竟然
每日房产干货第一时间出现在你的面前！
最近，成都法拍房惊现最贵商铺成交：
单价高达81.7万！
16.6平的小商铺，拍出1356万的总价，溢价率高达6515%！
是的，揉揉眼睛，没有看错，真的是单价81万。
本以为这是个冤大头的故事，但查了些资料后发现：
是我天真了！哪怕是81.7万，这套商铺，可能也不亏！
一套商铺，赚不赚，关键还是看地段。
能撑得起81.7万每平的商铺，在成都哪？是在宇宙中心吗？
看看位置，还真是。
这套商铺位于春熙路联升巷18号。
熟悉成都的朋友应该知道，春熙路之于成都，就类似于新街口之于南京，王府井(600859)之于北京，被称为中西部第一商圈，本地人爱逛，外地人也爱打卡。
联升巷更是春熙路商圈核心中的核心，距离春熙路地铁站不到200米，周边全是大型商场群光广场、IFS金融中心以及远洋太古里，人流量极大。
这间商铺，之所以能拍出这样的天价，不仅地段好，还在于它排头的位置，招牌非常显眼。
商铺与住宅不同，非常讲究排头。有时候可能只是差了一个位置，但店面的人流量与生意，就是差出许多，所以排头往往存在溢价。
只是，这次溢价确实非常夸张，同期拍出的隔壁商铺，面积类似，但总价仅有428.94万，算下来价格只有排头这间商铺的三分之一。
如此高的单价，真的能赚吗？
计算商铺赚不赚，首先要看租金。
我在贝壳上找了一圈，联升巷附近小面积的商铺，基本没有正在挂牌出租的。
中介告诉我，这附近的小面积商铺非常好租，直接现场打电话给老板就行，根本不需要通过中介。
可见，商铺位置还是非常好出手的。
距离该被拍卖商铺最近的一间商铺位于银石广场的底商，23平方米，挂牌月租金为1.7万元；位于盐市口商圈的壹购潮流广场，一间6平方米临街餐饮商铺转租，月租金1.25万元，另一间8.84平方米商铺月租金1.3万元。
算下来，租金大概在739-2083元/平方米/月这个区间。
不过联升巷的位置更有优势，又在排头，面积也不大，租金不会低。
据了解，该商铺附近的一家冒菜店老板表示，附近的租金大概在3300-4000/平/月，生意都还不错，虽然这家商铺拍的贵些，但十几年也就收回成本了。
春熙路的餐饮业确实非常火爆，在一篇18年的报道中看到，附近15万月租的奶茶店、6万租金的小吃店都有。
因此冒菜店老板的说法，还是有些可信度。
如果我们取中间值来计算，假设该商铺租金为3600/平/月，那每月租金就是5.98万，年租金就是71.7万。
算下来年化收益高达5.2%，确实，18.9年就能收回成本。
买商铺，和买住宅的逻辑本就不一样。
住宅算出租回报率绝对是亏本，但升值空间巨大，为的是卖出。而商铺，就像是买一只持续下金蛋的母鸡，为的是源源不断的租金收益。
所以，这家商铺如果能保持在5.2%的收益，已经符合主流商铺3%-6%的年化收益率，确实不算亏。
只不过，这么贵的房租，真的能租出去吗？
咱们还是认认真真的算笔账，不过毕竟不是专业做小吃生意的，对成本可能还有遗漏，欢迎大家评论区补充。
以这家店之前做的生意为例，看图片，应该是成都非常火的网红店——某亮猪蹄，曾经还上过湖南台的天天向上。
我也扒到了这家加盟店公示的成本，那我们就从成本开始倒推。
从目前的信息来看，每月店铺的经营成本大致如下：
1、房租为5.98万；
2、根据加盟信息显示，每份猪蹄的客单利润是6成，也就是说售价18块的猪蹄，成本为7.2元；
3、大众点评来看，该店之前有3名员工，假设每人5000元工资，人工成本1.5w；
4、再加上水电杂费等2k。
这样算下来，要覆盖这些成本，这家店每天就得卖出195份18元的猪蹄，想要每月能够盈利5万以上，每天至少得卖出349份猪蹄。
我百度一下，正常的猪蹄店营业情况，一般来说猪蹄店在一两百份就算可以，热门的可以做到四五百份不是问题。
具体的营业数据实在难找，但我找到一篇2014年的报道，上面写道某亮猪蹄14年的建设路店，就做到了全年300万的营业额，算下来，每天能够卖近500份猪蹄。
根据美团评价来看，店铺的生意确实不错，联升路附近就开了2家，两家常年都是排队的状态。
可见确实有的赚。
当然，这个计算没有细节到开店的所有费用，只是大概的计算了下月利润，懂行的朋友可以在评论区补充。
所以，这样的铺子，虽然月租成本很高，单价很高，但因为人流量大，地段好，实际上真的不一定亏本。
687次竞买，起拍价20余万，最终1356万成交，可能真的不是头脑发热，而是非常熟悉春熙路的商铺情况。
看到这，很多人肯定忍不住要问，既然这么贵的商铺都能赚，那商铺可以买呀？
答应我！千万别！
首先，这是成都最顶级的商圈，人流量最大的商圈，如果这样的商铺都不能赚，那实体店是真的完了。
我们应该明白是：挣钱的商铺有，但是价格真的不低，单价已经足以吊打北上广深的住宅。
其次，商铺还有高昂的交易成本，这是前面的计算没有涉及到的。
1356万的商铺，到手还要支付远高于住宅的个人所得税、土地增值税、营业税等等，综合算下来一般为总房款的20%。
也就是说，这套商铺税费可能高达271.2万，到手需要费用高达一千六百多万。算上税费再来看，这间商铺的收益，也没有那么香。
假设你所买的商铺，不是春熙路这类顶级的商圈，很多买家光是看到这个税费，就得逃了！
所以，商铺多不是抱着转手的预期买的，而是纯靠租金，一旦买错，钱就是真的是打了水漂！
商铺能不能有收益，靠商家，而商家，也是会考虑成本和收益的。
不是只要在好位置，店铺就一定能赚。成本高了，就需要更多的营业额，更多的人工成本。
就拿我们公司所在大冲国际中心来说，从百度热力图也能看出，这里的人流量是非常大的。
但是即使这样，我们2楼的餐厅去年活下来也只有少数几家，基本上是每放一次假，回来就会发现又倒闭了几家。
尤其是当下疫情已经常态化，歇业2-3个月，租金过高，光是房租的亏损就能高达20-30万。
商铺位置很重要，但当商铺差价足够大时，具有权衡的空间了。
比如隔壁425万买下的商铺，老板在租金上让利空间肯定要更大，而1356万买下的商铺，租金让利空间上，绝对要更小。
某亮猪蹄，能够有这么多的流量，不仅是因为位置，更是因为品牌的营销每当房租的差距拉开，商家自然会进行选择！
餐饮业本就吃成本，不是所有的网红店都是盈利的，很多时候只是赔本赚吆喝。
最后，也是最关键的，那就是1356万的资金，足够在北上广深等价值城市，选到不错的住宅了！
与其跟商铺较劲，20年才能收回成本，不如买一线城市的住宅，收益率未来会更感人。
商铺，很多时候，只适合住在名额用尽，手中仍有不少资金，买入核心商圈的朋友！
咱们普通人，真的就往边靠靠，老老实实选住宅吧！
最后，觉得文章不错，不要忘了点击下方名片，给“大胡子说房”加个关注！我们是一家专注城市分析与房产研究的公众号，持续为您输出买房路上的见闻与干货，任何疑惑都可以在评论区与我们讨论！
本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
