近期，政策端频频释放积极信号，中央政治局会议及中央经济工作会议定调房地产市场良性循环和健康发展，支持合理购房需求；另外，信贷端不断释放维稳信号，部分优质房企近期以来融资频获审批，市场信心有所提升，因此融资环境已经出现边际宽松的迹象。
即便整体市场迎来融资开闸，但随着偿债高峰的到来，房企仍然面临很大压力，选择进行债务交换要约的企业数量明显增多，规模也明显增长。据安信证券数据显示，2021全年共15家房企的20只地产美元债进行交换要约，规模达83.2亿美元，为近5年来最高水平。
这一情况在2022年仍在持续。年初地产债券到期增多，展期的民营房企范围进一步扩大。从目前的情况来看，对美元债进行交换要约似乎是债务双方选择度最高的方案，但即便如此，并非所有的企业都能顺利达成协议。
越来越多的房企对美元债进行交换要约
1月5日，富力地产发布公告称，此前就2022年1月13日到期的本金总额为7.25亿美元的高级无抵押票据提供了A、B两个要约方案，相关方案已产生最终投票结果。方案A获得71.69%的投票。方案B获得24.19%的投票。每位债券持有人只可选择A或者B中的任何一项，但一旦做出选择，则将被视作投票同意将到期日延长至2022年7月13日，不管其选择被富力地产回购与否。
1月10日，荣盛发展(002146)在新交所发布公告称，其两笔共计8亿美元债交换要约方案已获得合资格持有人支持，对现有债券的交换宣告成功。为了保护全体投资者的利益，通过协议安排的方式交换100%全部现有境外美元债。根据要约及同意征求备忘录、债权人支持协议约定，全部的现有债券将交换成为两只新债券：2023年债券以及2024年债券（合称“新债券”）。此次交易的一大亮点是新债券年期为2.5年，是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期项目，为公司实现了境外债务存量的大幅优化和有序管理。
1月18日，大发地产称交换要约及同意征求的所有先决条件已获达成且交换要约及同意征求已完成。根据交换要约及同意征求有效提交作交换并获接纳的约1.44亿美元的现有票据已被注销。于有关注销后，剩余未偿付现有票据的本金额为4036万美元。新票据自2022年1月18日起按12.5厘的年利率计息，并须于2022年6月30日支付。
1月18日，祥生控股公告称，完成一笔美元债的交换要约。祥生控股上周宣布将就一笔将于2022年1月23日到期本金总额3亿美元的票据发起交换要约。此交换并不是公开要约形式，根据最新公告，目前交换要约已完成，根据交换要约有效提交作交换及获接纳的票据已被注销。但据了解，该票据目前仍有1947万美元维持发行在外。
1月20日，禹洲集团发布公告称，4.77亿美元的美元票据已根据交换要约有效进行了交换，占交换票据本金总额5.8亿美元的82.0%。与此同时，禹洲集团征求同意另外12支票据交换要约，每1000美元本金额的同意费为2.5美元，累计涉及未偿还本金约49.16亿美元。根据公告显示，这12支债券也全部获得了债券持有人的同意。
从特征上来看，交换要约的发起时间一般为债券到期日前的1个月左右，主要是为了缓解短期的流动性压力，荣盛有一笔美元债提前了4个月就发起交换要约；新债主要为置换旧券，额度上一般是齐平，2021年进行交换要约的海伦堡和港龙中国还增发了部分规模；期限条款上延期6个月到3年不等，荣盛发展新债券年期为2.5年，是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期项目；新券利率上一般会高于旧券以吸引投资者的同意。
债权人同意交换要约仍需看公司基本面
当然并不是所有公司的美元债都能顺利展期。2022年1月19日晚间，一家广东房企公告称，其将不会为即将于2022年1月20日本金总额为1.88亿美元及1月23日到期本金总额为5亿美元的美元票据支付余下本金及最后一期利息；此外，在30天宽限期届满后，其也将不会支付于2023年6月到期本金总额为2亿美元、2024年6月到期本金总额为2亿美元的美元票据项下的最新一期利息。
2021年11月25日，一家民营房企发布公告称，由于无法偿付2021年12月7日到期的4亿美元境外债，因此提议投资人将这笔债券交换成2023年6月到期的新债券，以避免违约。要约交换至少需要获得3.8亿美元或95%债券持有人的同意才能生效。但是，12月3日，这家民营房企发布公告称，2021年12月7日到期4亿美元票据要约交换失败，仍未偿还的本金总额为4亿美元。
业内人士表示：美元债交换要约本身就很难达成，债权人不认为同意对自己更加有利。从目前的情况来看，同意交换要约的债权人可能多认为企业面临的流动性危机只是一个偶发性情况，仍需要看公司的基本面以及偿债能力。
争取到近期地产美元债管理中最长年期的荣盛发展，2021年完成年度销售目标约103.5%，在规模房企2021年度销售目标完成率平均在八成、九成的情况下，获得这一成绩并不容易。
据荣盛发展公告披露，2021年1-12月，荣盛发展累计实现签约面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；累计实现签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%。2021年初，荣盛发展制定了1300亿元的销售目标。按此计算，2021年全年完成年度销售目标约103.5%。
