每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
1月18日，山东省烟台市住建局发布《关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》，通知指出，对信用评级高的房企放开商品房预售监管资金留存比例，并按照信用评级有相应比例的下调。不过，1月19日，福州市城乡建设局官网发布《我市“三点发力”强化商品房项目预售资金监管》，明确新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，并按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。这较之前的政策明显进一步趋严。
一个是对商品房预售资金监管有所放松，另一个则是继续强化。为何两个城市会有完全相反的操作？未来商品房预售资金监管是否会继续放松？
“此次烟台市颁布相应措施和城市本身有关，仅调整几个百分点对企业本身的帮助并不大，更谈不上缓解资金压力。”亿翰智库总监于小雨向《每日经济新闻》记者分析指出，不同城市的基本面和房地产市场行情有较大差异，如果一个城市内烂尾项目普遍，大概率政策不会出现放松迹象。核心城市由于需求支撑力更强，未来也将是人口集聚的重点区域，大概率也很难出现预售资金监管政策的松动。
烟台定向适度放松监管
烟台住建局通知明确，将按照《山东省商品房预售资金监管办法》等规定，对守信企业落实相应激励措施。对信用等级为AAA级的开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点；对信用等级为AA级的开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。相应预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。
实事上，此前已有城市对商品房预售资金监管政策进行过类似调整。
比如，2021年11月23日，成都市住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，要求提高房地产预售资金监管使用效率，企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。
对此，于小雨向《每日经济新闻》记者分析指出，预售资金监管趋严本身就是为了防止项目烂尾、项目无法按时交付问题的产生，根本上是为了保障消费者合法权益。此次烟台作出适当放松预售资金监管的举措，可以看作是在保障房屋正常交付的基础上所作的适度调整，且调整之后的资金要优先用于支付农民工工资。
克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，烟台和福州对商品房预售资金监管的不同做法，其实还是基于因城施策，各地的出发点不同。如烟台预售监管资金解除后，须优先用于农民工工资支付。而加强监管，是因为楼盘项目的烂尾风险在增加。
全国大方向仍将从严从紧
《每日经济新闻》记者注意到，目前已有包括连云港(601008)、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、北京等多城出台相关文件，重点加强对新建商品房预售资金的监管，维护市场交易平稳健康。仅在2021年11月初的10天之内，就有包括北京、石家庄等在内的7个城市发布了升级版预售资金监管的相关规定。
针对本次烟台市放松商品房预售资金监管的举措。58安居客房产研究院分院院长张波表示，放松预售资金监管，其背后有一定的门槛和相应条件，并非针对整个行业，而是针对一些信用状况比较好的企业出台相应的规定，不具备普遍意义。
“放松是在原来过紧的情况下微调，短期之内对企业的纾困是有可能的。长期来看，预售资金监管会保持一个比较严的状态，甚至不排除以后预售资金不让动的可能。”亿翰智库副理事长兼首席研究员张化东告诉记者。
值得一提的是，近日有市场传言称，住房监管部门将放宽开发商对商品房预售资金的使用。这也引起业内关注。
“总体大方向是商品房预售资金监管政策从紧，绝大部分区域对于预售资金监管是以从严为主，这在近两年来看是一个不变的方向。”张波表示，在当前稳经济的背景下，稳定房地产企业的预期尤为重要。因城施策之下，灵活调整商品房预售资金监管政策也可以纳入考虑，特别是针对不同信用资质的地产开发企业采取不同的监管容忍度，既能形成激励效应，又有利于房地产开发项目的推进。
