2021年杭州楼市年度盘点 | 土地篇

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2021年是杭州土地市场跌宕起伏,总体呈现前热中冷后稳走势。市场行情变动下,三次集中拍地期间土拍政策多次调整,全年宅地市场仍量价齐涨,供销规模创历史新高。接下来具体了解2021年杭州的宅地市场表现。

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全年宅地成交量价齐涨,供销规模创历史新高,宅地出让金全国第二

表:2021年全国宅地成交TOP20城市排行榜(市本级)

数据来源:中指数据CREIS(点击试用)

2021年,虽然土拍市场表现前热后冷,下半年成交规模大幅下降,但全年成交仍量价齐涨。2021年杭州推出宅地175宗,推出规划总建面2292万方,同比增长48%;成交规划总建面1686万方,同比增长16%,位于全国300城中第四位,较2020年上升16位;宅地出让收入为2703亿元,在全国各市中仅次于上海,与去年排名相同;平均楼面价16034元/㎡,同比增长3%;平均溢价率18.1%,较去年下降5个百分点。

2021年杭州市(市本级)宅地供应及成交情况

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从历年宅地成交情况来讲,2021年宅地供应规模及成交规模均创历史新高;成交楼面价仅低于2017、2018年;今年政府两度下调溢价上限,加之下半年多宗地块底价成交,2021年宅地成交溢价率处于近十年的低位。

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集中供地热度先热后冷再稳,土拍规则随市场行情多次调整

2021年是集中供地执行元年,杭州市边摸索边实施,加之行业调整,市场变动巨大,三次集中拍地热度先热后冷,第三批次市场回暖,期间土拍规则随市场行情多次调整。

三次集中拍地市场表现:

第一批集中供地:热度空前,房企竞争激烈,推出的57宗地中有41宗地块以竞自持成交,自持面积共69.8万㎡,总体自持率为9.2%。总成交金额达1178.2亿元,成交金额最在22个集中供地城市中最高。

第二批集中供地:热度骤降,推出31宗地块有17宗终止出让,流拍撤牌率高达54.8%,14宗成交地块,底价成交的地块有9宗,无达溢价率上限地块。

第三批集中供地:土拍市场回暖,房企竞争较激烈,推出的35宗地块全部成交,其中24宗封顶摇号,封顶率69%。

表:三次集中拍地供应及成交情况

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土地出让规则变化:

第一批次土拍政策相对宽松,多数规则延续之前非集中供地时期。而由于第一批次集中拍地空前火热,第二批次土拍政策提高了房企参拍门槛,例如取消勾地制度、禁马甲、提高房企资金资质审核等;同时增加了地块的建设要求,例如竞品质、建沿街商铺,禁商墅等。

由于下半年行业整体下行,二批次集中拍地成交惨淡,第三批次的土拍规则适度放松,主要从让利房企、降低门槛等提高房企参拍积极性方面调整,包括恢复勾地制度、降低溢价上限、不限参拍资质要求,竞品质改为定品质等。

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行政区调整后,郊区仍是供地主体,拱墅、上城供应量大增

成交规模:2021年杭十区中有7个区成交总建面超过100万方,萧山区成交规模保持第一,拆分后的余杭和临平区成交规模仍排4、5名,行政区调整后拱墅区和上城区成交规模大幅增加;下半年市场低迷,临安、钱塘、富阳等偏远郊区成交规模大幅下降,拉低全年成交规模。

楼面价:除富阳区以外,其他区域楼面价均在万元以上,钱塘、临安、滨江区楼面价同比上升。

溢价率:所有区域溢价率均在10%以上,其中临安、富阳、滨江、西湖区溢价率同比上升,主要原因是这四个区上半年成交占比较大,且大多数地块达溢价上限成交,拉动整体溢价率增大。

表:2020-2021年杭十区宅地(剔除保障房性质地块)成交量、价、溢价率对比

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近郊核心板块为成交主体,主城申花、运河新城板块供地规模最大

从整体分布上看宅地供应围绕主城核心区呈环形分布,近郊核心区成为成交主体。主城核心区宅地短缺,宅地供应主要集中在东部的艮北新城、笕桥附近,以及北部的祥符周围。郊区供地量较大,主要集中在各区的核心板块周围,例如临平的临平新城和东湖板块、富阳的富春和江南新城板块;分布的特点符合“一核九星”的发展规划。

