年中梁控股销售回款接近1500亿。
2021年12月初，银保监会表示，现阶段根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。随后，龙湖集团、碧桂园、龙光集团三家民营房企成功在境内发债，境内融资窗口再次开启。
2022年，杨剑表示“中梁将稳字当头、稳中求进，持续追求有质量的安全健康发展。”接下来，能否进入优质稳健的房企行列对求稳的中梁而言至关重要。如能获得境内融资窗口，则表明中梁具有一定的安全性，不然只靠销售回款一条腿走路，还是有些危险。
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