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2021年是杭州土地市场跌宕起伏，总体呈现前热中冷后稳走势。市场行情变动下，三次集中拍地期间土拍政策多次调整，全年宅地市场仍量价齐涨，供销规模创历史新高。接下来具体了解2021年杭州的宅地市场表现。
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全年宅地成交量价齐涨，供销规模创历史新高，宅地出让金全国第二
表：2021年全国宅地成交TOP20城市排行榜（市本级）
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2021年，虽然土拍市场表现前热后冷，下半年成交规模大幅下降，但全年成交仍量价齐涨。2021年杭州推出宅地175宗，推出规划总建面2292万方，同比增长48%；成交规划总建面1686万方，同比增长16%，位于全国300城中第四位，较2020年上升16位；宅地出让收入为2703亿元，在全国各市中仅次于上海，与去年排名相同；平均楼面价16034元/㎡，同比增长3%；平均溢价率18.1%，较去年下降5个百分点。
2021年杭州市（市本级）宅地供应及成交情况
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从历年宅地成交情况来讲，2021年宅地供应规模及成交规模均创历史新高；成交楼面价仅低于2017、2018年；今年政府两度下调溢价上限，加之下半年多宗地块底价成交，2021年宅地成交溢价率处于近十年的低位。
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集中供地热度先热后冷再稳，土拍规则随市场行情多次调整
2021年是集中供地执行元年，杭州市边摸索边实施，加之行业调整，市场变动巨大，三次集中拍地热度先热后冷，第三批次市场回暖，期间土拍规则随市场行情多次调整。
三次集中拍地市场表现：
第一批集中供地：热度空前，房企竞争激烈，推出的57宗地中有41宗地块以竞自持成交，自持面积共69.8万㎡，总体自持率为9.2%。总成交金额达1178.2亿元，成交金额最在22个集中供地城市中最高。
第二批集中供地：热度骤降，推出31宗地块有17宗终止出让，流拍撤牌率高达54.8%，14宗成交地块，底价成交的地块有9宗，无达溢价率上限地块。
第三批集中供地：土拍市场回暖，房企竞争较激烈，推出的35宗地块全部成交，其中24宗封顶摇号，封顶率69%。
表：三次集中拍地供应及成交情况
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土地出让规则变化：
第一批次土拍政策相对宽松，多数规则延续之前非集中供地时期。而由于第一批次集中拍地空前火热，第二批次土拍政策提高了房企参拍门槛，例如取消勾地制度、禁马甲、提高房企资金资质审核等；同时增加了地块的建设要求，例如竞品质、建沿街商铺，禁商墅等。
由于下半年行业整体下行，二批次集中拍地成交惨淡，第三批次的土拍规则适度放松，主要从让利房企、降低门槛等提高房企参拍积极性方面调整，包括恢复勾地制度、降低溢价上限、不限参拍资质要求，竞品质改为定品质等。
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行政区调整后，郊区仍是供地主体，拱墅、上城供应量大增
成交规模：2021年杭十区中有7个区成交总建面超过100万方，萧山区成交规模保持第一，拆分后的余杭和临平区成交规模仍排4、5名，行政区调整后拱墅区和上城区成交规模大幅增加；下半年市场低迷，临安、钱塘、富阳等偏远郊区成交规模大幅下降，拉低全年成交规模。
楼面价：除富阳区以外，其他区域楼面价均在万元以上，钱塘、临安、滨江区楼面价同比上升。
溢价率：所有区域溢价率均在10%以上，其中临安、富阳、滨江、西湖区溢价率同比上升，主要原因是这四个区上半年成交占比较大，且大多数地块达溢价上限成交，拉动整体溢价率增大。
表：2020-2021年杭十区宅地（剔除保障房性质地块）成交量、价、溢价率对比
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近郊核心板块为成交主体，主城申花、运河新城板块供地规模最大
