吴家明/摄 官兵/制图
证券时报记者 吴家明
城中村正在不断向上。
城中村并非深圳独有，却是深圳的一道风景。如今，城中村所代表的内涵和地位似乎越来越高：拆迁背后的财富故事、房企眼中的香饽饽，还有超高层住宅的诞生之地。只是，越住越高的背后也需要冷思考。
一批摩天住宅已在路上
贴膜的男孩、卖烧烤的小摊贩、随处可见的杂货小店……在深圳南山区的白石洲，你能感受到最原始的市井气息。
陈文（化名）至今还清楚地记得他第一次踏进白石洲的情景：拖着一箱书和行李，跟在一个中年妇女中介后面游走在白石洲，寻找便宜的单间。大学一毕业他就只身一人南下深圳找工作，幸运的是他进入的是看起来光鲜亮丽的“科技业”，但现实却是住进了跟自己老家小镇差不多甚至更为密集的农民房。“其实，白石洲的农民房租金价格并没有比宝安、龙华的农民房贵出多少。对于在周边上班的人来说，那是相当实惠。”
和许多城中村一样，白石洲也遇到了城市更新，即将变成“高档社区”，号称千亿元级的“旧改货值”更让白石洲成为市场关注的焦点。
日前，深圳市南山区城市更新和土地整备局公布绿景白石洲璟庭《建设工程规划许可证》及总平面图的公告。记者从公告获悉，本次发布许可证以及平面图的是深圳白石洲城市更新项目一期01-08地块，规划有住宅、商务公寓、商业等。本次发证的为1栋5座塔楼，其中包括3座超高层住宅，均为74层。如果74层的住宅真正建成，有望成为深圳住宅“第一高楼”。公司曾公开表示，项目开发周期预计为8~10年。
244米，74层到底有多高？现在，深圳第一高楼平安金融中心的高度为592.5米。对比香港最高的住宅——天玺（270米），也只低了26米。另据贝壳研究院统计的深圳高楼排行榜，目前“深圳最高住宅”是位于福田保税区的加福华尔登府邸，层数达到67层，建筑高度是239米，其次是南山华润城润玺，层数达到62层。
现在，一般的超高层地标建筑都是商业写字楼，但越来越多的超高层住宅正拔地而起，这些摩天住宅似乎成为另一版本的城中村：立体向上的城中村。记者调查发现，目前深圳已经落成的超高层住宅项目聚集在福田、罗湖、南山等区域，层数都超过50层，多数都来自城市更新项目。例如，位于罗湖区的水贝村城市更新项目、笋岗的万象华府项目，住宅部分的层数都超过了50层。此外，一批摩天住宅已在路上。相关规划显示，罗湖布心水围村旧改项目由5栋77层超高层住宅以及多栋高端写字楼组成。
担忧质量和安全问题
在深圳，200米以上的超高层建筑绝大多还是商业写字楼项目，住宅则相对不多。
“住酒店就试过住这么高，但要每天都住在50甚至60层楼高，还真的有点难以想象。”陈文最近经常到处看房，他发现深圳的住宅也越建越高，越建越密。“我发现，越高的住宅楼实用率也越低，而且万一停电怎么办......”
目前，《深圳市建筑设计规则》仅对住宅容积率做出一定限制，并未对住宅高度设限。那么，为什么城中村的城市更新项目特别容易出现超高层住宅？记者对几位房企内部人士进行采访，对于房企来说，城市更新项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，项目往往也会被建成利润率更高的超高层建筑。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城市更新后出现这种超高层住宅其实是必然的结果，因为当下更新的成本越来越高，当大家对房价上涨预期很高的时候，村民的回迁“要价”也会比较高，这是需求端。对于供给端来讲，许多开发商都在紧盯深圳的旧改市场，而且城市更新要回归公共属性，必须给公共配套留足空间，这样对于开发商来讲赚钱就越来越不容易，就必须以提高容积率为代价。“对于超高层住宅而言，刚开始或许看不出什么问题来，但到了后期维护的过程，就会发现这种维护成本越来越高，而且超高层建筑导致的问题还包括整个区域内的公共配套短板，交通堵塞等，以及后续的消防安全问题。”
的确，大家面对超高层住宅，更担忧质量和安全问题。记者对几位居住在罗湖水贝回迁房的住户进行采访，他们都认为城中村更新后的回迁房与正规商品房的品质难以画上等号，而许多纯商品房的质量也频频出现问题，加上又是超高层建筑，安全隐患让人担心。有建筑行业人士认为，超高层建筑因为自身体型巨大、功能庞杂、容纳人口多，在内部安全、能耗、风向、烟囱等方面要求比一般高层严格，建筑越是向高处发展，技术难度越大。梯户比、居住人口密度、后期物业服务、楼层选择、户型、朝向都是决定舒适度的重要因素。
深圳给出城中村
另一种“可能”
去年，住房和城乡建设部就《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》公开征求意见，其中就提出各地要严格控制新建超高层建筑。各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。
在深圳，即使改造成本较大，开发商仍“先下手为强”，谁能握住更多资源，未来产生收益机会就越多。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳当前房地产市场正进入到存量土地市场开发的阶段，尤其是很多深圳城中村项目，未来会有用作租赁住房改革的导向。当然对于部分城中村物业来说，可能还是需要谨慎一点，或者说政策方面需要灵活应对。
如今，对于城中村的未来，除了大拆大建，深圳似乎给出了另一种答案。近日，深圳住建局和发改委发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出要发挥城中村体量大、分布广、成本低、交通便捷等优势，防止城市更新行动中出现大拆大建问题，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，推行小规模、渐进式有机更新和微改造，有序开展城中村综合整治，消除城中村安全隐患，完善居住功能、打造共享空间、构筑新型邻里关系，全面提升居住感受，实现城中村与都市发展有机共融。此外，城中村、闲置写字楼、商业、厂房等都有可能改建成保障租赁住房。
