“部分开发商开盘粉饰销售数据，主要是不想放下身段，好面子，不想转介、分发渠道费用等。”
近日有市场人士告诉《每日经济新闻》记者，即便开发商用上了中介带客户、开盘就打折等促销手段，新房成交数据仍不好看。为提振市场信心，部分楼盘通过“拔高”销售数据，营造热卖氛围以博市场关注。
记者近日实地走访深圳多个在售楼盘项目发现，自去年四季度开始深圳新房市场骤冷，进入2022年以来依旧未有好转，即便是早先多个开盘售罄的“网红盘”，开年以来的销售也难逃遇冷。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，新房市场遇冷是深圳严控楼市取得的相应效果，预计今年如果政策不再持续加码的情况下，深圳楼市有望在一季度迎来触底的小幅反弹。但房价在今年还没有出现大涨的机会，依然会保持稳定，成交量预计会比去年有较为的明显提升，尤其在新房层面。
部分楼盘销售数据引质疑
“海报上宣传的销售数据跟实际成交出入较大，一些开发商为了脸面好看，玩起营销套路，粉饰开盘去化数据。”上述市场人士向《每日经济新闻》记者表示，自去年10月下旬至今，深圳部分项目开盘实际去化数据与开发商地外宣传的数据相差较大，有的甚至相差达一倍。
以位于深圳市罗湖区的某楼盘项目为例。该项目于去年12月中旬获批预售，并且公布了销售方案，均价8.59万元/平方米，总价799万~1825万元。当月下旬该项目首度开盘，开发商海报宣传称“首开劲销238套，折合去化率为33.6%”。
在去年四季度以来深圳新房市场逐渐转凉的背景下，该项目首度开盘能实现这样的销售数据实属亮眼。但在距离该项目开盘约一个多月后，记者查询深圳市房地产信息平台获悉，截至1月26日下午15时，该项目“已签认购书”和“已备案”房源共计85套，另有一套房源为“分局锁定”状态，与开发商宣传的劲销238套相去甚远。
而更早开盘的龙岗区坂田的某住宅项目，共推出超500套89~111平方米住宅房源，均价6.23万元/平方米，总价为517万~733万元。在开盘次日，该项目认证的深圳公司公众号发布消息称：“热销全城当红不让，当天下午转线下顺卖，截至当晚共斩下11亿元销售额。”
记者查询深圳市房地产信息平台获悉，截至1月26日15时，该项目“已签认购书”和“已签约”的房源共计107套。
上述市场人士表示，龙岗坂田这一项目宣称成交11亿元销售额，若按照实际销售套数计算，套均总价1000万元出头，而实际上该项目套均总价不足600万元，最高总价不超过800万元，开发商公布的营销数据与实际成交套数相差甚远。
记者从一位房产中介处了解到，现阶段深圳新房销售基本步骤是：首先购房者进行意向报名登记，核验资格成功后，根据房源与意向登记人数多少确定是否摇号及选房顺序。选房后签订认购书，购房者按照认购书在约定时间内找开发商签订正式的预售买卖合同后，由开发商去政府备案。
记者又从深圳市住建局官网查询获悉，深圳新房交易流程中“已签认购书”指房屋已经签订认购书，但尚未签订正式预售或现售合同，“已备案”指签订的买卖合同已完成备案。
从交易流程来看，由于各个环节工作存在沟通时间差，不排除选房与认购和备案信息更新有时间差的可能。
不过，上述市场人士表示，现在新房有销售方案，一般一周左右可以更新到最新状态。像关注度高的“网红盘”项目，基本能做到开盘2~3天内更新。而这种开盘已经超过一个月甚至更长时间的项目不可能一直不更新。那就只有一种可能，就是没卖掉。
开发商为何会粉饰销售数据？该市场人士认为，一方面开发商过于自信，不太想承认新房市场转冷，勉强撑着正常销售，不提前走转介；另一方面，开发商在乎牌面，若去化率不足10%，自我感觉太掉价。
对于市场这一质疑以及真实的成交数据，记者致电上述龙岗区坂田的项目售楼处，其工作人员表示，(目前销售)200套多一点，具体金额没有统计。当记者咨询为何官方平台显示“已备案和已签认购书房源为107套”时，该工作人员又改口说，接近200套也就是200套的样子。
随后，该工作人员又称，“我能告诉你的就是，我们这个楼盘在(去年)12月份开盘，无论我们真实销售了多少套，在整个坂田片区，我们是卖得最好的一个楼盘。”
而上述罗湖区项目的置业经理则回应记者称：“线上选的房源在网上是可以看得到的，线下选的房源是看不到的，没有实时更新。”但对于无论线下线上最终均需走官方的备案系统以及周期等问题，该置业经理并没有回复。
就开发商营销数据与官方认购备案数据之间的差异，记者采访咨询了深圳市住建局的工作人员，截至发稿尚未获对方正式回复。