从板块成交规模上看,2021年近郊核心板块未来科技城核心区、江南新城、临平新城、富春、萧山开发区成交规模均超过80万方;主城中拱墅北部的申花、运河新城板块宅地成交规模领先。其中未来科技城核心区2021年成交三站换乘综合体地块和杭腾未来社区地块两宗大体量地块,总成交建面超百万方。

图:2021年宅地成交建面板块分布图

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自持比例上升,自持地块分布范围扩大

2021年有67宗地块竞自持成交,较2020年增多32宗,总自持面积面积91.2万方,自持比例5.6%,较去年上升4.1个百分点。67宗自持地块分布在41个板块,较2020年增多了17个板块。值得注意的是,2021年仅上半年有达溢价上限竞自持的规则,第二、三批次集中拍地达溢价上限以摇号确定最终竞得方。

表:2021年各板块宅地成交面积自持情况

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本土龙头、城投平台与国央企增储积极,8家外来房企首次入杭

2021年权益拿地金额TOP20房企共计拿地79宗,合计权益拿地金额1661亿元,占市区总量的53.3%;权益面积TOP20房企合计拿地1065万㎡,占比42.0%;

入榜企业有两类:

1、杭州本土龙头房企和城投背景平台,拿地权益金额占比TOP20房企总量的51.4%,权益面积占比66.6%。包括滨江、绿城、德信、中天、深耕临安的地上集团等等,杭州地铁、浙江省交投、西湖投资集团等城投平台表现也非常亮眼;

2、拥有国央企背景的品牌房企,如华润、中海、招商蛇口(001979)等。

图:2021年杭州市区拿地权益面积、权益金额TOP20企业

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从房企拿地布局上看,2021年房企拿地呈现三大策略:

龙头房企持续加仓深耕板块,并适度拓展成熟和新兴潜力板块。如滨江除坚守钱塘江两岸之外,还首次布局江东核心;融创补仓金沙湖及周边板块;保利走出深耕区域萧山,进入华丰和运河新城板块;万科拓展运河新城、金沙湖板块;龙湖将版图拓展至未来科技城和国际商贸城板块。

区域性中小房企尝试走出舒适区,拓展核心区域。代表性房企有地上、中天等,作为临安本土龙头,地上集团2022年在深耕区域拿下滨湖新区宅地之外,还拿下了位于申花、文晖等两宗宅地;中天一直以来以深耕临安、富阳等郊区为主,2021年也一举斩获了三墩、文晖和申花3宗地块;另有台州区域龙头伟星首次进入杭州拿下申花宅地。

国央企战略托底,底价拿下城市发展关联地块,地块类型以TOD、未来社区和大型城市综合体为主。如杭铁底价包揽临平经开区TOD姊妹地块、华润底价竞得绿汀路未来社区地块。

图:2021年拿地金额TOP10房企竞得地块分布图

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2021年,杭州市区共有8家外来房企新入杭,合作开发和独立开发均有;其中上半年有5家,包括华联、正荣、义乌天钲置业、奥园和华梁,多从外围板块进入杭州市场,有半数为拼自持进入;下半年有3家外来房企入杭,分别为浙江伟星、上海新黄浦(600638)和深圳特发,均为封顶摇号竞得,其中上海新黄浦摇中了东湖和南部卧城两宗地块。

表:2021年新入杭房企拿地情况一览表

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总结

2021年土地市场从上半年的空前热度,走过了10月的低迷惨淡,最终在12月回暖复苏,全年的量价齐涨证明了杭州市场的活力。经过一年的实践,政府对集中供地的执行更加娴熟,土拍规则也更加合理,房企也更加理性应对。展望2022年,由于杭州住宅供不应求的矛盾依旧存在,加之房企的融资环境有所改善,市场信心也在恢复,2022年的杭州土拍市场或将继续回暖,房企竞争烈度增强,但土拍政策调控下将保证市场平稳运行。

地块排行榜

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标签: 成交 宅地 地块 杭州 市场 板块 集中 规模

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