每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
2021年是昆明楼市跌宕起伏的一年，房价也犹如坐上了过山车。
据昆明锐理的统计，在去年5月昆明新建住宅均为15792元/平方米，但从下半年开始昆明楼盘几乎集体开始降价促销，到10月时住宅均价仅为每平米13315元/平方米。不过从2021年全年整体来看，昆明房价仅下降了31元/平方米，降幅0.4%。
与此同时，商品房供销两端均大幅下跌。据克而瑞数据，2021年昆明商品房供应1190万平方米，较2020年全年下降36%；成交量1067万平米，较2020年全年下降22%。
“受疫情和整个房地产行情影响，包括昆明、南宁等在内的一些西南旅游为主的城市，近来楼市肯定是没以前那么热了，成交量下滑比较严重也是符合预期的。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，未来市场不排除有反弹的可能，尤其是昆明地理位置特殊，紧邻东南亚国家，后续市场需求肯定会上升。
房价经历“过山车”
“2021年我们的销售同比略有下降。”一家TOP10房企昆明区域营销负责人张强告诉《每日经济新闻》记者，特别是受滇池环保整治影响，2021年上半年环滇楼市供需均跌至谷底，随后才逐渐恢复。
一份来自克尔瑞的报告显示，2021年昆明商品房供应1190万平方米，较2020年全年下降36%；成交量1067万平米，较2020年全年下降22%；商品房存量自2018年开始一路高涨，去化从2020年开始受疫情叠加行业下行影响成交下滑，去化周期延长。
尽管成交量有所下滑，去年下半年由于受大环境的影响，昆明楼盘几乎集体开始降价促销，房价也一跌再跌，到10月时达到全年最低点，住宅均价仅为每平米13315元/平方米。但是由于年底环滇高端楼盘销售解禁，以及北京路等地段高价位项目相继开盘，拉高了均价，再加上上半年房价都在1.5万元/平方米以上，使得2021年全年昆明住宅均价仍旧守住1.5万元/平方米关口，达到15005元/平方米，和2020年全年均价15036元相比仅下降了31元/平方米，降幅为0.4%。
“自2021年国庆节以后，昆明楼市的回调期已基本结束，开始进入一定程度的平稳期。”张强表示。
而在昆明房协日前发布的“2021昆明市房地产行业蓝皮书”也指出，昆明房价已经不具备持续下行空间，并且作出了2022年全年主城房价将在1.4万元/平米小幅波动、年末有望上探至1.45万元/平方米、实现量价回升的预判。
克而瑞也预计，2022年昆明新房供应将维持现状，成交量将小幅上涨，价格维持在14500元/平方米小幅震荡。
公寓去化周期48个月不过，相较于住宅市场价格的相对坚挺，昆明公寓价格则从年初一路跌到了年尾，呈贡区、盘龙区等多个项目公寓价格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。
如去年6月下旬，位于盘龙区的碧桂园·KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天卖出了961套，与今年高峰期相比下降了3000元/平方米。
就在碧桂园打折卖公寓的同时，万科、佳兆业、新希望地产等品牌房企的项目也加入了降价行列，“第二套半价”“买一套送一套”等促销方式频出。锐理数据显示，截至2021年底，昆明公寓库存量达到451.8万平米，去化周期达48个月。
“昆明公寓市场在2018~2020年供应集中爆发，成交均价处于市场峰值。”昆明锐理表示，但到了2021年，在“三道红线”政策压力下，房企为降负债、增加现金流，开启了公寓“甩卖”模式，供应下滑、成交上涨，价格跌至2016年同期水平，不过“价格下探仍未见底。”
