三大评级机构对2022年行业展望较为悲观，但整体行业危中有机。
◎ 作者 /房玲、易天宇
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2022年伊始，三大评级机构惠誉、标普、穆迪分别对2022年的房地产行业发布了信用展望。2022年的后续政策将会如何影响地产行业发展？行业又将会面临什么样的挑战和机遇？
评级机构预测销售及投资下滑
利润收缩影响再融资风险
从销售端来看，三大评级机构均表示2022年的销售将呈现同比下滑趋势，但在预测具体的下滑幅度上存有一定区别。其中穆迪预测2022年全国合约销售额将下降5%-10%；标普预测2022年商品房销售额将下滑7%左右。而惠誉较为悲观，预计2022年合同销售额将较2021年缩减10%-15%。
鉴于销售前景疲弱、政策等限制，三大机构均预测2022年投资端将明显下滑。其中标普预计2022年全行业土地投资金额将会下滑10%左右。惠誉预期2022年全年民营房企的拿地面积将减少15%左右。
除此之外，由于土地成本相对较高、销售限价等措施，标普还预测2022年的行业EBITDA利润率可能会下滑至16%左右，毛利率下滑至20%左右。而行业销售额和利润率的下滑或会影响房企的现金流表现，进一步影响企业的再融资风险。
偿债高峰叠加销售疲软
房企违约或持续发生、打击市场信心
从三大评级机构的态度来看，未来2022年房企的境内外融资环境依然严峻。据不完全统计，自2021年12月至2022年1月14日，三大评级机构信用评级依旧以下调为主，下调事件共出现11起，撤销评级事件6起，多针对已暴雷或发生违约的房企；仅有少部分房企获得评级的维持，评级上调未有出现。
在境外融资环境紧张的同时，房企依然面临着较大的海外还债压力。据不完全统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿，为近两年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
此外叠加销售的疲软，预计2022 年仍会有房企发生违约事件，届时或会进一步打击债权人信心，使得房企再融资环境更趋于紧张。在此背景下，预计2022年出现负面评级或评级下调的可能性依然较高。其中，低信用评级的房企会受到更多影响，主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等等方面。
逆境中再融资能力是关键
赢得市场信心才能逆势破局
虽然评级机构未来预期偏悲观，但仍有部分房企获得了偏正面的评价。这类房企的共同点主要体现在再融资空间较大、存货质量良好等，未来有望在逆势中维稳发展，甚至是逆势破局。其中如旭辉就于2021年12月17日获得了标普维持“BB”级长期发行人评级及“稳定”前景。一方面是由于旭辉聚焦重点一、二线城市，有利于未来的合同销售增长。此外现金充裕、融资渠道多元化以及债务偿付年期组合可控，都有助于保障企业未来流动性。
从近期房企发行海外优先票据的情况来看，绿城、宝龙、中骏及旭辉等均有优先票据的发行。其中旭辉控股于2022年1月11日增发的1.5亿美元，不仅利率最低（仅4.45%）且到期时间较长（2026年到期）。在当前环境下，房企若能赢得债权人信心，获取利率更低、期限更长的融资机会，才有机会在逆势中寻得良机。而那些出现流动性紧张的房企，则更容易出现信用质量持续恶化的现象，从而在2022年中掉队。
整体而言，三大评级机构对2022年行业展望较为悲观，但整体行业危中有机。房企需要警惕避免陷入负面信用循环，即融资渠道收紧导致购地及建筑支出减少——购房者担忧项目能否完工导致销售疲软——投资者和贷款机构避险情绪升温，导致融资渠道持续疲弱，从而进一步导致融资渠道的收紧。对于房企而言，一味使用内部现金支付到期债务是不可持续的，如何提升债权人及购房者的信心才是扭转负面循环的关键。
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