作者： 亓宁
[ 多位地产行业人士对记者表示，相比降利率和加快放款速度，公积金贷款新政中的降低首付比例等政策对销售端刺激将更为有效，后续或有更多城市效仿跟进。此外，业内对于银行商业贷款降低首付的预期也不断提高。 ]
地产行业频迎利好，购房者合理需求不断得到满足。
继LPR利率下调后，多地公积金贷款政策也出现不同程度放松，其中尤以三四线城市最为明显，方式包括降低首付比例、取消“认房又认贷”、调整异地贷款政策等。分析人士认为，叠加部分城市因城施策调整按揭利率上浮基点，个人住房贷款迎来多维度松绑，在减轻购房者负担的同时有利于缓解中小城市库存去化压力，提升行业景气度。
多位地产行业人士对记者表示，相比降利率和加快放款速度，公积金贷款新政中的降低首付比例等政策对销售端刺激将更为有效，后续或有更多城市效仿跟进。
此外，业内对于银行商业贷款降低首付的预期也不断提高。据第一财经了解，目前多数城市商业贷款首付比例不变，但有大行地方支行工作人员表示，近期组合贷或将做出调整。
多地公积金贷款花式松绑
进入2022年，房贷政策迎来多维度松绑。除了银行按揭利率下调、放款速度提升，近日多个地方住房公积金管理中心发布通知，多维度放宽住房公积金贷款，刚需性住房和改善性住房均有惠及。
其中，广西北海的公积金新政引起业内人士广泛关注。1月12日，北海市人民政府官网发布通知，为落实差异化信贷政策，满足职工改善性住房需求，以实际行动支持房地产市场平稳健康发展，将缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例由60%下调至40%。
新政主要影响购房者的公积金贷款和组合贷中公积金贷款部分。对此第一财经致电当地银行，有工作人员表示，该行商业贷款首付比例未做调整，仍在30%左右，组合贷首付比例与商贷持平，但“近期可能会有文件调整，目前尚未接到通知”。
广西南宁市也在近期调整了公积金贷款政策。根据该市住房公积金管理中心1月16日发布的征求意见通知，新政将维持首套房、二套房首付款比例不变，分别不得低于住房价值的20%、40%，但最高贷款额度计划由原来的60万元、50万元提升至70万元、60万元，公开征求意见截止日期为2月15日。
业内人士认为，公积金贷款松绑一方面是地方城市为了缓解库存去化压力，另一方面是因为经过去年销售低谷，资金流动性相对充裕。易居研究院数据显示，北海去库存周期为23.7个月，存在去化压力。而根据北海市住房公积金管理中心的数据，该市2021年1~6月公积金个贷运用率在94%以上，虽然已经超过85%的风险预警线，资金流动性有所不足，但相比上年同期已经有所回调。在此之前，该市住房公积金常年紧张，尤其疫情之后一定程度上减少了归集额收入，收不抵支，资金缺口较大，住房公积金管理中心曾先后调整部分贷款、提取政策以缓解压力。
除此之外，还有多个三四线城市在近期对公积金贷款政策做出调整，其中，四川自贡市放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”，无住房公积金贷款记录且无尚未还清的住房商业贷款，将按照首套房贷款政策执行，同时取消了住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制。山东济南、青岛则放松了公积金异地贷款要求，包括简化申请条件、放宽户籍限制等。浙江宁波从2022年1月1日起加大对二孩、三孩家庭的支持，此类家庭连续缴存住房公积金满2年，首次申请且用于首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。安徽马鞍山市为高层次人才提供贷款便利，无论单方还是夫妻双方，住房公积金连续缴存6个月以上（含6个月），首次购买普通商品住房（含二手房）时，即可申请住房公积金贷款，最高可贷60万元，且不设置单、双方缴存的限制，贷款最高额不与月缴存额和余额挂钩。
“一城一策”有望拓展至商贷
对于各地公积金贷款政策调整，尤其是降低首付比例、提高贷款额度等，业内人士普遍认为，其效果将优于商业贷款利率的下调。就在1月20日，5年期以上LPR报价时隔21个月首次下调，但因为仅下降5个基点，不少机构认为，其中宽信用的信号意义更强，对按揭贷款进而住房销售的刺激有赖于因城施策。
1月18日举行的金融统计数据新闻发布会上，央行相关负责人指出，房地产最核心的特征之一是区域性，在房地产长效机制管理框架下，更多的是落实城市属地责任，结合当地市场形势，因城施策实施房地产调控。业内人士预测，未来“一城一策”的调整有望从公积金贷款进一步拓展至银行商业贷款。此前第一财经已经了解到，包括广州、深圳等一线城市在内的多个地方银行开始下调按揭贷款利率上浮基点，近期重庆、苏州等地也有银行做出类似调整，利率“破5”城市逐渐增多。
但贷款利率下行、放款速度提升存在效果边际减弱效应。首创证券分析师王嵩认为，去年10月以来按揭贷款层面宽松政策逐步落地，部分积压刚需和优质购房者的按揭贷款需求得以释放，但12月个人按揭贷款单月增速由正转负，或说明相关政策效果正在边际减弱。同时，定金及预收款12月单月继续同比下降25.9%，房价趋势性走弱背景下，楼市销售动能仍未实质改善，市场观望情绪依旧浓厚。
当前房企仍处于还债高峰期且融资渠道尚未完全放开，销售回款仍是当务之急。王嵩表示，除了需求端悲观情绪外，2021年下半年土地成交量下降也将导致2022年上半年的新房供应走弱，预计上半年销售端仍将持续承压，尤其在三四线城市，大幅降价促销的“以价换量”策略将逐渐成为常态。
在此背景下，市场对进一步的刺激政策预期升温，包括商业贷款首付比例调低等。根据央行最新数据，2021年我国住户贷款增加7.92万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加6.08万亿元。此前银保监会数据显示，购房者的合理住房需求进一步得到满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。近期央行营业管理部召开2022年货币信贷工作会议时再次强调，各机构要在房住不炒定位下，加强预期引导，支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房人合理住房需求，加大住房租赁金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展。