从整体分布上看宅地供应围绕主城核心区呈环形分布，近郊核心区成为成交主体。主城核心区宅地短缺，宅地供应主要集中在东部的艮北新城、笕桥附近，以及北部的祥符周围。郊区供地量较大，主要集中在各区的核心板块周围，例如临平的临平新城和东湖板块、富阳的富春和江南新城板块；分布的特点符合“一核九星”的发展规划。
从板块成交规模上看，2021年近郊核心板块未来科技城核心区、江南新城、临平新城、富春、萧山开发区成交规模均超过80万方；主城中拱墅北部的申花、运河新城板块宅地成交规模领先。其中未来科技城核心区2021年成交三站换乘综合体地块和杭腾未来社区地块两宗大体量地块，总成交建面超百万方。
图：2021年宅地成交建面板块分布图
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自持比例上升，自持地块分布范围扩大
2021年有67宗地块竞自持成交，较2020年增多32宗，总自持面积面积91.2万方，自持比例5.6%，较去年上升4.1个百分点。67宗自持地块分布在41个板块，较2020年增多了17个板块。值得注意的是，2021年仅上半年有达溢价上限竞自持的规则，第二、三批次集中拍地达溢价上限以摇号确定最终竞得方。
表：2021年各板块宅地成交面积自持情况
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本土龙头、城投平台与国央企增储积极，8家外来房企首次入杭
2021年权益拿地金额TOP20房企共计拿地79宗，合计权益拿地金额1661亿元，占市区总量的53.3%；权益面积TOP20房企合计拿地1065万㎡，占比42.0%；
入榜企业有两类：
1、杭州本土龙头房企和城投背景平台，拿地权益金额占比TOP20房企总量的51.4%，权益面积占比66.6%。包括滨江、绿城、德信、中天、深耕临安的地上集团等等，杭州地铁、浙江省交投、西湖投资集团等城投平台表现也非常亮眼；
2、拥有国央企背景的品牌房企，如华润、中海、招商蛇口(001979)等。
图：2021年杭州市区拿地权益面积、权益金额TOP20企业
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从房企拿地布局上看，2021年房企拿地呈现三大策略：
龙头房企持续加仓深耕板块，并适度拓展成熟和新兴潜力板块。如滨江除坚守钱塘江两岸之外，还首次布局江东核心；融创补仓金沙湖及周边板块；保利走出深耕区域萧山，进入华丰和运河新城板块；万科拓展运河新城、金沙湖板块；龙湖将版图拓展至未来科技城和国际商贸城板块。
区域性中小房企尝试走出舒适区，拓展核心区域。代表性房企有地上、中天等，作为临安本土龙头，地上集团2022年在深耕区域拿下滨湖新区宅地之外，还拿下了位于申花、文晖等两宗宅地；中天一直以来以深耕临安、富阳等郊区为主，2021年也一举斩获了三墩、文晖和申花3宗地块；另有台州区域龙头伟星首次进入杭州拿下申花宅地。
国央企战略托底，底价拿下城市发展关联地块，地块类型以TOD、未来社区和大型城市综合体为主。如杭铁底价包揽临平经开区TOD姊妹地块、华润底价竞得绿汀路未来社区地块。
图：2021年拿地金额TOP10房企竞得地块分布图
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2021年，杭州市区共有8家外来房企新入杭，合作开发和独立开发均有；其中上半年有5家，包括华联、正荣、义乌天钲置业、奥园和华梁，多从外围板块进入杭州市场，有半数为拼自持进入；下半年有3家外来房企入杭，分别为浙江伟星、上海新黄浦(600638)和深圳特发，均为封顶摇号竞得，其中上海新黄浦摇中了东湖和南部卧城两宗地块。
表：2021年新入杭房企拿地情况一览表
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总结
2021年土地市场从上半年的空前热度，走过了10月的低迷惨淡，最终在12月回暖复苏，全年的量价齐涨证明了杭州市场的活力。经过一年的实践，政府对集中供地的执行更加娴熟，土拍规则也更加合理，房企也更加理性应对。展望2022年，由于杭州住宅供不应求的矛盾依旧存在，加之房企的融资环境有所改善，市场信心也在恢复，2022年的杭州土拍市场或将继续回暖，房企竞争烈度增强，但土拍政策调控下将保证市场平稳运行。
地块排行榜
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