相较往年，2021年大宗交易市场一个明显特征就是，成交量价同比大增，市场热度持续攀升，但单笔交易金额在走低。
与此同时，近期有流动性危机房企的资产包出售情况也备受业内关注。
易居集团CAIC（资管信息咨询服务平台）事业部研究总监李然表示，2021年房企大宗交易占比有4成，主要是办公。出险企业持有的办公、园区类项目是不多的，但比较优质，在流动性危机短期难化解情况下，今后不排除将优质园区、办公摆上架出售的可能，至于议价空间还要参考市场原则。
“整体来看，2022年大宗市场的交易规模不会超过2019年同期，2019年是近5年交易额的新高，市场交易额超3500亿元。”
总成交额同比上升65.9%
据克而瑞资管统计，2021年全年内地32城大宗物业成交总额3326亿元，同比上升65.9%，平均单笔12.7亿元，成交宗数同比上升80%。
在克而瑞的统计口径内，大宗交易指大陆地区地产行业单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地、住宅交易。其中，多城市关联资产包成交占比29%，一线城市成交额占比逾58%，为内地大宗成交主力。
分城市来看，各城市表现出鲜明的区域发展特征。如北京、上海仍以办公为主力成交业态，成交规模均在6成左右；上海更受新经济资产投资青睐，单年数据中心成交额超百亿元；深圳综合体业态成交占比大幅提升，超过办公；而广州则成为全年优质物流园成交额最高的城市。
从投资端来看，内资继续占主导地位，TMT、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家；投资型交易占比扩大，交易趋势向成熟的明星项目集中，交易风格更趋稳健保守，资本市场优质头部企业之间的交易开始逐渐形成闭环。
值得注意的是，上海大宗成交的主力仍为写字楼和办公，近两年均保持在500亿元人民币规模以上，数据中心成为2021年同比增长最多的业态。2021年6月，普洛斯斥资60亿元以股权收购形式获得世纪华通(002602)所持有的腾讯长三角人工智能中心50.1%股权，刷新国内当前最大单笔数据中心的成交纪录。
广州的优质物流仓储园区大宗成交占比遥遥领先其他一线城市，其中黑石集团分两次共收购，获得广州国际机场富力综合物流园项目。
2021年综合体超过传统办公业态，成为深圳的大宗成交主力，成交额占比超5成，险资为主要投资方，而传统写字楼仍以企业自用需求为主导，李宁、乔丹体育和深圳高速购置楼宇作为总部办公，2020年的总部经济效应仍在延续。
“零售商业作为房企重要的第二曲线，正迎来新的发展机遇。”克而瑞资管认为，发展零售商业已是房企“双轮驱动”的必然选择，在办公资产证券化的发展下，整体市值再次上一个台阶，未来发展空间巨大。
单笔成交金额下降
2021年大宗交易市场相较往年的明显特征是，单笔成交金额在下降，且自用型买家比例上升，多宗小额交易撑起市场的大壁江山。
内地32个城市中，克尔瑞资管统计的总成交额、总成交单数、单笔成交额这三个维度中，前两者均为同比增长，交易频率提升明显，年度达261笔，但单笔成交额出现下降。
以深圳为例，写字楼及研发办公的交易金额连年下降，戴德梁行统计显示，2021年交易金额为140亿元，同比减少34.9%，但宗数占比仍居第一。综合体交易量大大提升，总交易金额达到113.5亿元，占比35.6%，较2020年上升31.0个百分点，数据中心、长租公寓、康养医疗等另类资产逐渐成为市场投资新方向。
戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示，2021年深圳大宗交易从成交规模看，较小规模的交易成为主流，单宗交易额10亿元以内的占总宗数的80.5%。总体而言，市场氛围仍偏谨慎，在价格下行背景下，大宗物业交易渐趋买方市场。
2021年市场投资需求下降明显，个人投资也逐渐退出市场。据戴德梁行观察，2021年自用买家的交易宗数占比更重，显见活跃的总部自用需求仍然是传统主力。其中，自用型买家以实业类企业和信息技术企业为主，而投资型买家当中，国企和保险机构则主导了年内的较大规模交易。
世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏表示，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。而随着市场上可售物业增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。
出险房企资产包议价空间增大
2021年，不少房企为自救，选择出售企业物业，断臂求生。梳理各机构近期发布的报告可以看到，从资产端看，目前房企交易更多的为非核心资产，部分房企仍存观望情绪，参与房企大宗交易的多名业内人士也表示，去年的大宗交易里，资产包里写字楼等现阶段并不易快速出售的资产占比较高，其次是还处在初级阶段的城市更新项目。
克而瑞资管认为，企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码，轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险。此外，在当前市场整体环境下资产溢价较低，也是房企审慎出手核心优质资产的原因之一。该环境下，大幅降价出售难以匹配其相应价值，房企将非核心资产变现，仍是未来一段时期的趋势。
陈俊儒表示，从参与的大宗交易案例可以看出，出险房企多是将写字楼等资产打包放入其中，但眼下并不易出售，前来接洽的金融投资公司或同行，一般会在出险企业对外报价的基础上大压价，议价空间也明显增大。
那么，2022年全国大宗交易情况如何？
“公募REITs的发行将引导大宗物业交易市场向更成熟阶段迈进。”陈俊儒认为，货币宽松政策带动实业类企业融资渠道顺畅，特别是发展向好的物流、生物、医药等企业，或有机会购置自用型物业；而城市更新政策的日趋完善及产业监管要求更严苛，旧改项目利润进一步降低，工改工方向的旧厂房逐渐式微，市场价格将持续下行。
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