2021年“房住不炒”政策延续，加之“三道红线”等金融监管及供地“两集中”政策实施，房地产行业加速洗牌，房企面临内部资金和外部竞争等压力，房地产行业进入调整期。我们对2021年行业收并购规模、企业特征及标的进行梳理，研究收并购的趋势与规律，并对行业发展进行预判，以期为企业提供决策参考。
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交易金额回升至疫情前水平
2021年收并购交易金额回升至疫情前水平，同比增长21.3%，宗数持续降低14.0%。具体来看，境内房地产公司作为买方涉及的交易金额约2836.4亿元，同比增长21.3%；完成的收并购约有221宗，同比下降14.0%。
图：2018-2021年各季度房企收并购金额及宗数
数据来源：WIND及中指研究院综合整理
分季度来看，2018年一季度达到峰值，此后逐渐回落至2018年底，2019年一季度交易金额达到一个小高峰后有所下降，2021年四季度再次达到峰值；2021年四季度由于有三笔百亿以上的交易，收并购金额达936.0亿元，且四季度收并购交易宗数为66宗，收并购市场较为活跃。
图：2020年和2021年房企收并购单笔交易金额占比
数据来源：WIND及中指研究院综合整理
平均单笔交易金额12.8亿元，较2020年增长41.1%。2021年，房企平均单笔交易金额为12.8亿元，较2020年增长41.1%。2021年共有7宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易，较2020年增加4宗，其中佳兆业集团130亿元收购泓达投资100%股权；融创中国125.53亿元收购武汉中央商务区100%股权。
图：2011-2021年房企收并购金额与同期全国300城成交楼面均价关系图
数据来源：WIND、中指数据CREIS（点击试用）
2021年，房企积极调整发展模式和节奏，收并购金额有所增长。近十年来看，房企收并购金额和土地成交楼面均价呈现出同趋势波动现象，当土地市场价格升高时，房企选择收并购方式拿地的力度就有增大趋势，如2021年二季度全国300城成交楼面均价超7000元/平方米，房企收并购金额也达到当年较高位。
头部优质房企和国、央企收并购力度强势
2021年，部分房企出现违约，加之融资监管趋严，房企收并购有所增加。2021年，共有126家房企参与收并购，其中百强TOP30房企收并购金额和宗数占比均为12.7%。
图：2020年（左）和2021年（右）重点房企收并购交易金额
数据来源：WIND及中指研究院综合整理
注：中房股份(600890)为忠旺集团借壳上市，南国置业(002305)为电建地产借壳上市
头部优质房企和国企、央企收并购力度强势。融创、碧桂园、金茂等头部房企热衷收并购，其中碧桂园、金茂连续两年位列收并购金额前15；远洋、建发等国企、央企受益于融资成本低等优势，积极补充优质资产，收并购金额较高。
表：部分企业2021年收并购动态
数据来源：WIND及中指研究院综合整理
2021年，融创、碧桂园等头部房企继续通过收并购巩固多元化成果。碧桂园2021年有近10宗收并购，其标的物涉及领域较为多元，包括地产开发、物业、商业等，拓宽利润来源的同时增强业务的协同性。远洋、金茂等通过收并购优质公司和项目，扩充土地储备。如远洋集团40亿收购红星地产70%股权；金茂拟10.8亿收购绿城北京朝阳豆各庄地块30%权益。
房地产和物业仍为收并购主要方向
从房地产企业并购标的类型来看，除房地产开发、商业有所下降外，其他收并购标的都有所增长。2021年房企收并购标的仍然以房地产开发为主，交易宗数占比达56.6%。2021年，房企仍然聚焦地产主业，通过收并购补充优质房地产开发资产的同时，快速布局新城市(300778)和新区域，行业整合力度进一步加大。同时，物业收并购占比22.7%，较去年提升1.4个百分点，收并购力度持续加大。其中，碧桂园40.32亿元完成持有蓝光嘉宝52.83%股权。商业收并购与2020年基本持平，商业资产优化持续。2021年，房企在商业地产领域的收并购宗数22宗，占比8.8%，与去年基本持平。
图：2021年百强TOP30房企收并购拿地金额前十城市（左）和拿地面积前十城市（右）
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
在金融严监管的背景下，2021年百强TOP30房企选择谨慎的投资策略，通过招拍挂、收并购、城市更新等多元化方式进行土地资源的拓展，围绕各区域内的核心城市进行布局。从其收并购城市分布来看，呈现以下特点：
第一，一二线城市受关注。2021年收并购拿地金额前十城市中除盐城和湖州外其余均为一二线城市；拿地面积前十城市中有兰州和南宁等5个二线城市。
第二，长三角持续升温。2021年收并购前十城市中，苏州、湖州分别位列拿地金额与拿地面积前十城市首位；此外，南京、宁波上榜拿地面积前十城市。
未来趋势
在金融严监管和支持收并购相关政策背景下，行业集中度将进一步提高，我们认为2021年房地产的收并购将呈现以下3个主要特征：
收并购将更加谨慎。“三道红线”、“两道红线”等政策的实施，短期内对触线房企将造成一定的资金压力，房企将更加注重资金的安全性，在优选项目及资产包的前提下，收并购或将更加谨慎。
优质项目成重要方向，国央企收并购增加。2021年12月底，《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》发布，政策趋向支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，未来优质项目收并购或将成为重要方向，而且国央企收并购或将继续增加。
物业收并购继续提升，商业并购将以提质为主。2021年，物业企业扩规模仍是重点，优质物企间的并购将是重要方向，未来行业收并购将进一步加速；随着商业地产逐步进入存量市场，以及线上商业模式的冲击，商业并购将更加重质不重量，优质商业资产的争夺仍将持续。
未来，房地产行业的转型和日趋精细化的管控机制，对房企的发展带来了更大的机遇和挑战。房地产企业在做好内部管理积极优质发展的同时，应积极与相关企业通过收并购方式进行融合，通过项目和技术等为抓手扩充企业的资源和实力，在未来的良性竞争中立于不败之地。