一家头部房企云南区域相关负责人也告诉《每日经济新闻》记者，受制于产品本身缺点以及存量太大等因素影响，公寓销售比较缓慢。以往开发商为了回收资金，对公寓的定价本身就比较保守，对利润要求不高。然而这一愿望从去年下半年开始越来越难实现，因此许多项目开始推出只求覆盖开发成本的特价公寓。
土地出让金创5年新低
与此同时，2021年昆明土地出让收入出现了近年来最大幅度的下降。
昆明市财政局数据显示，2021年昆明市土地供应仅达到计划的34%，实际出让中又有多个地块流拍或中止出让，导致全年主城五区的土地出让面积还不到430亩，比2020年锐减85%；土地出让金也下降到最近5年来的最低值，仅418.1亿元，同比下降38.5%。
其中，2021年1月昆明市国有土地使用权出让收入高达128.2亿元，占去年土地出让收入的30%。但在当月昆明市并无土地出让，显然，这些收入主要来自2020年年底的土地交易。当时，包括俊发在内的几家房企疯狂拿地，仅俊发就在2020年12月拿地430亩，花了40亿元；当月昆明土地总成交金额更是高达210亿元。
《每日经济新闻》记者梳理发现，自2016年起昆明开始加大土地供应量，吸引品牌房企纷纷入驻，至2019年昆明土地成交量创下历史最高。中指院数据显示，2019年昆明土地出让592宗，面积达2475.03万平方米，出让金额达1011.9亿元。到了2020年昆明市土地出让收入尽管比前一年下降了25.7%，但仍旧有680.3亿元。
在土地供求量下降的同时，整体流拍率则呈现上涨态势。昆明锐理数据显示，2020年昆明土地流拍19宗，整体流拍率为10%；到了2021年，全年有13宗土地流拍，其中12宗均为下半年流拍，流拍率达到了20%。与此同时，2020年昆明土地成交平均溢价率为10.70%，较前三年市场热度小幅上涨；而在2021年，全年仅4宗住宅用地溢价，溢价率跌至5.64%。
“2021年土地市场供销量同比大幅下降，成交量缩价涨，成交单价、成交楼面地价创历史新高。”昆明锐理表示，2021年土地多位定向勾地，本土龙头房企俊发一家独大，拿了三分之一的土地。上半年公开拍卖土地多家房企参拍，土地市场竞争激烈，地块溢价成交；但下半年房企资金压力增大，拿地积极性降低，多宗土地流拍，土地成交下行明显。
需要注意的是，以往房企拿地主战场主要为呈贡、官渡、盘龙，2020年两宗溢价率超过100%的土地就来自呈贡区和盘龙区。但到了2021年，房企竞争最激烈区域则转到了经开区、官渡区。如2021年溢价成交的4宗地块，两个区域各占2宗。
其中，2021年4月6日，保利发展以34.81%的溢价率竞得经开区黄土坡片区一宗纯住宅用地，也是2021年昆明溢价率最高的一宗地块；招商蛇口(001979)则在2021年5月12日在经过31轮竞拍击败中海、中梁、金茂等房企后，以30.40%溢价率竞得官渡区关上街道办一住宅用地，这也是房企竞争轮次最多的地块。
此外，行业集中度在昆明土地市场越发明显。克而瑞数据显示，截至2021年12月，昆明货值储备前10房企总货值储备量高达2535万平方米，占市场份额主导地位。其中作为本土房企的俊发以789万平方米的土地货值储备稳居首位，与绿地、招商蛇口、碧桂园、万科占居前五位，前十企业以外来品牌房企为主，本土企业逐渐淡出。
其中，万科、绿地、保利土储集中度高，万科在官渡区的土储占据6成，绿地在呈贡的土储占据7成；保利发展在五华占据7成货储。
相较于前些年外来房企争先恐后、密集入昆的热闹程度，2021年房企进军昆明的场面明显冷清许多。
克尔瑞数据显示，2019~2021年，昆明新进房企累计为17家，主要进驻方式为合作进驻与招拍挂形式拿地，仅少量开发商进驻方式为收并购。但到了2021年，新入昆明的义承置业、南昌建工、蓝城集团，均为股份收购方式。