深圳房地产信息网数据显示，2021年深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高，平均每天的成交量近150套。而今年1月前25天，深圳新房成交量仅有两天高于150套，有14天的成交量低于100套，整体成交情况远逊于2021年。
“网红盘一分钱优惠都没有”
不过，即便现阶段某些楼盘销售暂时遇到困难，深圳热点片区的“网红盘”目前并没降价促销的计划。
1月7日，光明星河天地华邸取证并在深圳市住建局公示，共推出248套住宅、184套商务公寓、269套办公和11套商业产品，1月15日正式选房。
星河天地华邸本次推售的248套住宅是该项目的第五期，位于光明核心区且靠近地铁口，是深圳西部热点片区当之无愧的“网红盘”。2021年入市的三期、四期房源均开盘即售罄，本次推出的住宅均价和三期、四期持平，为5.19万元/平方米带精装，总价426万~565万元/套。
在项目开盘后的第三天，《每日经济新闻》记者前往该项目售楼处实地探访发现，售楼处现场仍按照签约现场布置，地面铺有红地毯，并设置了多个签到台接待前来签约的客户。当天下午，售楼处内并没有签约的购房者，只有多名销售人员聚在大厅。记者进入到售楼处时，前台工作人员询问记者是签约还是看房，并安排了一位置业顾问接待。
该置业顾问向记者介绍称，开盘销售去化达到六成，卖了一百多套。当记者询问后期是否有降价促销的计划时，置业顾问多次强调并不会降价，并介绍了楼盘的各种优势，表示项目新房与周边二手房的价差足够支撑项目后期不降价，“周边二手房项目都8万了，我们限价才5万多。”
上述罗湖区项目的置业经理在接受记者采访时同样表示，“成本都八万了，我们卖八万五还降？这都亏钱在卖了。如果不是限价，我们本来要卖13万的，现在我们一分钱优惠都没有。”
深圳贝壳研究院最近发布的报告显示，在整个大湾区，深圳和广州是目前二手房价格比新房价格高的两个城市。
记者注意到，具有深圳楼市风向标意义的南山区华润城项目，在过往开盘均是迅速售罄，但近期也销售遇冷。1月12日，华润城润玺二期开盘剩下的百余套房源开始启动全民营销，参与者每推荐卖出一套房，将享有5000元的税前奖励。
而在此之前，位于前海的润肇府项目曾退出6套房源，其中有1套150平方米和5套110平方米。更早之前，招商领玺项目也有两套房源被退出，此后很快就又递补选房。
对此，有接近华润置地的人士告诉记者，在销售过程中，比如贷款审核未过等，有几套房源退出也属于正常，按照惯例将会顺延选房。
近日，《每日经济新闻》走访了启动全民营销的南山区华润城项目现场，发现目前在售的二期项目刚刚开始搭建外立面。一路之隔的便是去年万人摇号的润玺一期项目，仅隔一路仅隔一年，市场待遇却完全不同。
随后记者前往润玺二期售楼处，前台人工作员表示需要提前预约才可进入到城市展厅，并表示近期来看房的人多。不过当日下午，在记者联系等待置业顾问的近半个小时里，展厅里除进来一位置业顾问外，并未见到其他前来看房的购房者。
而在更早之前，亦是开盘就售罄的万丰海岸城项目曾传出退出54套房源的消息。关于退房原因网上说法不一，有的认为是产品与实际宣传不符，有的认为是资料审核未通过。
随后记者致电了宝安公证处，对方向记者确认了万丰海岸城项目的退房消息，表示已安排了递补选房。但对于退房原因，对方表示“并不知悉”。万丰海岸城的工作人员则告诉记者，有的是因为按揭贷款办不下来，有的客户因为现在市场走低有些犹豫，还有客户因为现在供应量大还想看看其他选择。
一位已经办理了退房的业主告诉《每日经济新闻》记者，“没买成，委托了律师朋友帮我处理沟通。”至于退房的更多细节，该业主不再多透露。
抑或是近期高层不断释放出的积极信号给了市场信心，记者在与深圳多个楼盘置业顾问和中介人员交流过程中明显感受到，这些政策预期让产业链上的从业者相信市场未来会转好，并积极向前来咨询的购房者转发、兜售其获得的信息。
如近日国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，其中第八条中提及，促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
“实际上从高层各个会议来看，对于房地产调控政策其实有细微地调整，但是这些会议精神落实到金融端和调控端还需要一定时间、需要制定细则，所以短期内可能大家并没有感觉到政策暖风在市场引起的变化。”深职院房地产研究所所长邓志旺教授表示，可以预期的是，未来政策会有进一步宽松，但非常大的刺激政策肯定是不会有了。
